【公司研究】招商积余-公司首次覆盖报告：央企物管旗舰蓄势待发盈利修复确定性强-210621（22页）.pdf

1、 非住领域保持领先地位，三方拓展逐渐发力非住宅物管发展可观，对关联方依赖程度有所降低。公司住宅、非住宅项目共同发力，2020 年两类业态管理面积相当，分别占比50.36%、49.67%。公司外拓业务高质量快速发展，2020 年公司第三方贡献管理面积 1.18 亿方，同比增长30.64%，高于来自控股股东的管理面积，体现出公司对关联方的依赖程度进一步降低。对服务品质的高追求带来项目续约率持续高位。服务品质提升在改善客户服务体验的同时也有助于品牌效应的扩大，为业务的持续增长注入强劲动力，2020 年公司住宅业态项目续签率为99%，非住宅业态项目续签率为96%。公司通过招投标拓展多个高质项

2、目，实现目标市场中市场份额、项目质量不断提升。2020 年面对疫情带来的外部市场重大变化，公司及时调整年度市场拓展策略，持续强化市场赋能支持，保障公司外拓业务高质量快速发展。2020 年全年通过招投标拓展了国管局 82 号办公区、招商证券大厦、湖南省移动、广州大学、山东第一医科大学、广州博物馆、成都双流人民医院、中山大学第八附属医院、湖南某部队营区等涵盖各业态的大批优质项目，并接连进驻阿里巴巴滨江园区、华为物流园、华为北京基地、字节跳动北京培训中心等高端项目，实现目标市场中市场份额、项目质量不断提升。2021 年第一季度，公司接连中标福建医科大学滨海院区、北京师范大学、良品铺子大厦、山东省肿瘤

3、医院质子研究院等项目，涵盖了医院、学校、写字楼等众多业态。 专业化服务增长显著，有效渗透“衣食住行”多领域公司物业管理业务的服务内容分为基础物业管理和专业化服务。基础物业管理主要为传统物业管理所提供的保安、保洁、绿化保养、维修保养以及综合保障服务等;专业化服务主要为通过专业公司为客户提供的专业化配套与增值服务。公司依靠多年积累的专业能力和强大的客户粘性，进一步推动专业化服务发展。公司专业化服务主要提供设施设备服务、案场协销及房产经纪、建筑科技服务、安保、干洗、餐饮等业务。2020年公司专业化服务实现营收15.72亿元，同比增长185.80%，占物管业务收入的 19.56%;其中专业化

4、服务中收入排名前三的业务分别为：案场协销及房产经纪收入为 7.10 亿元，占专业化服务收入的 45.19%;设施管理服务收入为3.29 亿元，占专业化服务收入的 20.96%;建筑科技服务收入为 2.83 亿元，占专业化服务收入的 18.02%。 恢复“大资管”常态，引入高管或催化提速公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。(1)商业运营业务主要为公司旗下招商九方利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务;在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。(2)持有物业出租及经营业务主要

5、为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。2020 年资管业务受疫情影响较大，后续有望恢复常态。2020 年公司资管业务营收同比下降 29.65%，收入占比下降 5.13 个百分点至5.02%;毛利率同比下降13.80pct至 59.28%。原因在于：(1)疫情期间部分物业租金减免，持有型物业出租及经营收入 4.12 亿元，同比下降 25.53%;(2)商业运营收入 0.22 亿元，同比下降 65.25%。但2021 年一季度，公司资管运营业务恢复常态，实现营收1.31 亿元，同比增长42.54%，综合毛利率 61.92%，同比提升9.11 个百分点;其中商业运营营收 1000.30 万元，同比增长 74.40%;持有型物业出租及经营营收1.21 亿元，同比增长 40.42%。引入高管或催化提速。2021 年 4 月公司新聘任袁嘉骅为招商九方商业管理(深圳)总经理，袁嘉骅曾任凯德中国商场总经理等要职，具有丰富的一线操盘经验与团队统筹经营管理能力，可以有效提升整个团队的管理运营能力。