【研报】中国房地产行业市场报告：疫情使租赁与投资需求面临压力但市场已出现复苏迹象[40页].pdf

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1、MARKETVIEW 疫情使租赁与投资需求面临压力疫情使租赁与投资需求面临压力 但市场已出现复苏迹象但市场已出现复苏迹象 新冠疫情冲击中国经济新冠疫情冲击中国经济 多项举措助力经济复苏多项举措助力经济复苏 新冠疫情的爆发对一季度中国经济造成显 著冲击。为控制疫情传播， 月下旬及 月 间，中国严格限制人员流动和交通运输， 经济活动被迫停摆。首季中国同比下 降，为年以来首次下滑。 月以来，中央政府陆续出台了一揽子货币 财政举措以对冲经济下行风险。央行通过 逆回购、再贷款和降准等操作累计向市场 注入 万亿资金，并下调一年期贷款市场报 价利率（）个基点。同时，政府通 过减税降费、财政贴息等措施支持抗击

2、疫 情，为企业纾困。 1 中国房地产市场报告 二零二零年第一季度 数据来源：国家统计局，2020年第一季度 图表1：中国房地产开发投资 市场焦点市场焦点 写字楼写字楼 疫情影响下，一季度写字楼市场的供需两端均明 显放缓，18个主要城市录得写字楼新增供应110 万平方米，同比下降52%。商务活动受限、租赁 决策延期使办公需求大幅缩减，季内净吸纳量录 得负43,000平方米，空置率上升至23.4%，但企 业陆续推进复工，租赁活动于三月开始逐渐回暖。 零售物业零售物业 全国18个城市仅有两个新项目在一季度开业，总 面积约16万平方米。随着疫情基本得到控制，零 售市场逐步复苏，截至3月底，全国90%的

3、购物中 心已经恢复营业，客流亦恢复至疫情前50%的水 平。一季度末全国零售物业市场整体空置率上涨 0.5个百分点至6.6%。 工业物流工业物流 受疫情影响，仓库实地带看和谈判过程受阻，一 季度下半季市场活跃度下降，新需求暂缓或延后。 多重影响下，全国16座主要城市的净吸纳量录得 负12.9万平方米。作为民生保障的一环，物流活 动在疫情基本得到控制后率先恢复。尽管租户将 在一段时间内对扩张持观望态度，但世邦魏理仕 预计租赁活动将从二季度开始逐步复苏。 投资市场投资市场 2020年第一季度，国内大宗交易总额为498亿元 人民币，受到新冠疫情对商业活动和经济预期的 短期冲击，交易量环比下跌28%，同

4、比下跌33%。 更为宽松的货币环境和低利率水平有望使境内买 家的投资活动率先复苏。 -6.8% 2020年一季度 4.3% 2020年3月 出口 -6.6% 2020年3月 52.0 2020年3月 社零总额 -15.8 % 2020年3月 *箭头代表同比增速较上期报告变化 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 3 6 9 12 15 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Q1 （人民币万亿元） 房地产开发投资（左） 年度变化率（

5、右） MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 图表5：进出口贸易 图表4：固定资产投资 图表3：社会消费品零售总额 图表2：国内生产总值（GDP） 2 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 10 20 30 40 50 60 70 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Q1 （人民币万亿元）固定资产投资（左） 同比变化（右） -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 10 20 30 40 50 200

6、3 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Q1 （人民币万亿元） 社会消费品零售总额（左） 同比变化（右） -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 20 40 60 80 100 120 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Q1 （人民币万亿元）国内生产总值（左） 同比变化（右） -20% -10% 0%

7、 10% 20% 30% 40% 50% -2 -1 0 1 2 3 4 5 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Q1 (美元 万亿元) 进出口总额(左) 出口额(左) 进出口总额同比变化(右) 出口额同比变化(右) 数据来源：海关总署，2020 年第一季度 宏观经济宏观经济 随着全国范围内的复工复产， 月的经济 指标明显改善。 月回升至，规 上工业企业平均开工率在 月底达到 ；一季度社会消费品零售总额、固 定资产投资和进出口总额降幅分别较 月收窄、和

8、个百分点。 值得关注的是，疫情并未中断中国产业升 级的进程，高科技和金融产业表现出更大 的韧性。 月高技术产业增加值同比增长 ，一季度信息传输、软件和信息技术 服务业增加值增长。此外，一季度 金融业增加值增长。 鉴于 月起新冠疫情在欧美主要经济体的 迅速扩散，全球经济活动停滞预计仍将在 二季度对中国经济的需求端产生负面影响。 但与主要经济体的经济刺激方案规模，国 内政策提振空间仍相对充裕。 月底中央 政治局会议提出适当提高财政赤字率、发 行特别国债、增加地方政府专项债券规模， 预计相关措施将自二季度逐步推出。此外， 为了鼓励消费，释放消费潜能，截至 月 上旬，已经有 个省多个城市发放消费 券，

9、在短期内取得了积极成效，比如杭州 的消费券的乘数效应达到倍，郑州达 到倍。 世邦魏理仕预计中国经济将自二季度起领 先其他主要经济体进入复苏阶段，全年 增长率为，是年少数几个 保持正增长的主要经济体。 市场表现 数据来源：国家统计局， 2020年第一季度 数据来源：国家统计局， 2020年第一季度 数据来源：国家统计局， 2020年第一季度 qRoRoPsRtOoPyRmOzRsOwOaQdNbRsQpPsQpPlOpPrMfQrQwO7NnNuNNZtQtQwMrQpQ MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 0% 5% 10% 15% 20% 25% (1.0) 1.0 3.0 5.0

10、 7.0 9.0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020YTD （百万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） 80 100 120 140 160 180 200 Q1 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016 Q1 2017 Q1 2018 Q1 2019 Q1 20

11、20 Q1 2003=100 全国一线城市 二线城市 市场表现 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第一季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第一季度 图表6：写字楼市场供需图表7：写字楼租金指数 3 写字楼市场写字楼市场 受新冠疫情影响，一季度写字楼市场的供需 两端均明显放缓。个主要城市录得写字楼 新增供应万平方米，较去年同期减少。 商务活动受限、租赁决策延期使办公需求大 幅缩减，疫情影响下出现少量非传统金融、 联合办公、文体娱乐等企业退租，季内净吸 纳量录得负平方米。空置率上升个 百分点至。但值得注意的是，随着疫情 的逐步受控和企业陆续推进复工，租赁活动 于三月开始逐渐回暖。 企

12、业资本支出决策暂缓令本季续租比例提升， 但金融和租户仍表现出明确的扩张需求。 国内银行在金融科技、私人银行等方面的业 务多元化带来了新租需求，金融进一步开放 利好下本季亦录得数宗外资证券和资管机构 的新设或扩租。疫情中逆势增长的视频直播、 网络游戏、远程教育、在线医疗等科技类公 司需求强劲，持续扩张。 全国写字楼平均租金环比下跌。疫情高 峰期间，写字楼市场租赁条件更多地向租户 倾斜，业主推出租金减免（以国有企业写字 楼资产为主）、延长装修期、允许经营确有 困难的租户延期缴纳租金等措施帮助租户减 轻疫情的冲击并稳定整体楼宇的出租情况。 展望未来，我们预计受疫情期间项目停工的 影响，年的新增供应将

13、延期入市。 全年新增供应总量下调至万平方米，但整 体新增供应仍然充足。其中，北京、上海和 深圳仍有百万平方米左右的新项目入市。 尽管全球疫情将继续影响写字楼需求，但世 邦魏理仕近期的中国写字楼租户调查报告显 示国内租赁市场有望率先复苏的在华租 户预期营商环境将在下半年企稳或好转，该 比例显著高于的亚太区均值。金融、科 技和生物医药行业的扩张将带动租赁活动将 自第二季度逐渐回暖，但短期内租金下行压 力犹存。此外，此次疫情或将对企业和员工 的办公习惯带来变革，办公场所的灵活性和 绿色健康属性将备受关注。 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 70 90 110 130 150 170 19

14、0 210 230 250 Q1 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016 Q1 2017 Q1 2018 Q1 2019 Q1 2020 Q1 2003 = 100 全国一线城市 二线城市 零售物业市场零售物业市场 受疫情影响，2020年第一季度，社会消费品 零售总额同比下降19%。但随着疫情基本得到 控制，3月份零售市场逐步复苏，3月社消总 额跌幅较1-2月收窄4.7个百分点。截至3月底， 全国90%的购物中心已经恢

15、复营业，客流亦恢 复至疫情前50%的水平。 由于商场交付进度受阻，全国18城市仅有两 个新项目在一季度开业，总面积约16万平方 米，为十年来同期最低水平。 疫情期间商场暂时关闭和商务谈判活动受限， 令进行中的新租谈判延期，国际品牌也因全 球疫情持续升级、总部和工厂关闭、供应链 受阻等原因而暂缓全球扩张计划。拥有全渠 道能力的品牌更具韧性，其中生鲜超市逆势 扩展。受社交隔离影响较大的餐饮、教育等 业态加速线上渠道拓展，但同时出现了一些 中小商户退租的现象。部分商场也借此机会 推动改造升级。受此影响，一季度末全国零 售物业市场整体空置率上涨0.5个百分点至 6.6%。 疫情期间业主纷纷推出租金减免

16、策略与租户 共克时艰。据世邦魏理仕不完全统计，全国 主要购物中心业主普遍推出两周至67天的免 租或租金减半政策，并对在商场重开后依然 无法正常经营的业态适当延长租金减免。鉴 于疫情冲击下需求短期内走弱，本季全国购 物中心首层固定租金环比下降1.0%，但暂停 营业、减免租金以及客流下滑等因素叠加令 业主一季度的租金收入受到较大影响。 展望全年，新能源车补贴延长、各地出台的 消费券、2.5天小长假等刺激政策有望促使整 体消费市场情绪进一步回升，但在线下逗留 时间较长的体验娱乐业态恢复将有待时日。 考虑到上半年工程和招商进度的推迟，2020 年全年新增供应较疫情前下调20%至650万平 方米。受品牌

17、拓店暂缓、部分经营困难的租 户可能退租的影响，二季度租金或将延续下 行趋势，但下半年的租金企稳回升的趋势有 望在核心商圈和优质项目中率先显现。 市场表现 4 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 图表8：零售物业市场供需图表9：购物中心首层租金指数 0% 5% 10% 15% 20% 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 YTD （百万平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） 数据

18、来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 0% 10% 20% 30% (1.0) 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020Q1 （百万平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） 市场表现 图表10：物流仓储市场供需 5 图表11：商业物业大宗交易总额 物流设施市场物流设施市场 受疫情影响，仓库实地带看和谈判过程受 阻，一季度租赁活跃度下降，新租赁需求 暂缓或延后。多重影响下，第一季度全国 座主要城市的净吸纳量

19、录得负万平 方米。 作为民生保障的一环，物流活动在疫情基 本得到控制后率先恢复。中国物流与采购 协会公布的中国物流业景气指数从 月份 的反弹至 月份的。 本季度，三方物流和电商仍是需求主力。 此外，受益于新冠肺炎导致的消费习惯改 变，生鲜电商和医疗保健 制药行业发展提 速。在主要的消费城市，租户对冷库的租 赁需求激增，占世邦魏理仕可跟踪的租赁 活动的 ，并有望继续增加。 第一季度，新增供应超过万平方米，其 中大部分在华东地区。随着各大开发商逐 渐复工，以及地方政府敦促重大项目建设 重启，预计除武汉外，年大部分城市 的新增供应将按计划入市 全年新增供应将 达到万平方米，同比增长。 尽管第一季度的

20、租赁活动受疫情影响而下 降，但一线及周边卫星城市的租金继续录 得增长。在部分一线城市靠近市中心的核 心板块，续租租金相比原租约可提升 。世邦魏理仕预计年一线城市的 租金将增长，卫星城市的增长率将 在 以内。而中西部和华北少数市场由 于短期供过于求租金将出现下行压力。 投资市场投资市场 年第一季度，国内大宗交易总额为 亿元人民币，受到新冠疫情对商业活动 和经济预期的短期冲击，交易量环比下跌 ，同比下跌。 鉴于当前经济和租赁市场的不确定性，投 资者更加倾向于门户城市和具有稳定租金 收入的投资机会。一季度，京沪两地贡献 投资总额的。流动性较强且经营风险 较低的写字楼仍受关注的主要物业类别， 一季度写

21、字楼交易额达到亿元人民币， 占比约， 为 年中最高值。年中 国投资者意向调查显示，在疫情发生后， 选择写字楼作为投资目标的投资者占比从 大幅上升至。同时，在疫情冲击 下最具韧性的工业物流是投资者关注的另 一重点，本季度，包括中国 物流基金在内的多个以中国内地物流及工 业资产作为投资目标的私募基金完成募集。 本季内资买家贡献交易总额的，其中 金融和科技等行业的自用买家最为活跃， 共录得亿元人民币的交易额，同比激增 。本季外资大宗交易全部集中于一线 城市，机构投资者和地产基金为主要买家。 尽管海外疫情仍将在二季度影响大宗物业 投资市场，但更为宽松的货币环境和低利 率水平有望使境内买家的投资活动率先

22、复 苏。投资者将持续关注能够提供稳定租金 收入的门户城市核心区位写字楼、科技企 业聚集的商务园区及沿海城市群的物流设 施。“新”基建浪潮下，数据中心和冷链 物流等结构性投资的关注度也快速上升。 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第一季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第一季度 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% -1,000 -500 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20

23、20 Q1 (亿元人民币) 1,000万美元以上大宗交易总额（左） 同比变化（右） MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 市场表现 6 *自2020年第一季度开始，世邦魏理仕研究部增设“西安”市场 *优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 图表12：2020年第一季度市场概览 城市环比变化优质写字楼优质零售物业物流设施 北京租金 -0.7%-0.5%+0.7% 空置率 0.7 百分点0.8 百分点1.8 百分点 天津租金 -1.9%-0.5%0.0% 空置率 1.7 百分点0.9 百分点0.3 百分点 大连租金 -1.1

24、%0.0%0.0% 空置率 0.4 百分点0.1 百分点1.3 百分点 沈阳租金 -0.3%-0.7%-1.0% 空置率 0.6 百分点0.5 百分点1.8 百分点 青岛租金 -1.0%-0.2%0.0% 空置率 0.4 百分点0.2 百分点1.6百分点 上海租金 -0.9%-2.1%0.9% 空置率 0.6百分点0.0 百分点1.1 百分点 南京租金 -1.5%0.0%-0.8% 空置率 4.4百分点0.8百分点13.9 百分点 杭州租金 0.0%-0.3%-0.4% 空置率 0.5 百分点0.0 百分点14.2 百分点 宁波租金 -0.1%-1.1%0.0% 空置率 1.3 百分点1.0

25、百分点12.5 百分点 苏州租金 -0.6%-1.6%0.1% 空置率 0.1百分点1.5 百分点0.7 百分点 无锡租金 0.0%0.0%0.5% 空置率 0.2百分点0.0百分点1.4 百分点 广州租金 -1.0%-2.9%0.0% 空置率1.4 百分点0.3 百分点0.8 百分点 深圳租金 -1.6%-3.0%0.0% 空置率 1.2 百分点0.1 百分点0.0百分点 成都租金 -0.5%-0.5%-0.7% 空置率 1.4百分点1.0 百分点5.4 百分点 重庆租金 -0.8%-0.6%-0.6% 空置率 1.2 百分点0.1 百分点2.2 百分点 西安租金 -1.1%-0.1% 空置

26、率 1.0百分点1.0 百分点 武汉租金 -0.5%0.0%0.0% 空置率 0.1百分点0.0百分点0.0百分点 长沙租金 -0.4%0.0% 空置率 0.3百分点0.1 百分点 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 华北地区 北京 7 北京优质写字楼市场北京优质写字楼市场 2020年第一季度，北京写字楼市场仅录得一个新项目交 付使用，即燕莎商务区的华瑞大厦。受新冠疫情影响， 丽泽区域原计划交付的项目均延期入市。整体市场继续 出现企业整合和非传统金融的退租现象；此外，疫情的 爆发使得租赁活动受限，新租需求出现延期或暂时停滞， 同时也给从事会展、文体娱乐及贸易等行业的租户带来 了直接的

27、负面冲击，加剧了企业缩面积和退租现象。截 至季末，全市净吸纳量跌至-50,700平方米，空置率上 升0.7个百分点至14.5%。扩租和升级等新租需求中传统 金融仍占主导；科技行业需求继续放缓，但仍是去化的 主要动力之一。在可租空间持续增多，新租需求放缓的 双重压力下，业主继续下调租金，使得全市平均租金报 价同样本环比下降0.7%，报每月每平方米424.4元。 未来六个月，近884,700平方米的新增供应的入市将继 续推升空置率，租金亦将继续下行。 北京优质零售物业市场北京优质零售物业市场 2020年第一季度，北京没有新增零售物业项目。现有项 目持续转型、整合，如阜成门华联、五道口华联停业改 造

28、，太阳宫爱琴海转型写字楼；而华润置地接手北京银 座和谐广场。本季度1月下旬到3月中旬期间，实体商业 受到疫情严重影响，客流量和销售额大幅下滑，部分商 场缩短营业时间或暂停营业。餐饮及线下服务营收损失 最为惨重，除超市外的零售业态销售额也受明显影响。 社群营销和线上商场在本次疫情中发挥很大作用，预计 未来商业的数字化进程也将加速。业主减免租金以缓解 现有商户压力。政府也出台为商户减负、减租扶持政策。 目前受疫情影响造成的商户退租尚不明显，空置率环比 上升0.8个百分点至7.3%，主要因项目改造清退租户所 致。购物中心首层平均租金报每天每平方米37.5元，同 样本比环比下降0.5%。 未来六个月，

29、将有一个项目入市，受疫情后续影响，零 售物业的两级分化将更加明显。 0 50 100 150 200 250 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 2003 = 100) 租金指数甲级租金指数 0 50 100 150 200 250 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1

30、 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 2003 = 100) 购物中心首层租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年一季度 图表13：北京优质写字楼市场 图表14：北京优质零售物业市场 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 华北地区 北京 北京物流设施市场北京物流设施市场 2020年第一季度，北京仅获得三宗工业地块成交，买家来 自医药医疗类和半导体方面的高新技术企业。主要工业园 区土地价格环比持平报每平方米2,494元。顺义空港物流 基地新交付一个80,000平方米的项目，填补了长期以来的 市场空缺。受新增项目拉

31、动，空置率环比提升1.8个百分 点至6.0%，达到近五年的新高。净吸纳量录得46,015平方 米，主要来自医药、速递、第三方物流等行业。整体租金 同样本环比上涨0.7%，报每月每平方米49.6元，租金上涨 主要体现在头部电商企业的续租交易，其在突发疫情中体 现出对社会民生的保障作用，自身也获得流量的进一步增 长，因而对未来发展表现较充足的信心。虽然遭遇新冠疫 情，但目前并未见到租户退租或者缩减面积情况。 未来六个月，预计有66,000平方米的新增项目交付，可租 面积依然紧缺，但预计到疫情对国内外供应链的后续影响 带来的需求波动，租金上涨空间被压缩。 北京投资市场北京投资市场 2020年第一季度

32、，北京共确认八笔大宗交易，交易总额达 195.9亿元人民币，和去年同期基本持平，全部交易几乎 为春节前达成。其中境外投资者占比达50%，较去年有进 一步提升。交易物业类型中综合体占到总交易额度的73%， 其中包括本季单笔最大交易GIC收购LG双子座，以及三峡 新能源收购成大广场，这两个综合体的办公部分面积均占 比70%左右；其次，写字楼占到总交易额度的21%。可见在 北京写字楼相对稳健的基本面支持下，办公用途资产依然 是投资者较为关注的物业类型。投资策略方面，投资者更 加偏好风险较低且有稳定现金流的成熟型物业，而该类可 投资产的增加也使得核心型物业交易占比达到41%；此外 增值型物业的交易占比

33、达13%，依然是投资者关注的资产 类型。面对当前新冠疫情的影响，短期内投资者推进交易 的难度增加，未来六个月投资活跃度可能因此有所减弱。 延续去年大宗交易市场的强劲态势，今年年初交易量有一 个良好的开端。但受新冠疫情的短期影响，在谈项目的推 进周期延长，可能会影响未来半年的投资活跃度。然而， 北京商业地产市场极有韧性的基本面使其仍然是最受关注 的投资市场之一。随着优质可售项目和市场流动性的提升， 我们对疫情后市场的恢复仍然充满信心。 0 50 100 150 200 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 1

34、9 Q1 20 指数 (Q1 2009= 100) 租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 图表15：北京物流设施市场 8 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 华北地区 天津 9 天津优质写字楼市场天津优质写字楼市场 2020年一季度，位于TEDA商务区的周大福滨海中心交付使 用，为市场新增140,000平方米的办公体量。新冠疫情的 爆发使得季内租赁活动受限，业主主要以楼内防疫工作为 主，租户则大多持观望态度，导致新租需求出现延期或者 暂时停滞的现象，季内净吸纳量环比下降66%。位于核心 商务区的高品质写字楼租赁活动相对活跃，季初录得主要 来自外地内资租户的大面积成

35、交。金融和科技类企业继续 成为主力需求，尤其是保险和在线教育类。如百度和光大 永明保险在MIFC录得共近一万平方米的去化，世纪都会某 在线教育公司季度内扩租1,000平方米。工业品制造业季 内亦有表现，而第三方办公自疫情起也面临较大的去化压 力。 整体市场空置率环比上升1.7个百分点至44.3%。受 市场高空置率压力，业主加大租金调整力度以刺激市场需 求，致全市平均租金同样本比环比下降1.9%至每月每平方 米111.9元。 未来六个月，约有539,000平方米的新增供应，将继续推 高市场空置率，同时进一步给租金带来下行压力。此外， 随着经济活动的逐步恢复，预计市场需求也会逐步恢复。 天津优质零

36、售物业市场天津优质零售物业市场 2020年第一季度，天津没有新增零售物业项目。新开业品 牌较少，疫情爆发前，国内美妆及彩妆集合店加速在天津 市场布局，完美日记、The Colorist调色师在天津开设首 店。在疫情严重的1月底至3月中旬，很多商场暂停除超市 外的实体卖场经营。但商场普遍关门不停业，通过社交网 络、电商平台为消费者提供服务。商户面临严重资金压力， 尤其是实力薄弱的中小商户。许多商场提出针对现有租户 的减免租金举措，政府也提出多项税收优惠、金融扶持政 策，并发放电子消费券鼓励消费。季末空置率环比上升 0.9个百分点至11.0%。购物中心首层平均租金报每天每平 方米17.3元，同样本

37、比环比下降0.5%。 未来六个月，暂无新项目计划入市。随着疫情对市场的滞 后影响逐步显现，预计空置率会进一步上升。零售商拓展 意愿将整体趋于保守，更专注于现有店铺的经营。业主为 保持出租率，预计租金有进一步下调的趋势。 0 50 100 150 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 2003 = 100) 租金指数甲级租金指数 0 50 100 150 200 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 0

38、7 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 2004 = 100) 购物中心首层租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 图表16：天津优质写字楼市场 图表17：天津优质零售物业市场 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 华北地区 大连 大连优质写字楼市场大连优质写字楼市场 2020年第一季度，大连写字楼市场没有新增供应。整体市 场需求受疫情影响明显，新租需求同比大幅减弱，与此同 时部分项目出现

39、租户撤租，当季净吸纳量连续第四个季度 为负。新租需求以升级需求为主，主要来自专业服务与运 输物流。其中，如辽宁政德律师事务所与敦豪快运同时入 驻裕景中心，分别租赁700平方米与400平方米。消费品制 造业也有成交，如伊利乳业租赁裕景中心600平方米。市 场整体空置率则持续上升，环比上升0.4个百分点至18.6%。 持续低迷的市场需求迫使部分项目下调租金，使得市场平 均租金同样本比环比下降1.1%，报每月每平方米92.5元。 未来六个月核心商圈将有新项目落成，孱弱的新租需求以 及疫情对于相关行业的后续影响将推动市场整体空置率进 一步提升，部分空置率较高的项目租金将进一步承压，市 场平均租金将加速

40、下行。 大连优质零售物业市场大连优质零售物业市场 2020年第一季度，市场没有新增项目入市。受市场可租赁 面积持续维持较低水平以及疫情的双重影响，品牌租赁活 跃度进一步下降。其中餐饮类业态需求下降明显，租赁需 求主要来自于休闲服饰与鞋帽等零售品牌。其中，N-ONE 与MOUSSY分别进驻柏威年与亿合城购物中心。尽管多数业 主对于商户给予租金补贴，但部分项目仍出现商户退租情 况，项目空置率上升。受此影响，市场整体空置率则环比 上升0.1个百分点至4.6%。购物中心首层平均租金环比持 平，报每天每平方米14.5元。 本季度市场尚未因疫情影响出现大规模退租现象，但疫情 对于业主的后续影响仍将持续，同

41、时未来六个月核心商圈 将有新项目入市，因此空置率有望回升。而核心商圈部分 空置率较高项目租金将承压，未来租金将有所下行。 0 50 100 150 200 250 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 2003 = 100) 购物中心首层租金指数 0 50 100 150 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q

42、1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 2003 = 100) 租金指数甲级租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 图表18：大连优质写字楼市场 图表19：大连优质零售物业市场 10 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 华北地区 沈阳 11 沈阳优质写字楼市场沈阳优质写字楼市场 2020年第一季度，市场没有新增供应入市。受疫情影响， 多数楼宇出现小规模租户退租情况，涉及行业涵盖专业服 务、教育培训以及TMT，使得净吸纳量近七年首次为负。 与此同时，市场新租需求同比

43、锐减，主要需求则来自传统 金融与TMT行业。其中，平安人寿租赁夏宫城市广场3,000 平方米，新华三通信则租赁嘉里企业广场B座1,200平方米。 受此影响市场整体空置率环比上升0.6个百分点至29.7%。 部分项目为维持出租率下调租金，但尚未成为普遍现象， 市场平均租金则同样本比环比下降0.3%，报每月每平方米 75.8元。 未来六个月疫情对市场需求的影响仍将持续，租户退租与 减弱的新租需求，伴随核心区域新项目的入市，将再次推 高市场整体空置率，并将再次使得现有项目承压，市场租 金下行幅度将进一步加大。 沈阳优质零售物业市场沈阳优质零售物业市场 2020年第一季度，没有新开业项目入市。受疫情影

44、响，尽 管有许多项目给予现有租户一定的租金免租政策，但仍有 部分购物中心项目出现商户违约退租的情况。与此同时， 品牌新租需求同比大幅下降，需求以茶饮及名表首饰为主。 其中，万象城同时招入法穆兰、百年灵与ZENITH，商业城 则同时招入万宝龙与泰格豪雅。K11同时招入Club Monaco 与hush puppies成本当季为数不多的服饰类品牌需求。受 此影响市场整体空置率环比上涨0.5个百分点至10.3%。部 分核心商圈内项目招商压力增大而下调租金，使得购物中 心首层平均租金同样本比环比下降0.7%，报每天每平方米 13.9元。 未来六个月新兴商圈将有新项目落成，同时疫情影响下商 户经营压力增

45、大导致的退租也将不可避免，因此整体市场 空置率将持续回升，疫情导致的品牌拓展需求减弱将使得 部分项目承压，租金水平将进一步下行。 0 50 100 150 200 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 2003 = 100) 租金指数甲级租金指数 0 30 60 90 120 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18

46、 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 2008 = 100) 购物中心首层租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 图表20：沈阳优质写字楼市场 图表21：沈阳优质零售物业市场 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 华北地区 青岛 0 50 100 150 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 2003 = 100) 租金指数甲级租

47、金指数 0 50 100 150 200 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 2003 = 100) 购物中心首层租金指数 青岛优质写字楼市场青岛优质写字楼市场 年第一季度，青岛写字楼市场没有新增供应。新冠 疫情的持续发酵，导致本季度问讯量和看房量同比大幅度 下降，多数企业搬迁和扩张意愿谨慎，净吸纳量下降至 平方米，为近十一年最低记录。从板块表现看，香 港中路商务区录得负吸纳量，而市北商务区由于商务氛围

48、 日趋成熟并提供充裕而高性价比的可租空间，其近期交付 的项目持续吸纳成为整体市场吸纳的主要支撑。从行业需 求看，表现相对稳定，专业服务、非传统金融和生 物医药行业亦有表现。整体空置率下降个百分点至 。新冠疫情加剧了市场担忧，较多空置率高的项目 下调租金报价，市场平均租金同样本比环比下降至 每月每平方米元。 未来六个月，海尔路有约平方米新增供应。新冠疫 情事件对经济影响持续深入，特别对于外贸及物流等行业 影响明显，抑制写字楼需求，租金承受较大下调压力。 青岛优质零售物业市场青岛优质零售物业市场 年第一季度，青岛零售市场没有新增供应。由于新 冠疫情持续发酵，大部分零售项目采取歇业或调整营业时 间等

49、措施，而其中餐饮业营业额较去年同期下降了以 上。疫情发生前连锁餐饮行业仍在积极拓展，如龙哥小火 锅、鳗享屋在万象城开业，而呷哺呷哺火锅和府捞面分别 在凯德广场和万达市北广场开业，喜茶、本宫的茶等 茶饮均有新店开业；此外，以华为之家为代表的体验 馆亦有扩张 意大利轻奢女装品牌和韩国轻奢品 牌均在万象城新店开业。季内，位于中山路青岛百盛 购物中心部分品牌流失，导致市场整体空置率环比上升 个百分点至。购物中心首层平均租金同样本比环 比下降，报每天每平方米元。 未来六个月，全市仅有一个体量为平方米的新项目 在海尔路商圈开业。随疫情将进一步影响品牌扩张意愿并 可能造成退租，预计市场空置率呈现上升趋势，市场整体 租金将承压。 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 图表22：青岛优质写字楼市场 图表23：青岛优质零售物业市场 12 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 华东地区 上海 13 上海优质写字楼市场上海优质写字楼市场 第一季度，市场新增供应5.8万平方米，位于南京西路和 前滩板块。受新冠疫情和全球经济不稳定因素增加影响， 新增或扩租办公需求在季内放缓，净吸纳量录得-4.6万平 方米，空置率上升0.6个百分点至20.0%。写字楼市场向租 户倾斜，业主积极调整优化企业灵活性以