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1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/2121 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 回首与展望，地产年度总结回首与展望，地产年度总结：房企：房企销售销售 下行压力一视同仁，买方市场适者生存下行压力一视同仁，买方市场适者生存 核心观点核心观点：规模总量继续下行规模总量继续下行，Q4 热度回升热度回升。根据克而瑞数据，24 年百强房企实现销售金额 4.19 万亿元，规模回归 15 年水平，同比下降 30%，较高点（20 年）下降 68%，行业总体量持续收缩。全年的成交节奏来看，24Q1-3 百强房企单季度销售规模分别为 0.851.170.85 万亿元，Q4达到

2、 1.33 万亿元，环比增长 56.2%，同比下降 1.8%，是 21Q3 市场下行以来除 23Q1/Q2 外首次同比降幅收窄至个位数，中枢规模保持稳定。长维度来看，24Q4 绝对规模依然处于底部，与 15Q4 规模相当。行业分化格局加剧，强信用房企优势明显行业分化格局加剧，强信用房企优势明显。百强房企整体表现较弱，且排名阶段企业表现差异较大，其中 Top 20 房企门槛收缩最为明显。分企业类型来看，24 年高均价房企、强信用房企在热度反弹阶段表现更加优异，央国企格局持续加强，市场下行阶段，企业信用成为房企持续经营能力的重要保障，央企建筑系、央企开发系、地方国资分别跑赢百强整体增速 19pct

3、、12pct、6pct，违约房企跑输 24pct。9 家重点房企市占率自 15 年以来持续提升，24 年达 20%，24Q4 市占率达到 23%，头部强信用房企集中度提升逻辑从未失效。保利维持销售榜首，保利维持销售榜首，中海、绿城、华润增速最优，强投资房企中海、绿城、华润增速最优，强投资房企 Q4 规规模弹性强模弹性强。24 年全国销售金额的榜首依然是保利，规模同比下降 24%，持续经营的主流房企中仅中海、保利置业两家实现规模正增长，绿城、华润、越秀、华发全年降幅在 20%以内，其余房企则面临更深调整。此外，24 年央企建筑系公司及前期历史包袱较轻的民企发力，排名提升明显。9 月末新政以来中海

4、、建发、华发等 23 年以来拿地力度较高的房企环比提升更高，弹性储备厚度及快速推盘能力高度相关，补货力度大、在手土储充足且新货占比高、信用优势突出的房企优势明显。拿地力度与销售相关性减弱，项目布局及产品力重要性加强拿地力度与销售相关性减弱，项目布局及产品力重要性加强。企业策略来看，维持较高的土地投资强度仍是跑赢市场的重要因素。但与22-23 年投资强度决定销售增速不同，24 年市场更看重项目布局的核心程度和企业的产品能力，“流速”是决定 24 年销售成败的主要因素，24 年末土地市场竞争中，为提高确定性，央国企纷纷提高土地布局的“核心程度”来提升投资确定性。新房市场全面进入“买方”时代，产品、

5、定价、定位、周转等综合能力，对企业提出了更高的要求。投资建议。投资建议。25 年是房地产行业大盘企稳的关键年，若行业信心延续，核心城市率先修复，企业尤其是布局核心的强信用企业经营表现及估值存在修复机会，关注后续基本面反馈及强信用房企弹性。风险提示风险提示。政策效果不及预期，持续性不及预期；市场景气度进一步回落的风险；企业盈利能力的修复节奏低于预期。行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2025-01-07 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 021-38003639 分析师：分析师：谢淼

6、 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No.BVB342 021-38003637 相关研究：相关研究：回首与展望，地产年度总结：土地市场:一边是海水，一边是火焰，资源质量显著上升 2025-01-06 房地产及物管行业 25 年第 1周周报:网签稳定认购下行，房企分化格局加剧 2025-01-05 房地产行业 2024 年 11 月公司月报:投融边际修复，市场尚需观察 2024-12-31 -24%-13%-2%8%19%30%01/2403/2405/2408/2410/2401/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/2121

7、Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE 收盘价收盘价 报告日期报告日期（元（元/股）股）2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 7.05 2024/7/14 买入 8.41-0.83 0.04-163.5 13.7 9.9-4.0%0.2%招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.86 2024/

8、11/5 买入 12.17 0.71 0.77 13.9 12.8 12.4 11.4 5.1%5.3%新城控股 601155.SH 人民币 11.68 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 6.6 4.7 6.3 7.2 6.0%7.8%金地集团 600383.SH 人民币 4.42 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.10 4.0 4.0 11.5 18.0 6.6%6.2%建发股份 600153.SH 人民币 9.98 2024/12/22 买入 10.58 1.18 1.39 8.4 7.2 8.6 9.4 4.7%5.2%华发股份 600325.S

9、H 人民币 5.55 2024/11/1 买入 7.37 0.53 0.65 10.5 8.5 23.1 9.7 6.1%7.1%滨江集团 002244.SZ 人民币 8.32 2024/9/5 买入 11.33 0.93 1.04 8.9 8.0 3.2 3.2 10.2%10.2%首开股份 600376.SH 人民币 2.49 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 8.0 4.9 18.3 14.0 2.8%4.4%万科企业 02202.HK 港币 5.03 2024/7/14 买入 6.16-0.83 0.04-115.1 13.7 9.9-4.0%0.2%中国海外发展

10、00688.HK 港币 12.34 2024/10/28 买入 17.81 2.12 2.27 5.4 5.0 4.0 3.7 5.9%5.9%中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 1.68 2024/8/25 买入 2.27 0.52 0.57 3.0 2.7 1.7 1.5 5.6%5.7%越秀地产 00123.HK 港币 4.93 2024/6/5 买入 9.12 0.87 0.99 5.2 4.6 2.4 2.3 5.3%5.7%华润置地 01109.HK 港币 22.15 2024/9/4 买入 29.77 4.38 4.43 4.7 4.6 3.5 3.6 10.5%9.6%万

11、物云 02602.HK 港币 20.05 2023/8/25 买入 59.79 2.11 2.38 8.7 7.7 2.0 1.0 12.8%13.2%保利物业 06049.HK 港币 28.65 2023/8/23 买入 66.83 3.09 3.67 8.6 7.2 7.3 6.2 17.1%17.6%招商积余 001914.SZ 人民币 9.99 2024/11/4 买入 11.94 0.75 0.81 13.4 12.3 7.4 5.9 7.6%7.8%绿城服务 02869.HK 港币 3.72 2023/8/28 买入 6.09 0.28 0.34 11.9 10.0 6.1 5.3

12、 11.5%12.8%绿城管理控股 09979.HK 港币 3.11 2024/8/31 买入 4.68 0.53 0.58 5.4 4.9 1.7 1.1 23.2%23.3%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（万科企业、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、万物云、保利物业、招商积余、绿城服务、绿城管理控股）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。tYtWrUwUpOtRoN9P9R7NtRpPoMnQk

13、PqQmNiNqQvNaQrRxONZmOpQuOoPuM 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 一、总体情况：规模回归 15 年水平，Q4 热度回升.5 二、分类房企表现：行业分化格局加剧，强信用房企优势明显.7（一）分档表现：各档房企门槛普遍下滑，Q4 强信用房企集中度提升.7（二）分类表现：高均价房企规模更稳健，央国企优势明显占比提升.9 三、房企表现：保利维持榜首，中海策略优胜.11（一）企业总体表现：保利维持销售榜首，强投资房企 Q4 规模弹性强.11（二）企业经营策略：拿地力度与销售相关性减

14、弱，项目布局及产品力重要性加强16（三）销售展望及投资建议：主流房企进一步聚焦，核心城市表现决定未来弹性.18 四、风险提示.19 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图表索引图表索引 图 1：百强房企年度销售金额（亿元）及增速.5 图 2：百强房企销售金额增速贡献拆分.5 图 3：百强房企、国家统计局销售金额同比增速.5 图 4：百强房企单月销售金额（亿元）及单月、累计增速.6 图 5：百强房企单季度销售金额（亿元）及单月、累计增速.6 图 6：分档房企年度销售金额增速.7 图 7：分档房企销售金额市占率变化.8 图

15、 8：销售均价分段房企分季度销售金额增速.9 图 9：20-24 年百强房企中各类性质房企销售规模占比.9 图 10：各档房企中央国企及混合所有制房企合计占比.9 图 11：各类型房企单季度销售金额同比增速.10 图 12：分类房企 24 年销售金额同比.10 图 13：20-24 年已违约房企销售金额（亿元）及占比.11 图 14：违约房企及未违约房企销售金额同比.11 图 15：9 家重点房企销售金额市占率变化.11 图 16：持续经营房企 12 月销售金额（亿元）及同比增速.15 图 17：主流房企销售弹性与历史拿地强度关系.16 图 18：22 年拿地力度与 23 年销售金额相关性较高

16、.16 图 19：23 年拿地力度与 24 年销售金额相关性下降.16 图 20：持续经营房企拿地力度及项目核心程度比较.18 图 21：主流房企拿地强度与布局核心程度.19 表 1：TOP 1、10、20、50、100 房企销售门槛及占 2016 年销售门槛比值.8 表 2：Top 10 房企销售排行榜.10 表 3：主流房企年度销售金额（亿元）及增速（%）.12 表 4：重点房企全口径及权益口径销售金额（亿元）及增速（%）.13 表 5：重点房企季度销售金额（亿元）、增速（%）及占比（%）.15 表 6：9 个重点城市历年销售排行榜首.17 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5

17、 5/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 一、一、总体情况：总体情况：规模回归规模回归 15 年水平，年水平，Q4 热度回升热度回升 根据克而瑞数据，24年百强房企实现销售金额4.19万亿元，规模与2015-2016年前后接近，同比下降30%，较高点（20年）下降68%，降幅较统计局等市场口径数据更大，行业总体量持续收缩，主要由于百强房企中此前排名靠前的违约房企占比较高，降幅相对更大。拆分贡献因素来看，24年百强房企实现销售面积2.27亿平，同比下降32%，较20年高点下降76%，对应销售均价18485元/平，同比上升3.1%，21年以来百强房企规模收缩完全由销售面积下降

18、带来，而受持续经营房企投资聚焦策略影响，销售均价自15年有数据统计以来持续提升，24年销售均价较20年高出32%。图图 1：百强房企年度销售金额（亿元）及增速百强房企年度销售金额（亿元）及增速 图图 2：百强房企销售金额增速贡献拆分百强房企销售金额增速贡献拆分 数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 图图 3：百强房企、国家统计局百强房企、国家统计局销售金额同比增速销售金额同比增速 数据来源：公司经营简报，克而瑞，国家统计局，广发证券发展研究中心 从全年的成交节奏来看，24年12月百强房企实现销售金额4742亿元，同比下降0.

19、7%，降幅收窄9.1pct。9月末新政以来，百强房企日均销售规模为144亿元，较Q1-3日均规模高出38%，其中10月、11月、12月日均规模分别为150亿元、129亿元、153亿元，Q4表现最好的为12月，表明市场复苏具备一定持续性。13046241865-30%-60%-40%-20%0%20%40%60%0200004000060000800001000001200001400001415161718192021222324销售金额（亿元）同比（%，右）-68%19%35%29%35%13%-47%-26%-32%-60%-40%-20%0%20%40%60%15161718192021

20、222324销售面积增速销售均价增速-60%-40%-20%0%20%40%60%2015201620172018201920202021202220232024百强房企销售增速全国商品房销售金额同比 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 4：百强房企单月销售金额（亿元）及单月、累计增速百强房企单月销售金额（亿元）及单月、累计增速 数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 分季度来看，24年前三季度百强房企单季度销售规模分别为0.85万亿元、1.17万亿元、0.85万亿元，四季度则达到1.33万亿元，环

21、比增长56.2%，较受517新政影响的Q2高出13.8%，同比下降1.8%，降幅收窄接近30pct，是21Q3市场下行以来除23Q1/Q2外首次同比降幅收窄至个位数，中枢规模保持稳定。9月末“止跌回稳”表态及一系列核心城市放松带动市场景气快速回升，企业销售相应改善，虽然自11月中旬以来并无持续的政策加码，市场热度持续环比回落，但绝对规模维持年内相对高位，政策延续时间及效果均超预期。更长时间维度来看，24年四季度销售虽然规模较前三季度有所回升，但绝对规模依然属于底部位置，与15Q4规模相当，为16年至今同期最低。从改善幅度来看，15年9月全面宽松后，15Q4销售规模环比15Q3增长46%，较Q1

22、-3成交日均规模则增长66%，24Q4销售规模环比Q3增幅高于15年同期，较前三季度改善幅度则相对较低。图图 5：百强房企单季度销售金额（亿元）及单月、累计增速百强房企单季度销售金额（亿元）及单月、累计增速 数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0200040006000800010000120001400016000180002000019/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0523/0924/0124/0524/09单月销

23、售金额（亿元）金额单月同比（右）金额累计同比（右）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0500010000150002000025000300003500040000450005000015Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q119Q320Q120Q321Q121Q322Q122Q323Q123Q324Q124Q3单季度销售金额（亿元）单季度同比（右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二、二、分类房企表现：行业分化格局加剧，强信用房企分类房企表现：行业分化

24、格局加剧，强信用房企优势明显优势明显（一）分档表现：各档房企门槛普遍下滑（一）分档表现：各档房企门槛普遍下滑，Q4 强信用房企集中度提升强信用房企集中度提升 百强房企整体表现较弱，但排名阶段企业表现差异较大。分档来看，Top 10、Top 11-20、Top 21-50以及Top 51-100房企销售金额分别为2.00万亿元、6791亿元、8943亿元、6175亿元，同比分别下降24%、38%、33%、34%，较历史高点则分别下降59%、70%、75%、74%。头部房企排名轮换，Top 10、Top 11-20规模降幅相对更小，而Top 20以外模房企中违约房企占比提升，规模降幅更快。图图 6

25、：分档分档房企房企年度年度销售金额增速销售金额增速 数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 从能级门槛来看，伴随着行业整体规模收缩，头部房企能级门槛也在下降。24年Top 1、Top 10、Top 20、Top 50、Top 100门槛分别为3230亿元、1054亿元、435亿元、182亿元、85亿元，较23年分别下降24%、31%、38%、34%、40%，较其各自高点降幅则在70%，其中Top 20房企门槛收缩最为明显，较高点（18年）降幅达到83%，这一部分过去主要为高成长房企，门槛的下降也代表市场目前出现了较大的成长性断档。从规模房企数量来看，24年无4000亿元以上房企，

26、3000亿元以上房企2家，较23年减少2家，均为央企，千亿以上房企11家，较23年减少5家，除滨江及龙湖外均有央国资背景，500亿元以上房企由23年的32家锐减至17家，100亿元以上的房企则由23年的125家减少至86家。企业出险周转放缓、持续经营房企拿地收缩叠加开工率下降使得房企销售规模快速下行，与22年至23年重点城市布局能一部分保证规模稳定性不同，24年房企的规模下降更具备普遍性。-60%-40%-20%0%20%40%60%2018201920202021202220232024Top 10Top 11-20Top 21-50Top 51-100 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的

27、免责声明 8 8/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 表表1：TOP 1、10、20、50、100房企销售门槛及占房企销售门槛及占2016年销售门槛比值年销售门槛比值 销售金额门槛（亿元）销售金额门槛（亿元）当年销售门槛当年销售门槛/2016 年销售门槛比值年销售门槛比值 Top 1 Top 10 Top 20 Top 50 Top 100 Top 1 Top 10 Top 20 Top 50 Top 100 2009 630 212 130 17%19%20%2010 1026 321 135 27%29%21%2011 1210 315 180 78 32%29%28

28、%25%2012 1418 460 232 102 38%42%36%33%2013 1741 554 329 150 47%50%51%48%2014 2120 658 288 154 70 57%60%45%50%45%2015 2627 725 358 196 104 70%66%55%63%66%2016 3732 1100 647 310 157 100%100%100%100%100%2017 5500 1512 910 381 305 147%137%141%123%195%2018 7287 2007 2607 549 219 195%182%403%177%139%2019

29、7715 2430 1510 736 237 207%221%233%237%151%2020 7888 2780 1688 859 257 211%253%261%277%164%2021 7588 2901 1718 849 247 203%264%266%274%157%2022 4643 1703 1004 401 141 124%155%155%129%90%2023 4246 1536 698 275 142 114%140%108%89%90%2024 3230 1054 435 182 85 87%96%67%59%54%数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 市

30、占率方面，受房企违约及投拓力度下降等因素影响，20年以来各档房企市占率均持续下滑，市场集中度降低。根据广发证券地产研究小组24年12月17日外发的2025年年度策略报告风雷一朝至，长舒万里怀中测算，预计24年全国商品房销售金额为9.6万亿元，则Top 100、Top 50、Top 20、Top 10房企24年市占率分别为44%、37%、28%、21%，较20年集中度高峰分别下降32pct、24pct、13pct、7pct，传统头部开发类房企规模收缩、上下游企业及地方性房企加入，市场离散度提升。图图 7：分档房企销售金额市占率变化分档房企销售金额市占率变化 数据来源：克而瑞，广发证券发展研究中心

31、 0%10%20%30%40%50%60%70%80%2015201620172018201920202021202220232024Top 100Top 50Top 20Top 10 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 （二）分类表现：高均价房企规模更稳健，央国企优势明显占比提升（二）分类表现：高均价房企规模更稳健，央国企优势明显占比提升 按销售均价来分，24年样本房企中高均价房企（1.7万元/平以上）、中均价房企（1.4-1.7万元/平）、低均价房企（1.4万元/平以下）销售规模同比分别-21%、-33%、-58%

32、。边际来看，24Q4高均价房企同比转正增长9%，而中、低均价房企则分别下降19%、36%。本轮下行周期中高能级城市市场在热度反弹阶段表现更加优异，9月末“止跌回稳”的表态对于核心城市影响更大，景气抬升更为明显，前期持续拿地房企由于聚焦投资策略也多集中于核心城市，规模弹性表现更为突出。图图 8：销售均价分段房企分季度销售金额增速销售均价分段房企分季度销售金额增速 数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 从企业性质来看，24年市场分化，央国企格局持续加强，百强房企中央企、国企、混合所有制及民企规模占比分别为41%、22%、11%、26%，与23年相比，央企占比提升6pct、民企占比则

33、下降5pct。而与20年相比，24年央企、国企占比提升25pct、13pct，民企则下降39pct，市场下行阶段，企业信用成为房企持续经营能力的重要保障，央国企优势持续凸显。图图 9：20-24年百强房企中各类性质房企销售规模占比年百强房企中各类性质房企销售规模占比 图图 10：各档房企中央国企：各档房企中央国企及混合所有制房企合计及混合所有制房企合计占比占比 数据来源：克而瑞，广发证券发展研究中心 数据来源：克而瑞，广发证券发展研究中心 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%18Q118Q419Q320Q221Q121Q422Q323Q224Q124Q4均价17

34、000以上房企均价14000-17000房企均价14000以下房企17%21%28%35%41%9%10%18%23%22%10%8%10%10%11%65%61%44%31%26%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20202021202220232024央企地方国企混合所有制民企0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20202021202220232024Top 100Top 50Top 20Top 10 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 表表2：Top

35、 10房企销售排行榜房企销售排行榜 排名排名 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 企业性质企业性质 1 万科 万科 万科 万科 恒大 碧桂园 碧桂园 碧桂园 碧桂园 碧桂园 碧桂园 保利 保利 央企 2 绿地 绿地 绿地 恒大 万科 万科 万科 万科 恒大 万科 保利 万科 中海 央企 3 保利 万达 万达 绿地 碧桂园 恒大 恒大 恒大 万科 融创 万科 中海 华润 央企 4 中海 保利 恒大 万达 绿地 融创 融创 融创 融创 保利 华润 华润 万科 混合所有制 5 恒大 中海 保利 中海 保利

36、保利 保利 保利 保利 恒大 中海 招商 招商 央企 6 万达 碧桂园 碧桂园 保利 中海 绿地 绿地 绿地 中海 中海 招商 建发 绿城 混合所有制 7 绿城 恒大 中海 碧桂园 融创 中海 中海 中海 绿地 招商 建发 碧桂园 建发 地方国企 8 华润 华润 世茂 华润 华夏 龙湖 新城 新城 世茂 华润 金地 绿城 越秀 地方国企 9 碧桂园 世茂 华润 融创 绿城 华夏 华润 世茂 华润 绿地 绿城 龙湖 滨江 民企 10 世茂 绿城 融创 华夏 万达 华润 龙湖 华润 招商 龙湖 龙湖 金地 华发 地方国企 数据来源：克而瑞，广发证券发展研究中心 增速表现来看，24年样本央企、国企同

37、比分别下降16%、33%，而民企降幅则达到49%，尤其是市场热度改善明显的Q4，央企销售金额环比上升62%、同比上升11%，国企环比上升58%，同比下降13%，民企则环比上升21%、同比下降25%。进一步细分企业性质，24年建筑类央企、开发类央企、地方国企、未违约混合所有制房企、民企及违约房企同比分别下降11%、18%、24%、33%、36%、54%，央企信用及资源优势明显，规模更为稳定，其中建筑类央企近年来加大行业参与度，并依托自身优势提升迅速，规模增速突出。图图 11：各类型房企单季度销售金额同比增速：各类型房企单季度销售金额同比增速 图图 12：分类房企分类房企24年销售金额同比年销售金

38、额同比 数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 24年百强房企中，已违约房企仍实现了4439亿元的销售规模，较23年下降超50%，但在百强房企中占比仍在10%以上，违约房企依然对新房市场产生一定影响，供给侧出清仍在进行时。而从降幅来看，22年至24年违约房企同比分别下降57%、49%、57%，而同期未违约房企降幅则仅为21%、6%、24%，违约房企对整体规模造成的拖累仍较大，扣除违约房企后市场表现与全国数据增速接近。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%18Q118Q419Q320Q221Q121Q422

39、Q323Q224Q124Q4央企地方国企民企-11%-18%-24%-33%-36%-54%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%央企（建筑类）央企（开发类）地方国企 混合所有制（未违约）民企违约房企2024年销售金额同比 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 13：20-24年已违约房企销售金额（亿元）及占比年已违约房企销售金额（亿元）及占比 图图 14：违约房企及未违约房企销售金额同比：违约房企及未违约房企销售金额同比 数据来源：克而瑞，广发证券发展研究中心 数据来源：克而瑞，国家统计局，广发证

40、券发展研究中心 前端规模房企违约失去持续经营能力，信用带来的拿地、开工及市场对企业的信心差距在后端销售上的影响持续放大，行业格局持续发生变化，央国企等持续投资的强信用公司优势越来越突出。9家重点房企市占率自15年以来持续提升，24年达到20%，较23年持平，虽然24Q1-3受市场下行影响市占率降至18%，但市场热度改善使得房企集中度逻辑进一步强化，24Q4市占率达到23%，头部强信用房企重回集中度提升逻辑。图图 15：9家重点房企家重点房企销售金额销售金额市占率变化市占率变化 数据来源：公司经营简报，克而瑞，国家统计局，广发证券发展研究中心 备注：9 家重点房企为保利、中海、华润、招蛇、越秀、

41、建发、华发、绿城、滨江 三、三、房企表现：保利房企表现：保利维持维持榜首，榜首，中海策略优胜中海策略优胜（一）企业总体表现：保利维持销售榜首，强投资房企（一）企业总体表现：保利维持销售榜首，强投资房企 Q4 规模弹性强规模弹性强 全年来看，24年全国销售金额的榜首依然是保利，全年销售金额3230亿元，但较23年有24%的下滑，较历史销售高峰（21年）则有40%的下降，当前规模接近2017年水平。持续经营的主流房企中仅中海集团、保利置业两家实现24年规模同比正增2811096213864966744390.2%8.7%19.0%16.1%10.6%0%5%10%15%20%25%02000400

42、0600080001000012000140001600020202021202220232024已违约房企销售金额（亿元）违约房企占比（右）-21%-6%-24%-57%-49%-55%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024未违约房企同比违约房企同比7%7%8%10%12%13%14%17%20%18%23%0%5%10%15%20%25%20152016201720182019202020212022202324Q1-324Q49家重点房企/统计局销售金

43、额 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 长，年同比分别+0.3%、+0.6%，绿城、华润、越秀、华发全年降幅在20%以内，其余持续经营房企则面临更深的规模调整，平均降幅在23%左右。多数房企回到19年前后规模水平，龙湖、金地、万科、新城等面临现金流压力、补货力度不足的房企规模降幅更大，24年规模与15年前后水平相当。表表3：主流房企年度主流房企年度销售金额（亿元）及增速（销售金额（亿元）及增速（%）公司简称公司简称 2024 年销售年销售金额（亿元）金额（亿元）历史年份降幅历史年份降幅 2024 年接近年接近哪一年规

44、模哪一年规模 2024 年较历年较历史高点降幅史高点降幅 2024 2023 2022 2021 2020 2019 保利发展保利发展 3230-24%-8%-15%6%9%14%2017-40%中海集团中海集团 3106 0%5%-20%2%13%27%2019-16%华润置地华润置地 2611-15%2%-5%11%18%15%2019-2020-17%万科万科 A 2447-35%-10%-34%-11%12%4%2014-2015-65%招商蛇口招商蛇口 2193-25%0%-10%18%26%29%2019-33%绿城中国绿城中国 2769-8%0%-14%21%43%29%2020

45、-21%绿城中国（自投）绿城中国（自投）1719-12%-9%-20%24%59%34%2019-2020-36%绿城中国（代建）绿城中国（代建）1050-2%22%4%13%12%20%2023-2%建发股份建发股份 1648-28%9%-4%58%39%35%2020-2021-28%建发房产（国际）建发房产（国际）1335-29%6%2%69%44%87%2020-2021-29%联发集团联发集团 313-22%28%-25%24%25%-22%2022-26%越秀地产越秀地产 1145-19%14%9%20%33%25%2021-19%滨江集团滨江集团 1116-27%0%-9%24%

46、22%32%2019-34%华发股份华发股份 1050-17%5%-1%1%31%59%2019-2020-17%龙湖集团龙湖集团 1008-42%-14%-31%7%12%21%2016-2017-65%中国金茂中国金茂 983-30%-9%-34%2%44%26%2017-2018-58%金地集团金地集团 685-55%-31%-23%18%15%30%2015-2016-76%保利置业集团保利置业集团 540 1%7%-11%9%21%6%2020-5%美的置业美的置业 402-39%-17%-42%9%25%25%2017-71%新城控股新城控股 401-47%-35%-50%-7%-

47、7%22%2015-2016-85%首开股份首开股份 384-38%-29%-24%7%6%1%2015-67%大悦城大悦城 355-23%-19%-22%5%-2%78%2018-51%中国铁建中国铁建 964-21%-6%-10%13%1%34%2018-33%绿地控股绿地控股 648-42%-16%-54%-19%-8%0%-83%碧桂园碧桂园 601-72%-53%-39%-3%2%1%-92%融创中国融创中国 471-44%-50%-72%4%3%21%-92%远洋集团远洋集团 352-30%-50%-26%4%1%19%-74%世茂集团世茂集团 340-21%-50%-68%-10

48、%15%48%-89%旭辉控股集团旭辉控股集团 338-52%-44%-50%7%15%32%-86%中国恒大中国恒大 282-53%75%-92%-39%20%9%-96%中梁控股中梁控股 178-48%-48%-62%2%11%18%-90%雅居乐集团雅居乐集团 152-66%-31%-53%1%18%14%-89%宝龙地产宝龙地产 128-54%-33%-60%24%35%47%-87%中骏集团控股中骏集团控股 113-59%-53%-44%3%26%57%-89%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1313/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 合景泰富集

49、团合景泰富集团 99-61%-49%-52%0%20%31%-90%金科股份金科股份 94-65%-61%-63%-18%20%57%-96%龙光集团龙光集团 84-56%-57%-69%11%32%34%-94%数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 权益口径来看，24年权益销售金额榜首为中海集团，全年权益销售金额2858亿元，且为主流房企中唯一实现权益口径规模提升的房企，同比增长2.5%。此外仅绿城中国一家24年权益规模降幅在10%以内，保利、华润、招蛇、越秀降幅在20%以内，且总体来看多数头部房企权益金额规模降幅小于全口径金额降幅，利润与周转速度确定性高的项目稀缺，房企主动

50、通过提升权益维持利润规模。从排名来看，排名变动与企业信用背景、补货力度等高度相关。24年排名上升的房企多为补货力度较强的强信用央国企，其中保利置业上升10位，排名下降的房企则多为民企，如新城、金地，降幅在4位以上，而早期出险的房企如合景、龙光等，由于在手可售资源连续多年萎缩，排名降幅超过40位，接近跌出榜单。此外值得注意的是，24年央国企背景的建筑系公司及前期历史包袱较轻的民企发力，排名提升明显，如中建智地（一局）、中建信和（五局）排名提升超过30位，中建壹品（三局）提升24位，伟星房产、大华集团也有9位、4位的提升。市场集中度持续提升，头部的房企仍是行业最主要的参与者，且影响力不断扩大，而供

51、给侧出清加剧，违约房企规模较高点收缩在90%以上，一些此前与房地产相关的企业如建筑公司、经纪公司，以及此前行业内影响力范围有限的公司加大参与力度，并在销售上有所展现。表表4：重点房企：重点房企全口径及权益口径全口径及权益口径销售金额（亿元）及增速（销售金额（亿元）及增速（%）证券简称证券简称 企业类型企业类型 全口径销售全口径销售金额金额（亿元）（亿元）全口径同比全口径同比（%）累计权益销累计权益销售金额（亿售金额（亿元）元）权益同比权益同比（%）累计权益占累计权益占比（比（%）权益增速权益增速-全口径增速全口径增速 24 年销年销售排名售排名 排名变排名变动动 保利发展保利发展 央企 323

52、0-23.5%2545-16.8%79%6.8%1-中海集团中海集团 央企 3106 0.3%2858 2.5%92%2.2%2 1 华润置地华润置地 央企 2611-15.0%1800-17.4%69%-2.4%3 1 万科万科 A 混合所有制 2447-34.9%1590-34.8%65%0.1%4-2 招商蛇口招商蛇口 央企 2193-25.3%1506-18.7%69%6.6%5-绿城中国绿城中国 混合所有制 2769-8.0%-6 2 绿城中国（自投）绿城中国（自投）混合所有制 1719-11.5%1210-5.2%70%6.3%-绿城中国（代建）绿城中国（代建）混合所有制 1050

53、-1.7%-建发股份建发股份 地方国企 1648-32.9%1239-26.2%75%6.7%7-1 建发国际（房产）建发国际（房产）地方国企 1335-29.4%1040-24.6%78%4.8%-越秀地产越秀地产 地方国企 1145-19.4%687-19.6%60%-0.3%8 4 滨江集团滨江集团 民企 1116-27.3%544-26.5%49%0.7%9 2 华发股份华发股份 地方国企 1050-16.7%692-20.7%66%-4.0%10 4 龙湖集团龙湖集团 民企 1008-41.9%676-41.1%67%0.8%11-2 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1

54、414/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 中国金茂中国金茂 央企 983-30.4%678-30.4%69%0.0%12 1 金地集团金地集团 混合所有制 685-55.4%424-55.4%62%0.0%14-4 保利置业集团保利置业集团 央企 540 0.6%362-9.2%67%-9.8%17 10 美的置业美的置业 民企 402-38.9%261-38.0%65%0.9%23-1 新城控股新城控股 民企 401-47.2%278-48.2%69%-1.0%24-6 首开股份首开股份 地方国企 384-37.6%237-33.7%62%3.9%22 1 大悦城大悦

55、城 央企 355-30.9%193-34.9%54%-4.0%27 3 卓越集团卓越集团 民企 343-43.1%266-32.0%77%11.1%29-4 伟星房产伟星房产 民企 313-12.6%300-7.5%96%5.1%33 9 大华集团大华集团 民企 298-28.2%289-29.0%97%-0.8%34 4 仁恒置地仁恒置地 民企 222-28.9%100-43.5%45%-14.6%45 1 信达地产信达地产 央企 147-33.9%66-52.9%45%-19.0%64-中国铁建中国铁建 建筑系 964-20.7%781-15.9%81%4.8%13 2 中建壹品（三局）中

56、建壹品（三局）建筑系 453 35.8%342 40.2%76%4.4%19 24 中交房地产中交房地产 建筑系 435-37.7%287-32.3%66%5.3%20-中国中铁中国中铁 建筑系 434-37.7%321-37.7%74%0.0%21-电建地产电建地产 建筑系 395-12.7%270-11.6%68%1.1%25 8 中建东孚（八局）中建东孚（八局）建筑系 266-19.7%223-24.7%84%-5.0%40 4 中建智地（一局）中建智地（一局）建筑系 255 51.3%237 60.2%93%8.9%43 34 中建信和（五局）中建信和（五局）建筑系 132-26.1%

57、104-9.6%79%16.4%69 31 中建玖合（二局）中建玖合（二局）建筑系 132-20.4%92-43.7%69%-23.3%70 9 绿地控股绿地控股 违约房企 648-42.9%583-42.9%90%0.0%15 1 碧桂园碧桂园 违约房企 601-72.3%472-73.0%78%-0.7%16-9 融创中国融创中国 违约房企 471-44.4%259-44.4%55%0.1%18-1 远洋集团远洋集团 违约房企 352-30.4%229-30.4%65%-0.1%28 4 世茂集团世茂集团 违约房企 340-20.6%238-20.6%70%0.0%30 4 旭辉控股集团旭

58、辉控股集团 违约房企 338-51.8%175-51.8%52%0.0%31-12 中国恒大中国恒大 违约房企 282-53.3%264-53.3%94%0.0%37-13 中梁控股中梁控股 违约房企 178-47.9%104-37.1%58%10.8%62-3 雅居乐集团雅居乐集团 违约房企 152-66.3%143-50.1%94%16.2%51-10 宝龙地产宝龙地产 违约房企 128-53.5%90-47.5%70%6.0%73-23 中骏集团控股中骏集团控股 违约房企 113-59.4%102-55.3%90%4.1%77-28 合景泰富集团合景泰富集团 违约房企 99-60.9%5

59、4-67.9%55%-7.0%103-40 金科股份金科股份 违约房企 94-57.7%67-57.9%72%-0.2%94-29 龙光集团龙光集团 违约房企 84-63.5%71-64.3%84%-0.8%101-40 数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 单月表现来看，12月中海发力成为单月销冠，销售规模401亿元，环比增长34%，同比增长76%，上海中海领邸等核心城市的红盘加推助力中海销售规模抬升。增速来看，华润、招蛇、越秀、金茂12月同环比增幅基本均在30%以上，年末翘尾明显。11月下旬以来，市场前端认购、来访放缓，但在前期认购转化的支撑下网签成交热度延续，年末转签节奏

60、有所加快，房企成交也维持相对高位。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1515/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 16：持续经营房企持续经营房企12月销售金额（亿元）及同比增速月销售金额（亿元）及同比增速 数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 备注：图中绿城中国数据为自投口径 季度数据来看，9月末新政以来，受益市场热度及信心修复，持续经营的主流房企在24Q4表现出明显的改善，中海、建发、华发等23年以来拿地力度较高的房企单季度环比增速超过100%，华润、绿城、金茂、招蛇、越秀等公司较Q3也有50%以上的增长。市场升温过程中企业的规模弹性与

61、其储备厚度及快速推盘能力高度相关，补货力度大、在手土储充足且新货占比高、信用优势突出的房企优势明显。表表5：重点房企季度销售金额（亿元）、增速（：重点房企季度销售金额（亿元）、增速（%）及占比（）及占比（%）公司简称公司简称 销售金额销售金额（亿元）（亿元）销售金额销售金额环比环比 销售金额同比销售金额同比 当季销售金额占全年比例当季销售金额占全年比例 24Q4 24Q4 24Q1 24Q2 24Q3 24Q4 24Q1 24Q2 24Q3 24Q4 中海集团中海集团 1118 121%-28%-9%-14%58%19%28%16%36%华润置地华润置地 888 87%-36%-19%-26%

62、22%19%28%18%34%保利发展保利发展 813 19%-45%-10%-30%-7%19%34%21%25%招商蛇口招商蛇口 741 68%-44%-35%-26%10%18%28%20%34%万科万科 A 635 18%-43%-32%-30%-34%24%28%22%26%建发股份建发股份 605 158%-34%-42%-49%-11%24%25%14%37%建发房产（国际）建发房产（国际）483 151%-31%-30%-49%-14%24%26%14%36%联发集团联发集团 122 189%-44%-68%-53%5%26%22%14%39%绿城中国绿城中国 897 48%-

63、13%1%4%-18%19%26%22%32%绿城中国（自投）绿城中国（自投）564 87%-24%-2%-7%-11%22%28%18%33%绿城中国（代建）绿城中国（代建）333 9%31%5%20%-26%15%24%29%32%华发股份华发股份 403 102%-59%-12%-25%80%19%23%19%38%越秀地产越秀地产 369 66%-50%-15%-21%22%19%29%19%32%中国金茂中国金茂 348 85%-60%-35%-20%10%18%28%19%35%滨江集团滨江集团 315 44%-35%-39%-26%1%24%29%20%28%龙湖集团龙湖集团 2

64、75 24%-54%-42%-43%-23%23%27%22%27%金地集团金地集团 157 -6%-62%-54%-54%-50%24%28%24%23%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050100150200250300350400450中海集团华润置地招商蛇口绿城中国万科A建发股份建发房产华发股份中国金茂保利发展越秀地产滨江集团龙湖集团金地集团首开股份美的置业新城控股保利置业当月金额（亿元）12月同比（%，右）全年同比（%，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1616/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 保利置业集团

65、保利置业集团 138 18%-50%11%38%79%20%33%22%26%首开股份首开股份 135 40%-60%-53%-1%-20%18%21%25%35%美的置业美的置业 118 44%-56%-42%-35%-6%26%24%20%29%新城控股新城控股 83 0%-44%-44%-53%-48%30%29%21%21%数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 图图 17：主流房企销售弹性与历史拿地强度关系主流房企销售弹性与历史拿地强度关系 数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 （二）企业经营策略：（二）企业经营策略：拿地力度拿地力度与销售相关性减弱，项

66、目布局及产品力与销售相关性减弱，项目布局及产品力重要性加强重要性加强 从企业策略来看，维持较高的土地投资强度仍是跑赢市场最为重要的因素。但与22年、23年的投资强度决定销售增速不同，24年的市场更看重拿地和项目布局的核心程度和企业的产品能力，“流速”是决定24年销售表现成败的主要因素，而拿地总量规模及数量的重要性下降了。图图 18：22年拿地力度与年拿地力度与23年销售金额相关性较高年销售金额相关性较高 图图 19：23年拿地力度与年拿地力度与24年销售金额相关性年销售金额相关性下降下降 数据来源：克而瑞，广发证券发展研究中心 数据来源：克而瑞，国家统计局，广发证券发展研究中心 中海华润保利招

67、商万科建发绿城华发越秀金茂滨江龙湖保利置业首开美的新城0%10%20%30%40%50%60%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%23年-24年11月拿地力度24Q4销售金额环比（%）中海华润保利招商万科建发绿城华发越秀金茂滨江龙湖金地首开美的新城-40%-30%-20%-10%0%10%20%0%20%40%60%80%23年销售金额增速22年金额口径拿地力度中海华润保利招商万科建发绿城华发越秀金茂滨江龙湖金地首开美的新城-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%0%20%40%60%80%24年销售金额增速23年金额口径拿地力度 识别风险，发

68、现价值 请务必阅读末页的免责声明 1717/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 具体企业来看，中海集团24年销售规模持平，在北上深三个优质一线城市24全年全口径销售规模排名第一，豪宅盘成为公司今年销售的压舱石。根据克而瑞数据，北京中海24年实现销售金额337亿元，其中中海京华玖序2024年销售住宅销售排名第一，单盘销售金额超过75亿元；中海上海销售规模超700亿元，顺昌玖里、中海 领邸两个豪宅盘分别位列全市单盘排行榜前二，合计销售规模达到552亿元，占中海上海整体销售规模接近80%；中海深圳销售规模267亿元，其中深湾玖序花园单盘销售123亿元，为深圳住宅销售榜首，占中海

69、深圳销售规模比例接近50%。北上深三城全口径销售规模超1300亿元，占公司全年销售规模比例超过40%，此外广州（第3）、南京（第9）等核心城市排名同样居前。绿城中国24年销售规模降幅在10%左右，累计增速表现仅次于中海、保利置业，主要由于公司23年末至24年上半年精准拿地并迅速周转。苏州销售排名第1、杭州、西安销售排名第2，南京、上海销售排名第7，其中上海繁花三章、西安海棠三章等项目口碑丰收，单盘销售规模50亿元以上。其他全年降幅在20%以内的房企中，华润在成都销售排名第1，北京、上海、合肥排名前5，苏州排名第6；越秀在广州排名第2，北京、杭州排名前10，华发成都、南京排名也居前。22年以来头

70、部持续经营房企投资持续聚焦规模较大、基本面更稳定的核心城市，在此过程中存量资源优质且补货力度大、质量高的房企在深耕城市建立品牌口碑及储备优势后，规模优势持续加强，降幅相对更小。表表6：9个重点城市历年销售排行榜首个重点城市历年销售排行榜首 TOP1 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2024 性质性质 北京北京 万科地产 首开股份 首开股份 首开股份 首开股份 中海地产 中海地产 央企 上海上海 融创中国 万科地产 万科地产 融创中国 招商蛇口 招商蛇口 中海地产 央企 深圳深圳 万科地产 万科地产 招商蛇口 华润置地 华润置地 华润置地 中海地产 央企 广

71、州广州 保利发展 保利发展 保利发展 越秀地产 越秀地产 越秀地产 保利发展 央企 杭州杭州 滨江集团 绿城中国 滨江集团 滨江集团 滨江集团 滨江集团 滨江集团 民企 南京南京 万科地产 中海地产 金地集团 颐居建设 保利发展 保利发展 保利发展 央企 合肥合肥 万科地产 万科地产 禹洲集团 招商蛇口 保利发展 招商蛇口 招商蛇口 央企 苏州苏州 碧桂园 招商蛇口 苏州高新 招商蛇口 招商蛇口 保利发展 绿城中国 混合所有制 成都成都 中国恒大 保利发展 万科地产 万科地产 华润置地 华润置地 华润置地 央企 数据来源：克而瑞，广发证券发展研究中心 值得注意的是，24年单城市排行榜中出现了一

72、些新名字。一方面，建筑系房企在总部所在地或深耕城市表现突出。如北京城市排行榜中，23年中建壹品（三局）上榜排名第9，24年中建智地（一局）、中建壹品（三局）同时上榜，分别排名第5、第9。中铁建22年上榜上海，22-24年分别排名第9、第7、第10；23年上榜广州，23-24年分别排名第10、第7。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1818/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 另一方面，部分违约房企重新入榜。24年融创中国在上海实现销售规模256亿元，全市排名第7，在爆出债券违约风险后再次上榜，融创外滩壹号院项目二期全年实现销售规模216亿元，主要受益于城市房地

73、产融资协调机制，使得部分违约房企重新获得推盘能力。24年的销售结果为25年的企业竞争策略提供了一些新的思路。在24年底的土地市场竞争中，为提高确定性，央国企纷纷提高自身土地布局的“核心程度”聚焦具备最优位置的项目资源，来提升投资的确定性。新房市场全面进入“买方”时代，产品、定价、定位、周转等综合能力，对企业规模稳定，提出了更高的要求。（三）销售展望（三）销售展望及投资建议及投资建议：主流房企进一步聚焦，核心城市表现决定：主流房企进一步聚焦，核心城市表现决定未来弹性未来弹性 从近年来拿地情况来看，24年主流房企拿地力度有所下降，拿地核心化特征明显。华润、中海发展单项目货值23年以来维持50亿元以

74、上水平，新增土地聚焦北上深等核心城市核心地段。货值均价来看，越秀、华发、招蛇、建发、保利等公司24年货值均价提升至4万元/平以上，主流房企货值均价较21年提升幅度均在40%以上，其中越秀、建发、保利提升幅度超过130%，聚焦程度快速提升。图图 20：持续经营房企持续经营房企拿地力度及项目核心程度比较拿地力度及项目核心程度比较 数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 备注：（1）表中中海地产包括中海发展及中海宏洋，24M1-11 中海发展单项目货值 53 亿元，中海宏洋 15 亿元；（2）表中绿城中国仅包含自投部分；（3）表中越秀单项目货值及货值均价已剔除琶洲南项目影响 综合拿地力

75、度及项目情况，24年越秀、华润、中海、建发等公司拿地力度强、项目布局核心、货值均价高，在保障项目产品力的基础上，将更大程度上保障公司25年销售去化的规模稳定性。25年是房地产行业大盘企稳的关键年，行业景气度的企稳仍需政策及整体经济的持续助力，需求端政策的进完善，以及供给端政策的进一步明确与落地是行业未来基本面稳定的重要支撑。若行业信心延续，止跌回稳政策目标达成，核心城市率先修复，企业尤其是布局核心的强信用企业规模及估值均存在较大修复空间，关注后续政策的进一步落地力度、节奏及基本面与房企的反馈。2021202220232024M1-112021202220232024M1-11越秀地产越秀地产5

76、0%274246403626669379713881353903华发股份华发股份7%192746623025081333664285750587招商蛇口招商蛇口22%183441373826011335043604644252建发股份建发股份30%202227253718354369192658842544滨江集团滨江集团39%213333273029194304932963041421保利发展保利发展21%192733313515348295173140341185中海地产中海地产28%213443504223739343314524039582中国金茂中国金茂29%113435322121

77、678296482671939575绿城中国绿城中国22%152836352323034361993500739553华润置地华润置地29%255145585023758318413255434333龙湖集团龙湖集团11%112324221915285214252295332491万科万科A4%82651371914646272403019420285公司简称公司简称2024年拿地年拿地力度（力度（%）24M1-11单宗地单宗地价（亿元）价（亿元）单宗货值（亿元）单宗货值（亿元）货值均价（亿元）货值均价（亿元）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1919/2121 Table_Pag

78、eText 跟踪分析|房地产 图图 21：主流房企拿地强度与布局核心程度主流房企拿地强度与布局核心程度 数据来源：公司经营简报，克而瑞，广发证券发展研究中心 四四、风险提示、风险提示（一）（一）政策效果不及预期，持续性不及预期政策效果不及预期，持续性不及预期 政策落地效果仍需要观察，或存在低于预期的可能性。后续政策的持续性不及预期。（二）（二）市场景气度进一步回落的风险市场景气度进一步回落的风险 当前市场信心偏弱，若政策不能有效去库存，市场景气度（尤其是房价）将面临进一步下行的压力。（三三）企业盈利能力的修复节奏低于预期企业盈利能力的修复节奏低于预期 假设市场有进一步下行的风险，将影响企业盈利

79、能力的修复节奏。保利万科华润中海招商建发绿城龙湖金茂滨江越秀华发0510152025300%10%20%30%40%50%60%24年新增单项目地价（亿元）24年金额口径拿地力度（%）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2020/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 广发房地产行业研究小组广发房地产行业研究小组 郭 镇：首席分析师，清华大学工学硕士，11 年房地产研究经验，2013 年进入广发证券发展研究中心。邢 莘：资深分析师，上海财经大学应用统计硕士，6 年房地产研究经验，2018 年进入广发证券发展研究中心。张 春 娥：资深分析师，厦门大学经济学硕士，7 年

80、房地产研究经验，2021 年进入广发证券发展研究中心。谢 淼：资深分析师，上海交通大学金融学硕士，2020 年进入广发证券发展研究中心。李 怡 慧：高级分析师，伦敦政治经济学院硕士，2022 年加入广发证券发展研究中心。辛 恬：高级分析师，澳大利亚国立大学会计学硕士，2022 年加入广发证券发展研究中心。胡 正 维：高级分析师，复旦大学国际商务硕士，2022 年加入广发证券发展研究中心。广发证券广发证券行业行业投资评级说明投资评级说明 买入：预期未来12 个月内，股价表现强于大盘10%以上。持有：预期未来12 个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%+10%。卖出：预期未来12 个月内，股价

81、表现弱于大盘10%以上。广发证券广发证券公司投资评级说明公司投资评级说明 买入：预期未来12 个月内，股价表现强于大盘15%以上。增持：预期未来12 个月内，股价表现强于大盘5%-15%。持有：预期未来12 个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%+5%。卖出：预期未来12 个月内，股价表现弱于大盘5%以上。联系我们联系我们 广州市 深圳市 北京市 上海市 香港 地址 广州市天河区马场路26 号广发证券大厦47楼 深圳市福田区益田路6001 号太平金融大厦31 层 北京市西城区月坛北街 2 号月坛大厦 18 层 上海市浦东新区南泉北路 429 号泰康保险大厦 37 楼 香港湾仔骆克道 81 号

82、广发大厦 27 楼 邮政编码 510627 518026 100045 200120-客服邮箱 法律主体法律主体声明声明 本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作，广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为“广发证券”。本报告的分销依据不同国家、地区的法律、法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司/经营机构完成。广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，接受中国证监会监管，负责本报告于中国（港澳台地区除外）的分销。广发证券（香港）经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见（4 号牌照）的牌照，接受香港证监会监管，负责本报告于中国香港地

83、区的分销。本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露。重要重要声明声明 广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系，因此，投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响。投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策。投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效。本报告署名研究人员、联系人（以下均简称“研究人员”）针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容，在此声明：（1）本报告的

84、全部分析结论、研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点，并不代表广发证券的立场；（2）研究人员的部分或全部的报酬无论在过去、现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论、研究观点具有直接或间接的联系。系因此投资者应当考虑存潜利益冲突而对独性产生影响不仅依据内容 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2121/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量、客户评价、工作量等多种因素确定，其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入，该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务。本报告仅面向经广发证券授权使

85、用的客户/特定合作机构发送，不对外公开发布，只有接收人才可以使用，且对于接收人而言具有保密义务。广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户。在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律，广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告。本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售。请注意，投资涉及风险，证券价格可能会波动，因此投资回报可能会有所变化，过去的业绩并不保证未来的表现。本报告的内容、观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标、财务状况和特殊需求，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议。本报告发送给某客户是基于该

86、客户被认为有能力独立评估投资风险、独立行使投资决策并独立承担相应风险。本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠，但广发证券不对其准确性、完整性做出任何保证。报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任，除非法律法规有明确规定。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策，如有需要，应先咨询专业意见。广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表广发证券的立场。广发证券的销售人员、交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式，向其

87、客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略，广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致，甚至相反的投资策略。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且无需另行通告。广发证券或其证券研究报告业务的相关董事、高级职员、分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益。在阅读本报告时，收件人应了解相关的权益披露（若有）。本研究报告可能包括和/或描述/呈列期货合约价格的事实历史信息（“信息”）。请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法/分析中的部分论点/依据/证据，以支持我们对所述相关行业/公司的观点的结论。在任何情况下，它并不（明示或暗示）与香港证监会第5 类受规管活动（就期货合约提供意见）有关联或构成此活动。权益披露权益披露(1)广发证券（香港）跟本研究报告所述公司在过去12 个月内并没有任何投资银行业务的关系。版权声明版权声明 未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。