2021年现代物流仓储行业供需现状及经营模式分析报告（24页）.pdf

上传人：木*** 编号：36379 2021-05-12 PDF PDF 24页 1.55MB

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现代物流仓储的经营模式在2003年由Prologis引入中国，截止目前行业已经发展出较为完整的基金化运作模式，金融化程度极高。长线资金亦在这个领域长期关注和投入，物流仓储本身的“投融管退”循环高度成熟，投资人和管理人权责清晰，这是物流仓储本身作为REITs的优势。现代物流仓储开发商往往采用，“投资-开发-管理”的运营模式。以ESR为例，其三大板块构建资金循环通道，利用自身发展部门物色、设计、建设资产，并将营运稳定的资产售予公司所管理管理的基金及投资公司(亦可能售予不动产投资信托基金)，以实现发展利润，实现资金回流，用作日后项目发展。物流仓储具有较强的网络效应和规模效应，故而大型公司能占据很高的份额。根据Nareit统计，1994到2020年工业物流REITs年均复合收益率11.4%，高于商务办公和零售类物业。

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报告速读

本文主要探讨了现代物流仓储行业的发展状况和投资价值。现代物流仓储设施，也称“高标仓库”，相较于传统通用仓库，具有更开阔的空间、更完善的交通运输设施，以及更高的建筑标准。文章指出，现代物流仓储行业面临供需结构矛盾，天然稀缺资产，土地资源竞争激烈，短期供给无法迅速放大。然而，随着互联网零售的崛起，高标仓储需求与日俱增，电商零售及快递业务量仍保持中高速增长趋势。此外，物流仓储行业具有规模经济和网络效应，强者恒强的局面已经形成。长期基金化运作和机构投资者的参与也进一步验证了物流仓储行业的成熟和稳定性。根据文章中的数据，2020年全国社会物流总额达到300万亿元，其中保管费用达到5.1万亿元，2015-2020年的复合增长率达到6.6%。全国历年社会物流总额走势及增速显示，物流业需求持续高速增长。而我国营业性通用（常温）仓库面积截至2019年底为10.8亿平方米，同比增长1.9%，增速逾6年持续下降。现代物流仓储设施面积占总物流仓储设施面积的比例仅约7%，显示出其稀缺性。物流仓储行业在资本市场长期表现良好，根据Nareit统计，1994到2020年工业物流REITs年均复合收益率为11.4%，高于商务办公和零售类物业。