【公司研究】新城控股-商住稀缺成长龙头吾悦享受消费红利-210429（35页）.pdf

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1、公司打造快周转开发模式，高效率加速商业项目落地。吾悦广场之所以能够实现一年数十座的新开业数量，并能在快速扩张的同时面临较小的现金流压力(经营性现金流连续 3 年为正)，与单座吾悦广场的落地速度有很大关系。商业综合体的施工建造速度越快，各类资源的占用时间就越短，可以更早产生收益，对提升经营杠杆意义巨大。在产品标准化程度较高的基础上，结合商业勾地模式实现早定标、早定人、早策划、早设计，摘牌即开工，大大减少各个审批流程的时间占用，有效缩小了土地金支出的时间缺口，同时结合大商业强穿插施工管理、商开商管无缝对接等高效运营手段，实现快周转，单个商业项目的项目周期甚至比许多企业的纯住宅项目周期还要短，且这种

2、开发模式本质上是通过工作前置、管理效率和业务标准化实现，而非赶工抢工，因此成本不会因工期的显著缩短而大幅提升。一个标准吾悦广场从落子到开业的时间往往只有 20 个月。以重庆大足吾悦广场为例， 2020 年 7 月 28 号摘牌，11 月 21 日即实现商住双首开，期间仅相隔 116 天，有效缓解了资金沉淀，该项目预计 2021 年底开业，拿地到开业周期只有 17 个月，快于许多住宅项目的竣工速度。吾悦广场以自持重资产模式，进行快速扩张，主要源于“吾悦模式”现金流滚投模式，改善资金沉淀问题。商业开发相比住宅开发的最大劣势在于资金沉淀时间较长，一座商业综合体单纯依靠租金收入回收初始成本往往需要十年

3、左右，若不能解决其对资金的占用问题，商业项目数量便无法实现快速增长。在好资产模型(商住结合)中，吾悦广场的配套可以提升销售物业的溢价，通过销售物业(住宅+可售商办物业等)获得的净利润，又可以部分覆盖持有购物中心的建造成本，最后通过对自持商业的高水准运营，获得持续的投资收益，推算过程如下：统计 2018-2020 年已竣工且公布售价的综合体项目共 22 个，平均计划投资 24.3 亿元，平均销售回款 37.1 亿元，销售回款覆盖投资比例达 153%，考虑税费因素等整体覆盖比例也在 100%左右。从在建过程的资金占用来看，根据新城控股内部要求，低线城市配建住宅的好资产项目由于项目周期较短，预售后应有数亿元的正现金流，而其他高线项目或优资产项目(不配建住宅，多见于一二线城市)则允许产生一定的现金流缺口。单个吾悦广场平均建筑面积约 9.43 万方(2020 年)，平均可出租面积 5.66 万方，平均出租率 99.49%，租金坪