【研报】房地产服务行业： 规模逐鹿中原战略多点开花-210409（24页）.pdf

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1、盈利能力：内外生因素共同助力盈利能力改善，大型公司优势突出2020 年总体物管公司毛利率为 27.8%，同比+2.3pct。其中，大型、中型、小型物管公司毛利率分别为 30.7%、23.7%、30.0%，同比分别+3.9、+0.9、+2.2pct。分业务来看，总体物管公司基础物管服务、业主增值服务、非业主增值服务的毛利率分别为 23.1%、47.6%、 31.3%，同比分别+2.4、-0.9、+1.7pct。样本公司中，合景悠活毛利率为42%排名第一，恒大物业、蓝光嘉宝服务毛利率均超过35%。招商积余、中海物业、保利物业 3 家央企毛利率排名相对靠后。尽管疫情期间物管公司人力、物力投入增加，部

2、分增值服务(如经纪业务、入室服务、案场协销服务等)受到影响，但社保减免、政府补贴等支持政策不仅有效对冲了疫情的负面影响，甚至还带来了额外收益。叠加物管公司发挥规模效应、优化组织架构、科技赋能等因素，总体物管公司毛利率进一步改善。分梯队来看，大型物管公司毛利率改善幅度最大，毛利率绝对值首次开始领跑;中型物管公司毛利率表现相对较弱，主要因为招商积余、保利物业、中海物业 3 家规模相对较大的央企毛利率均未超过 20%，且招商积余由于物管营收占比提升导致毛利率结构性下滑。按业务分类来看，仅业主增值服务毛利率同比下滑，除了疫情影响部分业务开展之外，还受到美居、零售等毛利率偏低的新兴业务快速放量造成的结构

3、性影响。2020 年总体物管公司销售管理费用率为 9.6%，同比-0.5pct。其中，大型、中型、小型物管公司销售管理费用率分别为 9.5%、9.0%、10.6%，同比分别-0.4、-0.7、-0.5pct。总体物管公司归母净利率为 13.9%，同比+2.2pct。其中，大型、中型、小型物管公司归母净利率分别为 16.8%、11.0%、14.3%，同比分别+2.8、+1.8、+1.9pct。样本公司中，恒大物业归母净利率为 25%排名第一，合景悠活归母净利率亦超过 20%。总体物管公司加权平均 ROE 为 20.1%，同比-6.7pct。其中，大型、中型、小型物管公司加权平均 ROE 分别为 28.5%、13.2%、22.8%，同比-3.6、-6.1、-11.5pct。规模效应、组织架构优化、科技赋能等因素同样帮助物管公司降低了销售管理费用率，中型物管公司改善程度稍大。最终反映至归母净利率，总体物管公司盈利能力连续第三年提升。但由于 IPO、增发配股融资带来的资产周转率和权益乘数下降，总体物管公司加权平均 ROE 继续下行。大型物管公司无论是归母净利率的改善幅度还是绝对值，还是加权平均ROE 的降幅和绝对值，表现均优于其它梯队，头部优势愈加突出。