【研报】商办物业管理行业系列深度报告一：空间深度广度并存赛道优质多维成长-210401（46页）.pdf

1、商办管理能力的深化空间：高需求与低回报不匹配，管理能力亟待提升消费水平提升+电商红利见顶，线下消费机遇显现消费水平持续提升，消费需求空间扩大。近十年内，国内消费水平持续快速提升。从居民消费和收入水平来看，居民消费水平自 2013 年以来，同比增速基本维持在 9%以上，其中有 4 年的增速超过 10%，同期居民人均可支配收入同比增速维持在8%以上，均领先同期的GDP 增速;从社会总体来看，虽然社会消费品零售总额增速渐缓，但仍保持长期保持在 8%以上，快于GDP 增长;同时，最终消费/GDP 总额从 2010 年的48.9%提升到 2019年的56%，获得大幅提升。零售消费的快速增长将推动消费需求

2、空间逐渐扩大。电商红利见顶，线下商业迎来机遇。中国的电商消费在过去十年内发展迅猛，对线下商业造成较大的冲击。然而，现在国内电商消费行业已经接近成熟，成长速度开始减缓，商品网上零售额累计同比增速开始逐年下降，尤其其中偏向于服务性质的非实物商品网上零售额累计同比在 2020 年全年保持同比下降趋势;网络购物的交易额同比增速放缓，线上交易的获客成本开始急剧上升，以电商零售巨头阿里巴巴为例，根据亿欧智库测算，从2017 年二季度至今，阿里巴巴的线上获客成本(线上获客成本为当年新增一个活跃买家付出的成本，线上获客成本=当期市场销售费用/当期新增年活跃买家数量)已经从 2018 年一季度最低点的0.57

3、元提升到2020 年三季度的 3.22 元，增长4.65 倍，电商的红利开始见顶，线上消费冲击线下的难度渐高，此消彼长之下，线下商业重新获得结构性发展机遇。部分品类线下仍具备优势，相关线下消费具备韧性。从消费零售的品类来看，在一部分品类当中，线下消费仍具备优势。根据德勤的相关调查，药品零售当中超过51%的份额以线下销售场景为主，而在餐饮、酒类和食品当中，线下销售为主的份额分别为 41%、40%、26%，这些品类当中线下消费仍占据重要地位，被线上轻易取代的可能性较低，具备较强的韧性。综合以上来看，国内消费水平处于快速提升的趋势当中，预计未来潜力会被逐渐挖掘，消费需求空间扩大;同时，电商零售已经脱

4、离高速成长的阶段，红利见顶，增长减缓，加上部分商品品类线下场景仍具备优势，线下零售消费结构性机遇显现，有望借助消费需求扩张的东风，加快增长。第三产业提升迅速，推动办公服务需求提振第三产业占比渐高，地位上升。中国第三产业发展迅速，从2005 年的7.74万亿元增长到 2019 年的 53.54 万亿元，CAGR 达到 14.8%，占比从 2005年的41.3%持续提升至2019 年的54.3%，为三产当中增长最快的部分;即便如此，对比世界主要发达国家来看，美国、英国、德国、日本等国家第三产业占 GDP 的比例均在 60%以上，中国第三产业依然存在较大的提升空间。三产从业人员增多，推动办公服务需求

5、。与第三产业的快增大趋势同步的是，第三产业相关就业人员人数也长期维持增长，2019 年中国第三产业相关就业人数达到3.67 亿人，占总就业人数的比例从2005 年的31.4% 提升至2019 年的 47.4%，提升速度超过同期的产值占比，我们认为主要原因在于：1)以TMT 行业为主的服务业相关新兴行业扩张较快，吸纳人员就业的能力强;2)第二产业处在产业升级的过程中，效率优化，从事产品终端生产的人员占比逐渐减少，工作岗位向研发、销售、管理等方面释放转换。此外，与主流发达国家第三产业从业人员占比70%以上的水平对比，中国第三产业从业人员的增加仍有潜力空间。针对逐渐增多的第三产业从业人中国第三产业重要性逐渐提升，产值占比提升，带动第三产业就业人员数量增长;同时，对比主流发达国家，两项指标均存在进一步提升的潜力;考虑到中国处在产业升级加速阶段，预计就业人员向第三产业流动的趋势将长期维持，办公服务需求将会持续提升。