【研报】2021年房地产行业投资策略：莫听穿林打叶声何妨吟啸且徐行-20210104（39页）.pdf

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1、请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 1 11 1Table_Info1Table_Info1 房地产房地产 优于大势优于大势 上次评级: 优于大势 历史收益率曲线 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -8% -7% -11% 相对收益 -11% -18% -37% 行业数据 成分股数量（只） 124 总市值（亿） 8513 流通市值（亿） 7367 市盈率（倍） 11.80 市净率（倍） 1.03 成分股总营收（亿） 6191 成分股总净利润（亿） 624 成分股资产负债率（%） 123.32 相关报告 LPR 连续八月持平，苏州户籍新政进一步深 化租购同权 -2

2、0201228 11 月地产销售高位回落，中央经济工作会议 着墨租赁市场 -20201222 销售增速高位回落，土地市场量减价增 -20201222 政治局会议地产表态稳字当头，北京公布物 管委员会组织办法 -20201213 证券研究报告 / 行业深度报告 莫听穿林打叶声莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行，何妨吟啸且徐行 - 2021 年年房地产行业投资策略房地产行业投资策略 报告摘要：报告摘要： 回顾：回顾： 2020 年销售方面， 强供给需求韧性足， 疫情后景气度维持高位， 各城市市场已现分化；房价方面，区域间分化持续扩大，一线城市二 手房价抬升显著；土地方面，年尾热度上行不改承压趋势，下半

3、年量 缩价跌表征土地投资集中于一二线或核心城市圈；开竣工方面，新开 工回暖边际趋缓，竣工修复仍是大趋势；投资方面，累计增速率先恢 复，建安端支撑平稳走阔；资金方面，融资环境先松后紧，未来不同 档位房企或在融资策略上出现分化，到位资金将出现结构性调整。 预测：预测： （1）销售方面，选定 TOP30 房企计算“三道红线”下 2021 年有 息负债增长上限，复盘历年有息负债撬动销售金额势能以及 TOP30 房企销售金额增速占全国销售金额增速比重，预计 2021 年全国销售 金额增速为 5.5%，销售面积增速为 1.4%； （2）房价方面，根据宏观 经济企稳流动性收紧至中性以及政策调控不动摇，预计

4、2021 年房价 涨幅收窄于 4.0%； （3）土地方面，通过 2020 年定金及预收款+个人 按揭贷款增速较土地成交价款增速的领先机制，以及土地市场热度回 落的大逻辑，预计 2021 年土地成交价款增速收窄至 7%；预计土地市 场延续 2020 下半年量缩价涨的趋势，土地购置面积增速为-3%； （4） 开竣工方面，通过去化周期以及销售面积影响的开工意愿，以及土地 成交影响的开工能力，叠加上融资新规影响下投资力度的回落影响房 企全年新开工计划的铺排， 预计 2021 年全国新开工面积增速为 1.0%； 通过期房销售的滞后结转，剔除当期现房竣工面积，修正得到未来期 房竣工面积，预计 2021 年

5、竣工增速改善至 7.0%； （5）综合施工投资 额的拆分细项以及土地投资额较土地成交价款的滞后性，预计 2021 年总投资额增速为 5.8%； （6） 分拆资金来源为内生回款及其他来源两 部分，通过拟合内生回款与销售金额的相关性以及其他来源资金与有 息负债增速的相关性，预计 2021 年到位资金增速为 3.8%。 投资策略：投资策略： 各项估值均处历史大底， 高业绩确定性下低估值优势彰显。 个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、保利地 产、金地集团、新城控股和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江 集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团和 阳光城。 风险提示

6、：风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据 重点公司重点公司 现价现价 EPS PE 评级评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 28.70 3.44 3.91 4.56 8.34 7.34 6.29 买入 保利地产 15.82 2.34 2.76 3.25 6.76 5.73 4.87 买入 金科股份 7.09 1.06 1.34 1.65 6.69 5.29 4.30 买入 荣盛发展 6.53 2.10 2.59 3.04 3.11 2.52 2.15 买入 蓝光发展 4.63 1.15 1