房地产行业：公募REITs2025年度策略报告于变局中寻新局-250102（25页）.pdf

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1、请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分公募公募 REITs2025REITs2025 年度策略报告：于变局中寻新局年度策略报告：于变局中寻新局房地产证券研究报告/行业投资策略报告2025 年 01 月 02 日评级评级：无评级无评级分析师：由子沛分析师：由子沛执业证书编号：执业证书编号：S0740523020005Email：分析师：陈希瑞分析师：陈希瑞执业证书编号：执业证书编号：S0740524070002Email：分析师：李分析师：李垚垚执业证书编号：执业证书编号：S0740520110003Email：分析师：侯希得分析师：侯希得执业证书编号：执业证书编号：S

2、0740523080001Email：基本状况基本状况上市公司数58行业总市值(亿元)1554.32行业流通市值(亿元)682.86行业行业-市场走势对比市场走势对比相关报告相关报告1、嘉实京东 REIT 重庆仓达成续租协议2024-12-302、二手房成交同比大幅改善，信用债发行发量2024-12-283、四 单 REITs 获 批 通 过 2024-12-22报告摘要2024 年年 REITs 市场总结：大步向前市场总结：大步向前2024 年，C-REITs 大跨步向前发展，有许多值得关注的变化。1）市场的制度体系得市场的制度体系得到了进一步的完善到了进一步的完善，主要体现在监管明确了 R

3、EITs 产品权益属性定位、优化了会计记账、全面推动一级发行、完善上市后信披等方面；2）资产配置属性开始显现。）资产配置属性开始显现。今年市场情绪逐步理性，从原有的主要基于政策、情绪、资金驱动，逐渐转向对资产本身的关注，这个阶段投资者对产品逐渐开始交易出相对稳定的估值中枢，指数走势逐步平稳，波动率出现明显下降，在大类资产配置中的重要性开始显现。3）REITs 实时实时指数发布指数发布，指数产品有所期待指数产品有所期待。一方面 REITs 指数为市场提供更完善的参考基准，更重要的是未来的指数产品对市场建设具有标志性意义，随着市场规模、流通市值限制等问题的解决，市场将迎来布局机会。4）今年）今年

4、REITs 新发产品数量、规模创历史新新发产品数量、规模创历史新高。高。截至 2024 年 12 月 31 日，市场存量 REITs 达到 58 单，今年发行的公募 REITs数量高达 29 只，募资规模 655 亿元，今年新发数量等于过去三年总和。5）新发项目新发项目估值压降较为明显估值压降较为明显，宏观环境和前几年相比有所变化，估值下调有助于提高抗风险能力，为投资者提供了一定安全垫。6）投资者对确定性给了更高的溢价。）投资者对确定性给了更高的溢价。各类资产投资收益率持续下行，在市场反弹阶段，板块分化明显，基本面相对稳健标的仍最受益，在现有宏观投资环境下投资者对确定性给了更高的溢价。7）战略

5、配售比例逐年提高战略配售比例逐年提高。21-24 年发行的 REITs 项目战略配售金额比例分别为 74%、75%、78%、82%，战配越来越成为机构参与市场的主要形式。8）市场投资者结构进一步丰富。）市场投资者结构进一步丰富。一方面战配比例逐步提高，另一方面从结构上来看，增量资金不断涌现，今年公募固收、公募 FOF、银行理财、中小险资、私募等活跃度逐步提高。9）对资产的认知逐步细化。）对资产的认知逐步细化。市场慢慢认知到该产品的风险收益特征，REITs 是并列于股票、债券、基金和衍生品的证券品种。10）基础设施项目运营基础设施项目运营、考核等机制逐步市场化考核等机制逐步市场化。一些项目设置了

6、市场化激励约束机制，将资产运营成效与团队、个人绩效直接挂钩。部分项目也开始市场化运营，如国电投新能源 REIT 电价变为“市场交易电价+国补”。2025 年投资策略展望：大有可为年投资策略展望：大有可为REITs 是稳健现金流资产叠加预期收益率下降，后续有望持续受益。是稳健现金流资产叠加预期收益率下降，后续有望持续受益。从固收角度看，国债收益率持续下行，12 月 2 日跌破 2%大关，进入“1 时代”，低利率时代意味着低投资收益率时代，全市场预期收益率下降，为 REITs 市场带来增量资金。从权益角度看，在低利率环境下，红利资产因其稳定的现金流和相对较高的股息收益率表现优异，权益将进一步夯实低

7、波红利策略。以资产为核心兼具市场风格切换以资产为核心兼具市场风格切换，一是始终把握基础资产的业绩和稳定性，这是 REITs的最基本前提亦是后续板块分化的基础；二是积极参与逆周期属性较强资产的战配、网下机会；三是持续观察交易量变化，当前市场流通规模小，REITs 市场的增量资金最为重要；四是把握回撤机会，当前市场整体已经历过几轮涨幅，可适当把握波动和回撤机会；五是注意后续 OCI 账户调整带来的影响，尤其关注到期期限较短标的。风险提示：风险提示：二级市场价格大幅波动风险：目前市场体量较小，市场投资人类型、策略相对单一、投资行为趋同等可能会出现较大波动。相关支持政策调整风险：目前市场发展时间较短，

8、REITs 立法、税收、信披、投资等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出 台不及预期，可能会影响市场的整体发展。研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；行业投资策略报告行业投资策略报告-2-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分内容目录内容目录一、一、2024 年年 REITs 市场总结：大步向前市场总结：大步向前.41.1.政策基础进一步完善.41.2.资产配置属性开始显现.61.3.REITs 实时指数发布.81.4.一级新发开始提速.91.5.估值基础进一步夯实.101.6.板块间差异进一步分化.121.7.战略配售比例逐年提高.131.8.

9、投资者结构逐步丰富.141.9.对资产的认知逐步细化.151.10.运营考核机制逐步市场化.15二、二、2025 年投资策略展望：大有可为年投资策略展望：大有可为.161.1.固收产品收益率持续下行.161.2.红利资产仍处于上升通道.171.3.各主要版块投资观点.18三、风险提示三、风险提示.24图表目录图表目录图表1：2024 年 REITs 相关政策汇总.4图表2：REITs 指数整体表现.7图表3：REITs 收益波动情况（上市至今与指数对比）.8图表4：REITs 收益波动情况（上市至今与股票行业指数对比）.8图表5：中证 REITs（收盘）指数和全收益指数介绍.8图表6：REIT

10、s(全收益)指数走势图.9图表7：C-REITs 发行情况（市值）.9图表8：C-REITs 发行情况（支数）.10图表9：2024 年发行及申报项目估值变化情况.10图表10：2023 年及以前发行及申报项目估值变化情况.11图表11：C-REITs 指数各年度涨跌幅.12图表12：2024 年各版块涨跌幅.12图表13：2024 年 REITs 认购倍数情况汇总.13图表14：2021 年上市 REITs 投资者结构占比.14图表15：2022 年上市 REITs 投资者结构占比.14图表16：2023 年上市 REITs 投资者结构占比.14图表17：2024 年上市 REITs 投资者

11、结构占比.14图表18：公募 FOF 对 REITs 持仓变化情况.14图表19：交易所五大证券品种示意图.15图表20：交易所五大证券品种主要特征.15图表21：近 10 年十年期国债到期收益率长期趋势.16图表22：近 10 年国有大行定期存款利率走势（短期）.17图表23：近 10 年国有大行定期存款利率走势（中长期）.17图表24：近 5 年中证红利指数走势.17图表25：北上深商务园区空置率、租金报价情况.18图表26：全国物流地产租金及出租率情况.19图表27：重点地区高标仓租金情况(元/m月).19图表28：重点地区高标仓空置率情况(%).19图表29：全国二手房租赁量指标.20

12、行业投资策略报告行业投资策略报告-3-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分图表30：REITs 资产所在省市公路通行数据.20图表31：中国近十年来用电数据（亿千瓦时）.21图表32：REITs 主要估值数据.22行业投资策略报告行业投资策略报告-4-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分一、一、2024 年年 REITs 市场总结：大步向前市场总结：大步向前1.1.政策基础进一步完善政策基础进一步完善 2024 年年，C-REITs 市场的制度体系得到了进一步的完善市场的制度体系得到了进一步的完善，这主要体现在产品这主要体现在产品定位、会

13、计记账、一级发行、上市后信披等方面：定位、会计记账、一级发行、上市后信披等方面：明确明确 REITs 产品属性：产品属性：证监会发布监管规则适用指引会计类第 4 号投资者可将 REITs 确认为权益属性产品，优化了投资者结构，减少了减持行为，匹配了公募 REITs 的长期投资性质。这一政策有助于缓解投资机构的短期利润考核压力，促进长期资金的进场。全面推动全面推动 REITs 常态化发行：常态化发行：国家发展改革委发布关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知，简化了 REITs的发行流程，并扩大了资产范围，优化了审核门槛，从而提升了市场的配置效率。相关部委提出

14、支持多业态相关部委提出支持多业态 REITs：两办、发改委、国家能源局、环保部、民政部、商务部、水利部等多部委纷纷提出，支持新能源、生态环境保护、民间资本项目、清洁能源、养老设施、水利、新型城市、冰雪场地和文旅等领域发行 REITs，标志着公募 REITs 的应用领域进一步扩大。这一措施为投资者提供了更多选择，并增加了市场的多样性。构建多层次资本市场体系构建多层次资本市场体系：国务院印发的关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见中提到，要完善多层次资本市场体系，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，并研究制定不动产投资信托基金管理条例，落实并完善相关税收政策，中

15、国证监会支持 REITs纳入沪深港通等。健健全全REITs存续期信息披露规则体系存续期信息披露规则体系：交易所旨在进一步规范基础设施REITs定期报告披露，完善以“管资产”为核心的基础设施 REITs 存续期信息披露规则体系，督促基础设施 REITs 市场参与主体归位尽责，持续提升信息披露的及时性、有效性和规范性。压实主体责任，明确业务参与人履职情况披露要求；加强穿透式监管，细化基础资产披露要求；强化运作管理职责，规范基金层面披露事项。图表图表1：2024年年REITs相关政策汇总相关政策汇总部门时间文件名称内容证监会2024/2/8监管规则适用指引会计类第4号原始权益人及投资者双方均可将 R

16、EITs 确认为权益属性产品。明确公募 REITs 权益属性定位，对投融两端意义重大。不仅能够清晰引导原始权益人的明确发行逻辑，更有助于投资机构建立匹配的投资逻辑、投资策略、风险控制、会计核算以及考核机制等。沪深交易所2024/2/8关于做好公开募集基础设施证券投资基金 2023 年年度报告披露工作有关事项的通知进一步明确了基础设施 REITs 年度报告披露标准。基础资产的运营情况披露水平提升后，保险资金投资基础设施 REITs 的风险因子有望从现在的 0.5 进一步下降到 0.150.3。通知还提出，原则上对于经营不及预期的基础设施项目，基金管理人和运营管理机构的信息披露事务负责人应当参加年

17、度业绩说明会并作专项业绩说明。国务院2024/4/12关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见国务院印发关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见，其中明确提到完善多层次资本市场体系，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策，健全有利于创新资本形成和活跃市场的财税体系。行业投资策略报告行业投资策略报告-5-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分证监会2024/4/19发布 5 项资本市场对港合作措施一是放宽沪

18、深港通下股票 ETF 合资格产品范围。二是将 REITs 纳入沪深港通。三是支持人民币股票交易柜台纳入港股通。四是优化基金互认安排。五是支持内地行业龙头企业赴香港上市。国家发改委、水利部、财政部、人民银行、住建部、交通运输部2024/5/21基础设施和公用事业特许经营管理办法积极支持符合条件的特许经营项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。鼓励符合条件的特许经营项目公司进行结构化融资，发行项目收益票据、不动产信托资产支持票据和资产证券化产品等。国家鼓励特许经营项目按照市场化方式采用成立私募基金，引入战略投资者，发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等方式拓宽投融资渠道。中

19、证指数公司2024/6/21中证 REITs(收盘)指数和全收益指数的修订公告中证指数公司发布中证 REITs(收盘)指数和全收益指数的修订公告，并将于 6 月 24 日发布实时行情。此外，为更好保障实时指数整体流动性与分散度，增强指数可投性，本次修订新增了流动性筛选条件与前五大样本权重约束。国家发改委、国家能源局2024/7/15煤电低碳化改造建设行动方案(20242027 年)对纳入国家煤电低碳化改造建设项目清单的项目，在统筹综合运营成本、实际降碳效果和各类市场收益的基础上，探索建立由政府、企业、用户三方共担的分摊机制，给予阶段性支持政策。鼓励符合条件的项目通过发行基础设施领域不动产投资信

20、托基金（REITs）、绿色债券或申请绿色信贷、科技创新和技术改造再贷款等渠道融资，吸引各类投资主体参与和支持煤电低碳化改造建设。上交所2024/7/19上海证券交易所基金自律监管规则适用指引第 2 号上市基金做市业务修订1.券商等机构均可申请成为基金做市商，上交所对做市服务实施差异化管理，分为主做市服务和一般做市服务。经上交所认可，可以为上交所上市基金提供主做市服务和一般做市服务的专业机构为主做市商；仅可以为上交所上市基金提供一般做市服务的专业机构为一般做市商。；2.细化做市商报价义务豁免情形，导致做市商无法继续提供做市服务的，上交所可以根据市场情况或者做市商申请，相应豁免做市商的做市义务。发

21、改委2024/7/26国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)项目常态化发行的通知基础设施 REITs 试点以来，制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，各方参与积极性显著提升，基础设施 REITs 对促进投融资机制创新、深化资本市场改革、服务实体经济发展的重要作用日益显现，推动基础设施 REITs 常态化发行已具备良好条件。各参与方要严格贯彻落实市场化、法治化原则，各司其职、各负其责，依法依规推动基础设施 REITs 更好实现常态化发行。国务院2024/7/28深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划对未来五年推进新型城镇化建

22、设的总体要求、重点任务、政策措施和组织实施等作出部署。其中在第五部分的实施城市更新和安全韧性提升行动中的政策措施中提到：支持符合条件的城市更新项目发行基础设施领域 REITs。国家发改委2024/8/6基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料格式文本（2024年版）为提升 REITs 项目申报材料的标准化、规范化水平，进一步提高常态化发行工作的质量和效率，根据发改投资20241014 号等要求，研究制定了基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料格式文本（2024 年版）。中共中央、国务院2024/8/11关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见意见提到，支持符合条

23、件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。中国人民银行等八部门2024/8/25关于进一步做好金融支持长江经济带绿色低碳高质量发展的指导意见指导意见指出:发挥多层次资本市场作用。支持符合条件的长江经济带绿色低碳企业利用多层次资本市场，通过发行上市、再融资、并购重组、新三板挂牌等方式融资发展。支持长江经济带相关企业符合条件的基础设施项目发行资产证券化产品和基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。国家发改委2024/9/19国家发展改革委 9 月份新闻国家发展改革委新闻发言人金贤东在新闻发布会上表示，国家发展改革委将抓好促进民间投资政策措施落

24、实，积极稳妥实施政府和社会资本合作(PPP)新机制，制定并落实支持民营企业参与的特许经营新建(含改扩建)项目清单，全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行。国家发改委2024/10/8支持更多符合条件的民间资本项目发REITs国务院新闻办公室举行新闻发布会，国家发展改革委主任郑栅洁表示，将加快完善民营企业参与国家重大项目建设的长效机制.重点是持续做好优质项目的推介，推动更多民间资本参与铁路、能源、水利等重大基础设施项目建设，加快开展形成新一批全国重点民间投资项目清单。同时，要规范实施政府和社会资本合作的新机制，支持更多符合条件的民间资本项目发行基础设施 REITs。中

25、国人民银行、生态环境部、金融监管总局、中2024/10/12关于发挥绿色金融作用服务美丽中国建设的意见为贯彻党中央、国务院关于全面推进美丽中国建设的决策部署，以绿色金融高质量发展助力美丽中国建设，中国人民银行、生态环境部、金融监管总局、中国证监会联合印发关于发挥绿色金融作用服务美丽中国建设的意见，从加大重点领域支持力度、提升绿色金融专业服务能力、丰富绿色金融产品和服务、强化实施保障四个方面提出 19 项重点举措。强化绿色融资支持，支持符合清洁能源等条件的环保基础设施项目合规发行不动产投资信托基金产品。行业投资策略报告行业投资策略报告-6-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要

26、声明部分中国人民银行、中国证监会2024/10/18关于做好证券、基金、保险公司互换便利 SFISF)中国人民银行创设了证券、基金、保险公司互换便利(SFISF)。中国人民银行与中国证监会联合印发关于做好证券、基金、保险公司互换便利 SFISF)相关工作的通知，向参与互换便利操作各方明确业务流程、操作要素、交易双方权利义务等内容。中国人民银行委托特定的公开市场业务一级交易商(中债信用增进公司)，与符合行业监管部门条件的证券、基金、保险公司开展互换交易。互换期限 1 年，可视情展期。互换费率由参与机构招投标确定。可用质押品包括债券、股票 ETF.沪深 300 成分股和公募 REITs 等，折扣率

27、根据质押品风险特征分档设置。通过这项工具获取的资金只能投向资本市场，用于股票、股票 ETF 的投资和做市。民政部等 24部2024/11/11关于进一步促进养老服务消费 提升老年人生活品质的若干措施支持养老设施纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITS)发行范围。鼓励各类金融机构按市场化法治化原则支持养老服务体系建设，着力加大普惠养老服务供给。商务部2024/11/25支持苏州工业园区深化开放创新综合试验的若干措施支持苏州工业园区依法合规开展金融改革先行探索:鼓励境内银行、证券、保险等金融机构按照审慎监管原则在苏州工业园区布局。支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REIT

28、s);在风险可控前提下，鼓励金融机构完善适应科技型企业特点的信贷产品，支持企业创新发展:探索利用数字技术优化信贷审批模型。水利部2024/11/28水利投融资改革工作推进会进一步增强深化水利投融资改革的信心和决心，加快构建多元化、多层次、多渠道的水利投融资体系，特别是要用好水利 REITs 等工具，构建长效投融资机制，让工程变资产、资立变资本、资本变资金、资金变投资。交易所2024/11/28公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 6 号年度报告（试行）公开募集基础设施证券投资基金业务指引第7号中期报告和季度报告（试行）旨在进一步规范基础设施 REITs 定期报告披露，完善以“管资产”为核心的

29、基础设施 REITs 存续期信息披露规则体系，督促基础设施 REITs 市场参与主体归位尽责，持续提升信息披露的及时性、有效性和规范性。压实主体责任，明确业务参与人履职情况披露要求；加强穿透式监管，细化基础资产披露要求；强化运作管理职责，规范基金层面披露事项。中办、国办2024/12/6关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见提出通过地方政府专项债券支持符合条件的新型城市基础设施建设项目，鼓励以奖代补等方式强化政策引导。同时，按照风险可控、商业自主的原则，优化金融服务产品，鼓励金融机构以市场化方式增加中长期信贷投放，支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），为新

30、型城市基础设施建设提供多元化投融资支持。发改委等2024/12/6推动东北地区冰雪经济高质量发展助力全面振兴取得新突破实施方案实施方案提出，通过中央预算内投资、地方政府专项债券、中央集中彩票公益金等多渠道支持冰雪场地和文旅设施建设，鼓励金融机构按照市场化原则加大对冰雪经济领域的信贷支持，推动符合条件的冰雪经济基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目发行上市，同时吸引文旅类国有企业、民营资本和外资积极参与冰雪资源开发，拓宽冰雪经济发展的投融资渠道。来源：相关政府网站、中泰证券研究所1.2.资产配置属性开始显现资产配置属性开始显现 2023 年 10 月-2024 年 2 月阶段：量价：缩

31、量下跌；交易主线：市场情绪及心理预期。该阶段投资者心理预期开始变化，赚钱效应褪去，增量资金观望，存量博弈。多只 REITs 集中解禁、部分标的原始权益人遭遇主体信用危机、年末部分理财产品到期等不利因素叠加致使市场调整。该阶段市场持续阴跌现象明显，信心严重缺失，增量资金进场进度不及预期，场内资金不断止损持续退出。流动性匮乏进一步放大了底层资产运营波动对二级市场交易价格的冲击。2024 年 2 月-3 月 量价：放量反弹 交易主线：政策利好+估值低位 证监会出台了监管规则适用指引会计类第 4 号，其中明确可将 REITs 确认为权益属性的产品，投资者可以选择将 REITs 投资作为权益工具调整计入

32、 FVOCI 科目，该指引的出台有利于吸引长期资金的进入，此外 A 股的回温及 REITs 各项估值指标处于历史低位，板块开始超跌反弹。2024 年 4 月-7 月 量价：量价稳定 交易主线：-行业投资策略报告行业投资策略报告-7-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 该阶段增量资金有限，基本面一般，市场处于一个相对平淡的阶段，REITs进一步向上或向下或都缺乏驱动，以盘整为主。另一方面投资者对这类产品逐渐交易出相对一致的估值中枢，市场不少机构开始将 REITs 纳入到大类资产分析配置的框架，这个阶段可以看到除原有的投资者外，公募固收、权益等机构陆续开始出来调研 R

33、EITs 资产。2024 年 8 月-12 月 量价：快速上涨后缩量阴跌后再次快速上涨 交易主线：股债联动（大类资产配置属性）该阶段 8-9 月股指持续下行，股票市场成交惨淡，另外固收市场收益率亦下行明显，资金避险情绪强烈，部分资金开始在传统固收产品的基础上寻找替代/补充品，因此 REITs 迎来一波增量资金，9.24 新政后，在此前短期快速上涨的基础上，部分资金被虹吸进入股市，因此出现了 1 个多月的震荡下行，12 月初国债收益率快速下行，保租房 REITs 率先开始快速上涨，无风险收益率与“超长久期叠加稳定分派预期资产”的相关性凸显。这个阶段REITs 市场真正逐步呈现大类资产配置属性特征

34、。除了收益开始稳健外，除了收益开始稳健外，REITs 指数波动率今年下半年开始出现明显下降。指数波动率今年下半年开始出现明显下降。一方面得益于投资者对产品的认知进一步加深，市场情绪回归理性，从原有的图表图表2：REITs指数整体表现指数整体表现来源：Wind、中泰证券研究所，数据截止 2024 年 12 月 31 日多只 REITs 发布溢价风险提示流动性持续宽松，新发、扩募加速REITs 正式纳入公募 fof 投资范围REITs 被 明 确为权益属性958 号文、税务优惠等股债接连冲击、资产运营承压新发放缓、缩量下跌股弱债牛债市收益快速下行行业投资策略报告行业投资策略报告-8-请务必阅读正文

35、之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分主要基于政策驱动、情绪驱动、资金驱动，逐渐转向对资产本身基本面的关注，这个阶段投资者对产品逐渐开始交易出相对稳定的估值中枢。波动率的进一步下降后，投资 REITs 的夏普比率等指标得到改善，在大类资产配置中的重要性开始显现。图表图表3：REITs收益波动情况（上市至今与指数对收益波动情况（上市至今与指数对比）比）图表图表4：REITs收益波动情况收益波动情况（上市至今与股票上市至今与股票行业行业指数指数对比）对比）来源：wind，中泰证券研究所，数据截止 2024 年 12 月 31 日来源：wind，中泰证券研究所，数据截止 2024 年 1

36、2 月 31 日1.3.REITs 实时指数发布实时指数发布 REITs 实时指数发布，指数产品有所期待。实时指数发布，指数产品有所期待。2024 年 6 月 21 日，中证指数公司发布中证 REITs（收盘）指数和全收益指数的修订公告，并将于 6 月 24日发布实时行情。一方面 REITs 指数为市场提供更完善的参考基准，投资者可以更为直接了解市场具体交易行情走势，另一方面为后续发展 REITs指数基金、ETF 等衍生金融产品。REITs 相关指数产品的发展可以吸引更多资金流入，为 REITs 市场注入流动性，推动市场规模的增长和成熟。目前对于多数投资机构布局 REITs 所付出的人力、系统

37、等成本较高，未来的指数产品对公募 REITs 市场建设具有标志性意义。后续随着产品市场规模、流通市值限制等问题的解决，市场将迎来布局机会。图表图表5：中证中证REITs（收盘）指数和全收益指数介绍（收盘）指数和全收益指数介绍中证 REITs(收盘)指数、中证 REITs 全收益指数指数基日和基点以 2021 年 9 月 30 日为基日,以 1000 点为基点样本空间由沪深交易所上市时间超过三个月的 REITs 组成可投资性筛选(1)剔除样本空间中过去一年日均成交金额不足 500 万元的 REITs;(2)当沪深市场上市 REITs 数量达 50 只后,对样本空间内的 REITs 按照过去一年日

38、均成交金额由高到低排名,剔除排名位于后 10%的 REITs。指数计算报告期指数=1000 x 报告期样本的调整市值/除数指数计算注释其中,调整市值=sum(证券价格 x 调整份额数 x 权重因子)。调整份额数的计算方法、除数修正方法参见计算与维护细则。权重因子介于 0 和 1 之间,以使当样本数量介于 10 只与 29 只时,单个样本权重不超过 15%;当样本数量达到 30 只及以上时,单个样本权重不超过 10%,前五大样本权重合计不超过 40%。定期调整指数样本每季度调整一次,样本调整实施时间分别为每年 3 月、6 月、9 月和 12 月的第二个星期五的下一交易日。权重因子随样本定期调整而

39、调整,调整时间与指数样本定期调整实施时间相同。在下一个定期调整日前,权重因子一般固定不变。临时调整特殊情况下将对指数进行临时调整。当样本退市时,将其从指数样本中剔除。当样本停牌或发生其他情形时,参照计算与维护细则处理。来源：中证公司、中泰证券研究所行业投资策略报告行业投资策略报告-9-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分1.4.一级新发开始提速一级新发开始提速 2024 年以来，年以来，REITs 新发产品数量、规模创历史新高。新发产品数量、规模创历史新高。截至 2024 年 12 月31 日，市场存量 REITs 达到 58 单，今年发行的公募 REITs 数量高

40、达 29 只，其中产业园 7 单、消费类 7 单、高速 5 单、能源 4 单、仓储物流 3 单、保障房类 2 单、水利类 1 单，募资规模 655 亿元，今年新发数量等于过去三年总和，随着市场规模的扩大，进一步吸引投资者进场，REITs 产品的流动性也有望得到提升。资产业态逐渐丰富。资产业态逐渐丰富。2024 年，首批消费 REITs、首只水利 REIT 发行上市、首只跨海大桥 REIT 陆续上市，首只农贸市场 REIT，首支热能 REIT 申报获新进展，市场业态进一步丰富，为投资者提供了更多的投资选择，满足不同风险偏好和投资目标的需求。图表图表7：C-REITs发行情况（市值）发行情况（市值

41、）来源：wind，中泰证券研究所，数据截止 2024 年 12 月 31 日图表图表6：REITs(全收益全收益)指数走势图指数走势图来源：Wind、中泰证券研究所行业投资策略报告行业投资策略报告-10-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分图表图表8：C-REITs发行情况（支数）发行情况（支数）来源：wind，中泰证券研究所，数据截止 2024 年 12 月 31 日1.5.估值基础进一步夯实估值基础进一步夯实 今年以来发行审核的项目估值压降较为明显。今年以来发行审核的项目估值压降较为明显。多数项目都有一定压降，其中顺周期板块如产业园、仓储、高速等压降更为明显。一

42、方面反应了监管对于项目严把关，估值下调有助于提高抗风险能力，能够为投资者提供较充足的安全垫。另一方面我们也看到，目前宏观环境和前几年相比有所变化。图表图表9：2024年发行及申报项目估值变化情况年发行及申报项目估值变化情况发行日期项目首次估值（亿）调整后估值（亿）估值调整幅度-国泰君安济南供热 REIT14.613.99-4.18%-华夏金隅产业园 REIT15.311.15-27.12%-易方达华威农贸市场 REIT16.27814.84-8.83%2024/12/31招商科创 REIT11.83710.03-15.29%2024/12/26平安宁波交投 REIT110.699-10.49%

43、2024/12/25华安外高桥 REIT11.6610.41-10.72%2024/12/19广发成都高投产业园 REIT13.9912.45-11.01%2024/12/10工银蒙能清洁能源11.0210.16-7.86%2024/12/11中金重庆两江产业园12.0310.2-15.21%2024-12-03华泰南京建邺 REIT16.510.17-38.36%2024-11-21招商高速公路 REIT42.8137.75-11.82%2024-11-08银华绍兴水利 REIT16.215.929-1.67%2024-11-05中金联东产园 REIT17.216.17-5.99%2024-

44、11-01华夏南京高速 REIT33.6629.96-10.99%行业投资策略报告行业投资策略报告-11-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分2024-10-29华泰宝湾物流 REIT13.1212.26-6.55%2024-10-23招商蛇口保租 REIT12.8712.46-3.19%2024-09-23易方达广开产园 REIT20.1721.255.35%2024-09-20华夏大悦城 REIT33.2332.43-2.41%2024-09-19博时津开产园 REIT14.4812.17-15.95%2024-08-28华夏首创奥莱 REIT20.5319.7

45、3-3.90%2024-08-16华安百联消费 REIT24.8623.32-6.19%2024-07-23中信建投明阳智能新能源 REIT13.2512.32-7.02%2024-07-09华夏深国际仓储物流 REIT16.0515.13-5.73%2024-07-02华夏特变电工新能源 REIT10.3310.390.57%2024-06-28工银瑞信河北高速 REIT64.1655.18-14.00%2024-04-30中金印力消费 REIT39.7739.59-0.45%2024-03-29易方达深高速高速公路 REIT23.4321.67-7.52%2024-03-28嘉实中国电建

46、REIT11.4410.33-9.68%2024-03-14华夏华润商业 REIT82.0281.47-0.67%2024-03-12华夏金茂购物中心 REIT10.6510.761.03%2024-03-12嘉实物美消费 REIT10.4410.02-4.02%2024-01-12国君宽庭保租房 REIT31.0830.53-1.77%来源：wind，中泰证券研究所，数据截止 2024 年 12 月 9 日注：华泰南京建邺 REIT入池资产由之前的 13.49 万平米下调至 11.92 万平米。图表图表10：2023年及以前发行及申报项目估值变化情况年及以前发行及申报项目估值变化情况发行日期

47、项目首次估值（亿）调整后估值（亿）估值调整幅度2023/10/27中金山高集团高速公路 REIT30.2928.37-6.35%2023/6/30中金湖北科投光谷 REIT16.215.4-4.94%2023/3/29中航京能光伏 REIT29.1226.8-7.96%2023/3/29中信建投国电投 REIT75.1371.65-4.63%2023/2/8嘉实京东仓储 REIT15.6515.65-2022/12/27华夏和达高科 REIT1515-2022/12/9华夏基金华润有巢 REIT11.4111.1-2.72%2022/11/22中金安徽交控高速公路 REIT115.41111.

48、98-2.97%2022/11/15华泰紫金江苏交控高速公路 REIT29.5128.5-3.42%2022/10/14国君东久产业园 REIT14.3913.76-4.38%2022/10/13国君临港产业园 REIT7.97.3-7.59%2022/10/10华夏合肥高新 REIT13.5713.57-2022/8/31华夏北京保障房 REIT11.5111.51-2022/8/31中金厦门安居 REIT12.1412.14-2022/8/31红土深圳安居 REIT1211.58-3.50%2022/7/26鹏华深圳能源 REIT33.7632.64-3.32%行业投资策略报告行业投资策略

49、报告-12-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分2022/7/8国金铁建重庆渝遂高速公路 REIT45.7346.120.85%2022/4/28华夏中国交建高速公路 REIT10098-2.00%2021/12/17建信中关村 REIT3131-2021/12/14华夏越秀高速公路 REIT22.8622.86-2021/6/21中金普洛斯 REIT53.4653.46-2021/6/21东吴苏园产业 REIT3434-2021/6/21富国首创水务 REIT8.178.17-2021/6/21浙商证券沪杭甬杭徽高速 REIT45.6345.63-2021/6/2

50、1华安张江产业园 REIT14.714.7-2021/6/21中航首钢生物质 REIT9.449.44-2021/6/21红土创新盐田港 REIT17.0517.05-2021/6/21平安广州交投广河高速公路 REIT8787-2021/6/21博时蛇口产园 REIT25.2825.28-来源：wind，中泰证券研究所，数据截止 2024 年 12 月 9 日1.6.板块间差异进一步分化板块间差异进一步分化 二级层面，投资者对确定性给了更高的溢价。二级层面，投资者对确定性给了更高的溢价。春节后 REITs 市场估值得到修复，在大类资产中表现优异，一方面证监会会计类第 4 号文件明确了REIT

51、s 的权益属性，FVOCI 方式有助于消弭二级市场短期波动，另一方面各类资产投资收益率持续下行，但我们观察到即使在市场反弹阶段，板块分化明显，基本面相对稳健标的仍最先受益，在现有宏观投资环境下投资者对确定性给了更高的溢价。图表图表11：C-REITs指数各年度涨跌幅指数各年度涨跌幅图表图表12：2024年各版块涨跌幅年各版块涨跌幅来源：wind，中泰证券研究所，数据截止 2024 年 12 月 31 日来源：wind，中泰证券研究所，数据截止 2024 年 12 月 31 日一级发行层面一级发行层面，认购倍数亦体现了确定性溢价认购倍数亦体现了确定性溢价。从近一年发行的认购倍数来看顺周期板块的如

52、产业园、仓储、消费、高速等认购倍数普遍小几倍，但是保障房、能源、原水等项目资产认购倍数在 100 倍左右。虽然认购倍数亦和发行时点密切相关，但整体仍能看出投资者今年对板块间差异进一步分化。行业投资策略报告行业投资策略报告-13-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分图表图表13：2024年年REITs认购倍数情况汇总认购倍数情况汇总基金名称基金名称网下询价客户有效认购倍数网下询价客户有效认购倍数公众投资者有效认购倍数公众投资者有效认购倍数工银河北高速 REIT1.551.05易方达广开产园 REIT1.821.66嘉实中国电建清洁能源 REIT5.7451.65博时津

53、开产园 REIT7.669.15华泰南京建邺 REIT3.345.90嘉实物美消费 REIT1.321.40中金印力消费 REIT1.161.05华夏华润商业 REIT1.091.57华夏金茂商业 REIT2.071.06中金重庆两江 REIT1.782.04国泰君安城投宽庭保租房 REIT1.171.73易方达深高速 REIT1.993.58招商高速公路 REIT1.201.31中航易商仓储物流 REIT1.091.05华夏特变电工新能源 REIT71.95448.50华泰宝湾物流 REIT1.203.80华夏深国际 REIT1.651.45华安百联消费 REIT1.481.08华夏首创奥莱

54、 REIT6.3023.27中金联东科创 REIT1.241.05中信建投明阳智能新能源 REIT91.38314.98招商科创 REIT1.241.33华夏大悦城商业 REIT3.072.70招商基金蛇口租赁住房 REIT103.66159.84华夏南京交通高速公路 REIT8.055.22银华绍兴原水水利 REIT106.70235.01工银蒙能清洁能源 REIT72.85356.94广发成都高投产业园 REIT6.899.30平安宁波交投 REIT13.449.26华安外高桥 REIT4.546.99来源：wind，中泰证券研究所，数据截止 2024 年 12 月 9 日注：认购倍数统一

55、取总认购倍数。1.7.战略配售比例逐年提高战略配售比例逐年提高 战略配售比例逐年提高。战略配售比例逐年提高。从 21-24 年发行的 REITs 项目战配金额比例分别为74%、75%、78%、82%，战配越来越成为机构参与市场的主要形式，一方面表明市场认可公募 REITs 的长期投资价值，有利于锁定中长期资金，维持二级市场价格稳定。另一方面也隐含着市场流通盘相对较少，对二级市场价格及交易亦会有一定扰动。行业投资策略报告行业投资策略报告-14-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分图表图表14：2021年上市年上市REITs投资者结构占比投资者结构占比图表图表15：20

56、22年上市年上市REITs投资者结构占比投资者结构占比来源：wind，中泰证券研究所注：对战配投资者类型不做区分来源：wind，中泰证券研究所注：对战配投资者类型不做区分图表图表16：2023年上市年上市REITs投资者结构占比投资者结构占比图表图表17：2024年上市年上市REITs投资者结构占比投资者结构占比来源：wind，中泰证券研究所注：对战配投资者类型不做区分来源：wind，中泰证券研究所注：对战配投资者类型不做区分1.8.投资者结构逐步丰富投资者结构逐步丰富 REITs 市场投资者结构进一步丰富。市场投资者结构进一步丰富。前面几年 REITs 市场参与的主要金融机构以券商和大型保险

57、为主，但今年从微观结构上来看，随着公募 REITs 相关利好政策落地、增量资金不断涌现，今年公募固收、公募 FOF、银行理财、中小险资、私募等进一步活跃。图表图表18：公募公募FOF对对REITs持仓变化情况持仓变化情况基金公司报告期末公允价值（万元）2023Q32023Q42024Q12024Q22024Q3天弘基金151.31198.0921.4023.8827.31汇添富2,853.622,388.052,647.943,057.182,077.73万家基金0.0047.720.000.000.00招商基金0.00152.051,267.57725.75291.89中欧基金0.00409

58、.34226.471,651.072,906.17易方达基金0.000.0014.7216.9315.75南方基金0.000.001.05139.52178.45富国基金0.000.0014.8114.1114.27华夏基金0.000.0039.691,032.143,319.62行业投资策略报告行业投资策略报告-15-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分兴证全球0.000.00129.05139.43235.74合计3,004.933,195.244,362.716,800.009,066.93来源：wind，中泰证券研究所，数据截止 2024 年三季报1.9.对

59、资产的认知逐步细化对资产的认知逐步细化 基础设施公募基础设施公募 REITs 是并列于股票、债券、基金和衍生品的证券品种。是并列于股票、债券、基金和衍生品的证券品种。一方面投资者对于资产的定位逐渐清晰，由此前的简单认为是房地产、ABS、信用债等，逐渐了解关注产品本身风险收益属性。另一方面监管与基金管理人通过各种形式开展投资者关系活动，投资人对资产有了更多具象的了解。图表图表19：交易所五大证券品种示意图交易所五大证券品种示意图来源：上交所，中泰证券研究所图表图表20：交易所五大证券品种主要特征交易所五大证券品种主要特征金融产品风险水平潜在收益流动性投资门槛股票高高较好较低债券中低中低较好较低基

60、金因类型而异因类型而异较好较低金融衍生品极高极高较好较高REITs中中较好较低来源：和讯网，深交所，中泰证券研究所1.10.运营考核机制逐步市场化运营考核机制逐步市场化 基础设施项目考核、运营等机制逐步开始市场化运转。基础设施项目考核、运营等机制逐步开始市场化运转。一些 REITs 项目已经设置了市场化的激励约束机制，将基础设施项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩，以充分激发运营管理团队的动力。例如，苏园 REIT 优化了运营管理机构的激励约束安排，将绩效管理费与团队绩效挂钩。中信建投国电投新能源 REIT 电价迎来变革，由原来的“燃煤基准价+国补”变为“市场交易电价+国补”，而市场交易电价与

61、区域的电力供需情况、消纳情况密切相关。行业投资策略报告行业投资策略报告-16-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分二、二、2025 年投资策略展望：大有可为年投资策略展望：大有可为1.1.固收产品收益率持续下行固收产品收益率持续下行 低利率时代低利率时代，意味着低通胀时代意味着低通胀时代，也意味着低投资收益率时代也意味着低投资收益率时代。10 年国债收益率从 2023 年 6 月的 2.63%左右开始下行，至 2024 年 3-5 月间持续围绕2.30%左右低位中枢窄幅波动。6 月下旬，10 年期国债收益率逼近 2.2%关口，创 20 年来新低。10 年期国债收益率

62、在 12 月 2 日跌破 2%大关，进入“1 时代”，截止到 2024 年 12 月 31 日，十年期国债收益率已达到 1.6774%。图表图表21：近近10年十年期国债到期收益率长期趋势年十年期国债到期收益率长期趋势来源：wind，中泰证券研究所，数据截止 2024 年 12 月 31 日 人民币存款利率持续下调。人民币存款利率持续下调。2024 年 7 月 25 日，中国银行等国有六大行官网相继推出最新人民币存款利率表，并宣布最新利率即日起执行。自此，银行新一轮存款利率“下调周期”正式开启，此轮调整后，国有大行 5 年期定存挂牌利率击穿 2%整数关口，降至 1.8%，存款利率全面进入“1

63、时代“。10月 18 日，国有大行进行了年内第二次存款降息，活期存款利率下调至 0.1%，各期限定期存款挂牌利率全线下调 0.25 个百分点。调整后，3 个月、6 个月、一年期、二年期、三年期和五年期定期存款挂牌利率分别降至 0.8%、1.00%、1.10%、1.20%、1.50%和 1.55%。行业投资策略报告行业投资策略报告-17-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分图表图表22：近近10年国有大行定期存款利率走势（短年国有大行定期存款利率走势（短期）期）图表图表23：近近10年国有大行定期存款利率走势（年国有大行定期存款利率走势（中中长长期）期）来源：wind

64、，中泰证券研究所来源：wind，中泰证券研究所1.2.红利资产仍处于上升通道红利资产仍处于上升通道 在低利率环境下在低利率环境下，红利股因其稳定的现金流和相对较高的股息收益率红利股因其稳定的现金流和相对较高的股息收益率表现优表现优异异。在全球经济不确定性增加的背景下，红利股因其相对稳定的回报而受到重视，尤其是在其他资产类别波动性增加的情况下。虽然红利指数已经涨了相当一段时间了，但是指数前面几年的上涨，较大一部分对应的是过去全市场可接受回报率的下降。从基本面上而言，这个组合依然是全市场企业中相当优秀的一批，从现金回报的价值上来看，依然在一个长期的提升通道当中。图表图表24：近近5年中证红利指数走

65、势年中证红利指数走势来源：wind，中泰证券研究所，数据截止 2024 年 12 月 31 日 稳健现金流资产稳健现金流资产+预期收益率下降。预期收益率下降。从固收角度看，全市场预期收益率下降，为 REITs 市场带来增量资金。未来若长端利率持续下行，回调后分配率的相对价值回升，市场可能会提供更好的投资机会。资金将在不同板块之间持行业投资策略报告行业投资策略报告-18-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分续轮动，寻找相对低估的板块及个股。从权益角度看，外部不确定性较高，内部投资就更需要确定性高的资产，权益将进一步夯实低波红利策略。1.3.各主要版块投资观点各主要版块

66、投资观点 以资产为核心兼具市场风格切换，以资产为核心兼具市场风格切换，一是始终把握基础资产的业绩和稳定性，这是 REITs 的最基本前提亦是后续板块分化的基础；二是积极参与逆周期属性较强资产的战配、网下机会；三是持续观察交易量变化，当前市场流通规模小，REITs 市场的增量资金最为重要；四是把握回撤机会，当前市场整体已经历过几轮涨幅，可适当把握波动和回撤机会；五是注意后续 OCI 账户调整带来的影响，尤其关注到期期限较短标的。产业园项目产业园项目：优选基本面企稳优选基本面企稳，维护意愿强维护意愿强，高分红标的高分红标的。投资产业园 REIT需考虑区域经济发展水平、产业基础、潜在储备项目、市场供

67、需格局、原始权益人维护意愿等因素，这些因素直接影响产业园项目的基本面情况。从一线城市看，空置率依然保持持续攀升趋势，整体市场租金、空置率明显仍有压力。建议关注出租率、租金企稳回升的高分红标的，如博时招商蛇口 REIT、中金湖北科投 REIT、华安张江 REIT 等。图表图表25：北上深商务园区空置率、租金报价情况北上深商务园区空置率、租金报价情况来源：世邦魏理仕，搜狐，中泰证券研究所 仓储物流项目：优选供需格局改善，出租率相对稳健标的。仓储物流项目：优选供需格局改善，出租率相对稳健标的。受制于三季度国内经济再次下行，市场下滑明显，空置率在一、二季度下行后再次大幅上行，同时租金也下滑明显，由于整

68、体经济环境承压，重点区域物流地产市场三季度同样表现出不同程度下行压力。三季度新增供应有所下降，目前看来新增供应惯性短期难以打破，市场改善需要依靠需求侧回暖。建议关注出租率、租金确定性相对较高标的，如红土盐田港 REIT、嘉实京东 REIT 等。行业投资策略报告行业投资策略报告-19-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分图表图表26：全国物流地产租金及出租率情况全国物流地产租金及出租率情况来源：物联云仓，中泰证券研究所图表图表27：重点地区高标仓租金情况重点地区高标仓租金情况(元元/m月月)图表图表28：重点地区高标仓空置率情况重点地区高标仓空置率情况(%)来源：物联

69、云仓，中泰证券研究所来源：物联云仓，中泰证券研究所 保障性租赁住房项目：重视地方保障房政策及无风险收益变化。保障性租赁住房项目：重视地方保障房政策及无风险收益变化。随着城市化进程的推进和人口流动性的增加，租房需求将持续增长，特别是年轻人对购房观念的转变，使得租房市场的潜在需求更加旺盛。后续随着保障性租赁住房的建设和供给增加，市场供需关系将逐渐趋于平衡。整体看保租房 REITs资产逆周期属性较强，受益于无风险利率下行，建议关注一级市场新发项目，二级建议关注中金厦门安居 REIT、华夏北京保障房 REIT 等。行业投资策略报告行业投资策略报告-20-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之

70、后的重要声明部分图表图表29：全国二手房租赁量指标全国二手房租赁量指标来源：wind，中泰证券研究所 高速公路项目：关注宏观经济修复情况。高速公路项目：关注宏观经济修复情况。高速通行主要受宏观经济、天气、路网规划等因素影响。目前行业筑底情况有待进一步观察验证，明年若宏观经济能有较大改善，高速道路板块有望最先受益，建议关注改扩建可控、货运占比较高、估值相对合理标的，建议关注如工银瑞信河北高速 REIT、国金铁建高速 REIT 等。图表图表30：REITs资产所在省市公路通行数据资产所在省市公路通行数据日期浙江:公路货运量（万吨）浙江:公路客运量（万人）广东：公路货运量（万吨）广东：公路客运量（万

71、人）湖北：公路货运量（万吨）湖北：公路客运量（万人）重庆：公路货运量（万吨）重庆：公路客运量（万人）江苏：公路货运量（万吨）江苏：公路客运量（万人）2024 年 10 月202586,437.00223465,980.00161763614.0098092,940.00162256443.002024 年 9 月209495,852.00217225,653.00162423174.0094963,061.00160156243.002024 年 8 月213946,014.00215935709.00159713235.0097452,788.00159466352.002024 年 7 月

72、209696,162.00217795,868.00154253217.0095452,836.00159676310.002024 年 6 月199916,262.00208205,756.00149083,173.0094982,858.00161696,414.002024 年 5 月204096,891.00216515,914.00161623,254.0097832,913.00164466,676.002024 年 4 月204336,540.00213255,771.00160453,176.0099113,009.00164576,584.002024 年 3 月203816

73、,194.00214155,747.00154303,006.0099953,172.00161216,413.002024 年 2 月-24120-2024 年 1 月20689-237082,788.0016355-10907-16647-2023 年 12 月205541,917.00219032,684.00160901,507.00103861,607.00168763,499.002023 年 11 月193021,895.00212782,556.00152671,630.0096881,598.00160923,425.002023 年 10 月193841,609.00222

74、182,614.00153431,557.00101481,470.00158303,314.002023 年 9 月200021,711.00219332,629.00154741,690.00102341,475.00163903,447.002023 年 8 月198331,679.00209752,566.00147281,681.00101541,492.00160113,332.002023 年 7 月194621,661.00218322,619.00147161,599.0096621,467.00158613,230.00行业投资策略报告行业投资策略报告-21-请务必阅读正文

75、之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分日期安徽：公路货运量（万吨）安徽：公路客运量（万人）山东：公路货运量（万吨）山东：公路客运量（万人）河北：公路货运量（万吨）河北：公路客运量（万人）山东：公路货运量（万吨）山东：公路客运量（万人）河北：公路货运量（万吨）河北：公路客运量（万人）2024 年 10 月237204,155.00246775,121.00203162,728.00246775,121.00203162,728.002024 年 9 月240813,769.00253794,951.00207502,630.00253794,951.00207502,630.0020

76、24 年 8 月218503,899.00247515,312.00196222709.00247515,312.00196222709.002024 年 7 月218093,836.00249185,173.00195742628.00249185,173.00195742628.002024 年 6 月227583,876.00253445,056.00204522,614.00253445,056.00204522,614.002024 年 5 月236214,216.00248795,109.00177805,532.0010415,109.00206982,709.002024 年

77、4 月230204,182.00259315,063.00172685,288.0010235,063.00209232,611.002024 年 3 月230024,126.00258524,810.00172335,156.0010044,810.00194122,571.002024 年 2 月-2024 年 1 月22565-23008-17989-15924-2023 年 12 月23882877.00250671,026.00179122,331.006741,026.0019151673.002023 年 11 月227151,015.00248581,207.00174552,

78、522.006601,207.0019579769.002023 年 10 月22927874.00253841,143.00179782,359.006841,143.0020892707.002023 年 9 月22382965.00247581,301.00178182,498.007141,301.0019961732.002023 年 8 月22913897.00247751,167.00175732,478.007061,167.0018866705.002023 年 7 月23007825.00253071,098.00176452,282.007161,098.00189417

79、89.00来源：wind，中泰证券研究所 环保水利项目：关注项目二级市场价格回调机会。环保水利项目：关注项目二级市场价格回调机会。环保水利 REITs 具有稳定的现金流（考虑保理等操作）和高分红特征，具备较强防御属性，在经济下行时能够提供稳定的收益。建议关注中航首钢绿能 REIT、银华绍兴原水水利 REIT 等。新能源发电新能源发电项目：关注电价走势。项目：关注电价走势。电力行业随着新一轮电改的启动，火电盈利模式有望重塑，核电、水电等现金牛资产值得关注。风电和光伏，虽然短期内面临压力，但长期来看，随着政策保障和能源转型的推进，其成长性仍然被看好，此外新能源电力大发展+电力市场改革，必然意味着该

80、类型能源要进入市场，未来电价预测(特别是长期电价)值得关注。建议关注嘉实中国电建 REIT、鹏华深圳能源 REIT。图表图表31：中国近十年来用电数据（亿千瓦时）中国近十年来用电数据（亿千瓦时）来源：wind，中泰证券研究所行业投资策略报告行业投资策略报告-22-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分图表图表32：REITs主要估值数据主要估值数据代码REITs 名称IRRP/NAV股息率(TTM-wind)EBITDA(TTM)/市值可供/市值特许经营权类高速公路 REITs508001.SH浙商沪杭甬 REIT5.661.2918.94%15.03%11.30%1

81、80201.SZ平安广交投广河高速 REIT10.750.758.30%9.30%8.51%180202.SZ华夏越秀高速公路 REIT6.570.977.46%9.09%7.46%508018.SH华夏中国交建高速 REIT12.540.586.00%6.88%6.00%508008.SH国金中国铁建高速 REIT4.431.0116.25%13.33%10.48%508066.SH华泰江苏交控 REIT10.691.3411.67%9.91%9.88%508009.SH中金安徽交控 REIT11.680.809.70%8.95%9.60%508007.SH中金山东高速 REIT6.071.

82、008.98%9.40%16.68%508033.SH易方达深高速 REIT6.88-12.12%17.87%10.19%508086.SH工银瑞信河北高速 REIT7.87-9.53%180203.SZ招商基金高速 REIT8.43-6.98%508036.SH平安宁波交投 REIT3.15-15.82%水利环保 REITs180801.SZ中航首钢绿能 REIT5.061.306.82%10.05%6.82%508006.SH富国首创水务 REIT2.631.056.90%8.98%6.79%180701.SZ银华绍兴原水水利 REIT2.77-5.36%清洁能源 REITs180401.

83、SZ鹏华深圳能源 REIT3.641.1112.53%9.15%9.33%508028.SH中信建投国家电投新能源 REIT3.871.048.44%8.94%5.09%508096.SH中航京能光伏 REIT2.781.0811.10%11.49%11.11%508026.SH嘉实中国电建 REIT2.97-4.57%5.94%508089.SH华夏特变电工新能源1.60-4.61%5.49%5.62%508015.SH中信建投明阳智能新能源2.02-4.78%6.01%12.19%180402.SZ工银蒙能清洁能源 REIT1.36-11.41%产权类产业园区 REITs180101.SZ

84、博时招商蛇口产业园 REIT6.770.725.10%5.36%5.18%508027.SH东吴苏园产业 REIT6.040.865.41%5.14%5.27%508000.SH华安张江产业园 REIT5.800.905.54%4.91%5.16%508099.SH建信中关村产业园 REIT5.760.812.87%3.56%2.80%508021.SH国泰君安临港创新产业园 REIT6.801.114.58%4.07%4.52%508088.SH国泰君安东久新经济 REIT6.871.072.18%4.49%4.65%180102.SZ华夏合肥高新产园 REIT6.430.867.04%4.

85、18%5.62%180103.SZ华夏杭州和达高科产园 REIT6.300.826.12%5.29%4.84%508019.SH中金湖北科投光谷 REIT5.840.845.66%4.91%5.33%508022.SH博时津开科工产业园 REIT5.29-4.81%180105.SZ易方达广州开发产业园 REIT6.26-5.17%508003.SH中金联东产园 REIT6.35-4.81%行业投资策略报告行业投资策略报告-23-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分508097.SH华泰南京建邺 REIT5.04-4.87%508010.SH中金重庆两江 REIT5

86、.33-4.74%180106.SZ广发成都高投 REIT4.26-5.21%508012.SH招商科创 REIT5.12-4.63%仓储物流 REITs508056.SH中金普洛斯 REIT6.450.944.26%4.59%5.49%180301.SZ红土创新盐田港 REIT6.731.046.34%5.19%4.90%508098.SH嘉实京东仓储 REIT6.271.036.89%4.90%5.31%180302.SZ华夏深国际 REIT6.81-1.36%5.20%4.76%180303.SZ华泰宝湾物流仓储 REIT6.62-4.70%508048.SH华安外高桥 REIT4.71

87、-4.49%保障性住房 REITs180501.SZ红土创新深圳安居 REIT3.081.023.72%2.76%2.91%508058.SH中金厦门安居 REIT4.101.033.29%3.30%3.12%508068.SH华夏北京保障房 REIT3.671.024.26%2.99%3.02%508077.SH华夏基金华润有巢 REIT4.081.034.51%3.42%3.52%508031.SH国君宽庭保租房 REIT4.94-1.80%3.46%3.54%180502.SZ招商蛇口租赁住房 REIT3.71-3.73%消费 REITs508011.SH嘉实物美消费 REIT3.68-

88、2.40%7.46%5.61%508017.SH华夏金茂商业 REIT6.08-3.16%4.58%4.76%180601.SZ华夏华润商业 REIT4.29-2.70%4.74%4.18%180602.SZ中金印力消费 REIT6.16-2.36%5.83%4.76%508002.SH华安百联消费 REIT4.65-5.47%508005.SH华夏首创奥莱 REIT5.45-4.46%180603.SZ华夏大悦城 REIT4.70-4.84%来源：wind，中泰证券研究所，数据截止 2024 年 12 月 31 日注：上市不满四个季度的项目，其分派率按当年预测分派率进行折算行业投资策略报告行

89、业投资策略报告-24-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分三、风险提示三、风险提示 二级市场价格大幅波动风险：目前市场体量较小，市场投资人类型、策略相对单一、投资行为趋同等可能会出现较大波动。相关支持政策调整风险：目前市场发展时间较短，REITs 立法、税收、信披、投资等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出 台不及预期，可能会影响市场的整体发展。研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；行业投资策略报告行业投资策略报告-25-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分投资评级说明投资评级说明评级评级说明说明股票评级股票评级买入

90、预期未来 612 个月内相对同期基准指数涨幅在 15%以上增持预期未来 612 个月内相对同期基准指数涨幅在 5%15%之间持有预期未来 612 个月内相对同期基准指数涨幅在-10%+5%之间减持预期未来 612 个月内相对同期基准指数跌幅在 10%以上行业评级行业评级增持预期未来 612 个月内对同期基准指数涨幅在 10%以上中性预期未来 612 个月内对同期基准指数涨幅在-10%+10%之间减持预期未来 612 个月内对同期基准指数跌幅在 10%以上备注：评级标准为报告发布日后的 612 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中 A 股市场以沪深 300 指数为基准

91、；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普 500 指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。$LargePositionMessageStart$LargePositionMessageEnd$重要声明重要声明中泰证券股份有限公司（以下简称中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司及其

92、研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。