房地产行业：公募REITs2025年度策略报告于变局中寻新局-250102（25页）.pdf

1、请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分公募公募 REITs2025REITs2025 年度策略报告：于变局中寻新局年度策略报告：于变局中寻新局房地产证券研究报告/行业投资策略报告2025 年 01 月 02 日评级评级：无评级无评级分析师：由子沛分析师：由子沛执业证书编号：执业证书编号：S0740523020005Email：分析师：陈希瑞分析师：陈希瑞执业证书编号：执业证书编号：S0740524070002Email：分析师：李分析师：李垚垚执业证书编号：执业证书编号：S0740520110003Email：分析师：侯希得分析师：侯希得执业证书编号：执业证书编号：S

2、0740523080001Email：基本状况基本状况上市公司数58行业总市值(亿元)1554.32行业流通市值(亿元)682.86行业行业-市场走势对比市场走势对比相关报告相关报告1、嘉实京东 REIT 重庆仓达成续租协议2024-12-302、二手房成交同比大幅改善，信用债发行发量2024-12-283、四 单 REITs 获 批 通 过 2024-12-22报告摘要2024 年年 REITs 市场总结：大步向前市场总结：大步向前2024 年，C-REITs 大跨步向前发展，有许多值得关注的变化。1）市场的制度体系得市场的制度体系得到了进一步的完善到了进一步的完善，主要体现在监管明确了 R

3、EITs 产品权益属性定位、优化了会计记账、全面推动一级发行、完善上市后信披等方面；2）资产配置属性开始显现。）资产配置属性开始显现。今年市场情绪逐步理性，从原有的主要基于政策、情绪、资金驱动，逐渐转向对资产本身的关注，这个阶段投资者对产品逐渐开始交易出相对稳定的估值中枢，指数走势逐步平稳，波动率出现明显下降，在大类资产配置中的重要性开始显现。3）REITs 实时实时指数发布指数发布，指数产品有所期待指数产品有所期待。一方面 REITs 指数为市场提供更完善的参考基准，更重要的是未来的指数产品对市场建设具有标志性意义，随着市场规模、流通市值限制等问题的解决，市场将迎来布局机会。4）今年）今年

4、REITs 新发产品数量、规模创历史新新发产品数量、规模创历史新高。高。截至 2024 年 12 月 31 日，市场存量 REITs 达到 58 单，今年发行的公募 REITs数量高达 29 只，募资规模 655 亿元，今年新发数量等于过去三年总和。5）新发项目新发项目估值压降较为明显估值压降较为明显，宏观环境和前几年相比有所变化，估值下调有助于提高抗风险能力，为投资者提供了一定安全垫。6）投资者对确定性给了更高的溢价。）投资者对确定性给了更高的溢价。各类资产投资收益率持续下行，在市场反弹阶段，板块分化明显，基本面相对稳健标的仍最受益，在现有宏观投资环境下投资者对确定性给了更高的溢价。7）战略

5、配售比例逐年提高战略配售比例逐年提高。21-24 年发行的 REITs 项目战略配售金额比例分别为 74%、75%、78%、82%，战配越来越成为机构参与市场的主要形式。8）市场投资者结构进一步丰富。）市场投资者结构进一步丰富。一方面战配比例逐步提高，另一方面从结构上来看，增量资金不断涌现，今年公募固收、公募 FOF、银行理财、中小险资、私募等活跃度逐步提高。9）对资产的认知逐步细化。）对资产的认知逐步细化。市场慢慢认知到该产品的风险收益特征，REITs 是并列于股票、债券、基金和衍生品的证券品种。10）基础设施项目运营基础设施项目运营、考核等机制逐步市场化考核等机制逐步市场化。一些项目设置了

6、市场化激励约束机制，将资产运营成效与团队、个人绩效直接挂钩。部分项目也开始市场化运营，如国电投新能源 REIT 电价变为“市场交易电价+国补”。2025 年投资策略展望：大有可为年投资策略展望：大有可为REITs 是稳健现金流资产叠加预期收益率下降，后续有望持续受益。是稳健现金流资产叠加预期收益率下降，后续有望持续受益。从固收角度看，国债收益率持续下行，12 月 2 日跌破 2%大关，进入“1 时代”，低利率时代意味着低投资收益率时代，全市场预期收益率下降，为 REITs 市场带来增量资金。从权益角度看，在低利率环境下，红利资产因其稳定的现金流和相对较高的股息收益率表现优异，权益将进一步夯实低