地产杂谈系列之六十一：“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨-241128（31页）.pdf

1、“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨地产杂谈系列之六十一地产杂谈系列之六十一证券研究报告20242024年年1111月月2828日日请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正文后免责条款行业深度报告行业深度报告地产行业地产行业强于大市（维持）强于大市（维持）杨 侃投资咨询资格编号：S1060514080002郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003证券分析师证券分析师1预计“止跌回稳”将遵循“好产品预计“止跌回稳”将遵循“好产品一线及二线核心区一线及二线核心区全国”，部分优质房企有望率先受益。全国”，部分优质房企有望率先受益。考虑住房品质提升趋势、低能级区

2、域库存压力较大，行业或率先迎来“核心城市核心区+优质产品”细分市场企稳，同时销售限价放开、土拍条件优化有望带来盈利空间改善。多数房企由于保交付、降负债仍在休养生息，仅部分优质房企具备持续拿地能力，能够把握行业最新变化率先受益，重点关注库存结构优化、拿地能力及产品力强的房企。加快库存去化已成共识，关注地市高点拿地比例及结构。加快库存去化已成共识，关注地市高点拿地比例及结构。当前房企土储规模收缩，加快库存去化、轻装上阵已成共识。较优库存结构或反映为地市高点拿地少、结构好，隐含高价地打折能顺利出售、对毛利率、减值等负面影响可逐渐消化，不会持续侵蚀利润、占用现金流。结合2022年及以后拿地占比、202

3、0-2021年地市高点一二线占比、2020-2021年地市高点二线主城占比等指标，越秀地产、中国海外发展、华润置地等主流房企新拿地多、高点拿地布局好，库存结构整体较优。同时建发国际集团、华润置地、滨江集团历史减值比例更高，减值压力释放更为充分。品质化趋势把握需持续拿地与产品力配合，关注拿地能力与品牌影响力。品质化趋势把握需持续拿地与产品力配合，关注拿地能力与品牌影响力。资金充足度（在手现金、加杠杆能力）为拿地能力重要考量，兑现度同样值得关注。通过城市标杆项目运营、区域持续深耕有助于品牌口碑打造，各房企产品体系日臻完善。对比来看，中国海外发展、华润置地、滨江集团等主流房企在手资金及加杠杆能力较强

4、，建发国际集团、绿城中国、滨江集团历史拿地兑现度较高。投资建议：投资建议：“核心城市好产品-一线+二线核心区-全国经济企稳-全国楼市企稳-投资企稳”止跌回稳路径下，库存结构优、拿地能力强、产品力强的优质房企有望率先受益，走出个股行情。结合综合评价与估值情况，建议关注华润置地、越秀地产、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团、华发股份等。风险提示：风险提示：1）评价体系及指标合理性风险；2）数据来源准确性风险；3）楼市修复不及预期，行业企稳链条不畅风险。核心观点核心观点目录目录C CO N T E N T SO N T E N T S主流房企库存结构分析主流房企库存结构分析受益房企具备三

5、大特征受益房企具备三大特征2 2主流房企拿地能力及产品力分析主流房企拿地能力及产品力分析投资建议与风险提示投资建议与风险提示“好产品“好产品+核心区”或率先“止跌回稳”核心区”或率先“止跌回稳”3中央明确促进房地产止跌回稳，核心城市成交边际改善中央明确促进房地产止跌回稳，核心城市成交边际改善资料来源：国新办网站，财政部网站，国务院网站，Wind，平安证券研究所注：数据截至2024/11/229月底以来中央出台系列政策支持房地产发展，其中政治局会议明确要促进房地产市场止跌回稳，住建部会同财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等多部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳，同时各地方亦跟进发布

6、呵护政策。楼市成交边际改善，核心城市更为突出。10月、11月前22日重点50城新房月日均成交套数同比增长5.7%、9.9%，其中一线城市同比增长29.8%、39.6%；重点20城二手房月日均成交套数同比增长16.8%、22.3%，其中北京同比增长62.8%、40.9%，深圳同比增长119.3%、107.3%。9 9月以来中央密集出台房地产支持政策月以来中央密集出台房地产支持政策时间时间会议会议/文件文件内容内容9月24日金融支持经济高质量发展新闻发布会降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例、优化保障性住房再贷款、支持收购房企存量土地9月26日中共中央政治局会议要促进房地产市场止跌回稳，对商品房