房地产行业鹤岗城市概况及房地产市场特点总结：“网红”鹤岗焕发新春-240807（39页）.pdf

1、2024年8月7日“网红”鹤岗，焕发新春鹤岗城市概况及房地产市场特点总结证券研究报告分析师杨凡邮箱电话13916395118证书编号S1230521120001研究助理吴贵伦投资要点1、鹤岗城市特点：百年煤城，“石墨+文旅+中俄外贸”开启转型新动能产业资源：百年煤城，矿产、生态、外贸资源得天独厚。1）东北地区重要资源宝库：煤炭储量 32 亿吨，已有百年开发历史，是黑龙江省四大煤城之一；石墨矿石储量 20.08 亿吨，矿物量1.94 亿吨，居亚洲第一；2）黑龙江沿岸生态康养之都：位居小兴安岭向三江平原过渡地带，是全国寒温带自然生态系统保存比较完整的地段，且夏季平均气温为20.6，是我国夏季避暑圣

2、地；3）国家对俄开放桥头堡：地处中蒙俄经济走廊，拥有国家一级口岸“萝北口岸”，年吞吐能力达50 万吨，4年内中俄贸易额增加2.2倍，萝北口岸贸易规模具备增长空间。财政特点：鹤岗财政收支不匹配，2021年成为全国第一个财政重整地级市。2023年鹤岗市一般公共预算收入32亿元，同比+4.5%，3年CAGR为11.9%；一般公共预算支出137亿元，2020-2023年之间未有明显变化；2023年债务余额合计为217亿元，同比增长33.9%，地方政府债务率升至674%。2021-2023年财政自给率保持在23%左右，意味着77%的资金需要通过财政转移满足。财政重整后，2021-2023年鹤岗市本级一般

3、公共预算收入中税收收入保持增长，基建类、机关部门支出、安全类及社会发展类支出均有所压降。2024年鹤岗市缩减上级补助，计划实现收支平衡。2、房地产市场特点：“网红”效应带动外地客群购房，二手房市场回温助力本地客群打通置换链条，商品房销售规模连续4年保持增长二手房：低房价出圈，鹤岗为全国房价最低城市，外地客群助推二手房市场回温。2024年7月鹤岗二手房均价为1780元/平，为全国房价最低的城市。部分低价房源总价可达1-2万元/套，低价房特点主要为高楼层、楼龄长、无电梯。2019-2023年鹤岗二手房交易48152笔，外地客群占比23%；2024年1-5月，鹤岗二手房成交同比增长35%，外地客群占

4、比31%，“网红”效应带动外地客群助推二手房市场回温。新房：商品房销售规模连续4年增长，外地客群为本地的改善置换需求提供支撑。2023年鹤岗新房销售面积10万平，4年CAGR为29.3%，是黑龙江省唯一一个实现连续四年正增长的地级市。外地客群带动二手房销售增长，为本地人的改善置换需求提供了支撑，从而带动新房销量增长。鹤岗市新房在售房源较少，价格保持相对稳定在3200-4300元/平，新房项目主要具有面积大、有电梯、户型改良、价格高的特点。3、短期内鹤岗的低房价能够承接购房多样化需求，长期则需关注新的经济增长点短期能够满足购房多样化需求：短期内低房价房源仍具备稀缺性，能够满足“新鹤岗人”多样化的

5、定居需求，具备购房吸引力，外地客群能够助力打通一二手房置换链条。长期仍需关注城市新的经济增长点：鹤岗类城市长期可持续发展仍需发掘城市独特优势，在城市规模逐步收缩的背景下挖掘新的经济增长点，从扩张型策略转向打造特色化、精品化小城策略。能够转型“第二赛道”的城市，例如鹤岗拥有石墨资源、萝北口岸、旅游资源等优势，伴随着这类城市新的经济增长点逐步成熟，房地产市场则具备修复的潜力。4、风险提示：鹤岗市财政补贴到位不及预期；产业转型推进不及预期。fYfYcWfVaVfYbZfV9P8Q8OpNrRsQmQlOnNuMkPqRtR6MoOuNvPnMsNwMrMtP目录C O N T E N T S鹤岗城市

6、概况013鹤岗房地产市场量价分析02鹤岗房地产市场实探总结03鹤岗产业转型情况04鹤岗财政重整情况05鹤岗城市概况01Partone4鹤岗城市概况015百年煤城，矿产资源得天独厚鹤岗位于黑龙江省东北部，北接黑龙江，南连松花江，西靠小兴安岭，东拥三江平原，与俄罗斯犹太自治州隔江相望，处于黑龙江省东部城市组团对俄开放合作带。1）东北地区重要资源宝库：煤炭储量 32 亿吨，已有百年开发历史，是黑龙江省四大煤城之一；石墨矿石储量 20.08 亿吨，矿物量1.94 亿吨，居亚洲第一；2）黑龙江沿岸生态康养之都：位居小兴安岭向三江平原过渡地带，是全国寒温带自然生态系统保存比较完整的地段，鹤岗是夏季的避暑圣