【公司研究】万科A-资源能力双突破平台巨头雏形显现-20200807[53页].pdf

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1、 请务必阅读正文后的重要声明部分 Table_StockInfo 2020 年年 08 月月 07 日日 证券研究报告证券研究报告公司公司深度报告深度报告 买入买入 （维持）（维持） 当前价： 27.38 元 万万 科（科（000002） 房地产房地产 目标价： 39.30 元（6 个月） 资源能力双突破，平台巨头雏形显现资源能力双突破，平台巨头雏形显现 投资要点投资要点 西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱： 相对指数表现相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据基础数据 总股本(亿股) 11

2、6.18 流通 A 股(亿股) 97.15 52 周内股价区间(元) 24.55-32.56 总市值(亿元) 3,180.94 总资产(亿元) 17,397.95 每股净资产(元) 16.69 相关相关研究研究 Table_Report 1. 万科 A（000002） ：毛利率小幅下滑，新 业务全面崛起 (2020-03-18) 2. 万科 A（000002） ：业绩符合预期，土储 补充积极 (2019-10-26) 3. 万科 A（000002） ：业绩略超预期，基本 盘稳中有升 (2019-08-21) 行业行业发展发展新形势下新形势下， 公司， 公司综合综合专业能力和平台价值专业能力和平

3、台价值优势优势逐步逐步凸显凸显。 2018 年以来， 在去杠杆和房住不炒大背景下，房企通过加大金融杠杆放大收益率的做法难以 持续，杠杆红利迅速收敛，土地红利缓步萎缩，房企的竞争逐渐从融资能力和 逆周期拿地转为多元投资能力、综合专业能力和经营管理能力的竞争。万科凭 借优异的运营管理效率、突出的投资能力和领先的多项专业能力，在“总量横 盘、结构分化、利润率下行”的行业大趋势下，竞争优势将逐步得以凸显。 地产主业稳健发展，深铁“轨道地产主业稳健发展，深铁“轨道+物业”模式和“物业”模式和“城市城市综合综合投资投资”保障持续性。”保障持续性。 1） 地产销售上地产销售上， 公司2020H1销售额达31

4、80亿元， 销售规模继续稳居行业Top3， 采取城市深耕战略，2019 年末单城市销售额达 90 亿元，领跑行业；2）土地资）土地资 源上源上，拿地聚焦一二线，楼面成本可控，2019 年新增土地楼面价为 6252 元/ 平，去化周期稳定在 3 年的合理水平，拿地策略逐渐由顺周期转为全周期；3） 拿地拿地模式上，模式上，未来公司可能凭借与深铁的“轨道+物业”合作模式以及与中心城 市政府签订大额投资协议的“综合投资模式”持续获取优质项目资源，地产业 务基本盘持续性强劲。 多元业务并举， 打造不动产平台管理公司。多元业务并举， 打造不动产平台管理公司。 公司自 2014 年以来积极探索多元化 业务，

5、打造不动产平台管理公司，目前已初见成效。1）万科物业万科物业：作为两大基 本盘之一，2019 年营收 127 亿，综合实力保持行业首位，业务上形成住宅、商 企和城市服务三驾马车结构，平台型特征初现，估值在 1300 亿元左右；2）万）万 纬物流纬物流：2019 年累计可租赁面积达 1086 万方，市占率仅次于普洛斯，考虑到 普洛斯中国的股权价值， 万科物流板块估值在 804 亿元左右； 3） 印力集团） 印力集团： 2019 年在管面积达 900 万方，综合实力稳居行业 Top4，估值在 540 亿左右；4）泊泊 寓寓：2019 年末开业长租公寓近 11 万间，管理规模 20 多万间，大幅领跑

6、同行。 万科在物业、物流、商业和长租公寓等多个不动产细分领域均开始领跑行业。 盈利预测盈利预测与与估值。估值。我们预计 2020-2022 年归母净利润年均复合增速达 18.17%， 考虑到公司地产主业稳健可持续且新业务全面崛起，物业板块初步显现平台型 物业管理公司特征，分项估值潜力大，维持“买入”评级，给予目标价 39.30 元，相当于分项估值之和折让 20%。 指标指标/年度年度 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入（百万元） 367893.88 439984.03 522250.57 621122.07 增长率 23.59% 19.60% 18.70% 18.93%