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1、房地产房地产/房地产开发房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/28 新世界发展新世界发展（00017.HK）2024 年 07 月 19 日 投资评级：投资评级：买入买入（首次首次）日期 2024/7/18 当前股价(港元)7.890 一年最高最低(港元)19.540/7.100 总市值(亿港元)198.56 流通市值(亿港元)198.56 总股本(亿股)25.17 流通港股(亿股)25.17 近 3 个月换手率(%)18.47 股价走势图股价走势图 数据来源：聚源 深资历港商沉潜蓄势，双市场布局厚积薄发深资历港商沉潜蓄势，双市场布局厚积薄发 港股公司首次覆盖报告港股公司首次

2、覆盖报告 齐东（分析师）齐东（分析师）胡耀文（胡耀文（分析师分析师） 证书编号：S0790522010002 证书编号：S0790524070001 深资历港商沉潜蓄势，双市场布局厚积薄发深资历港商沉潜蓄势，双市场布局厚积薄发，给予“买入”评级给予“买入”评级 新世界发展是最早进入内地发展的港资房企之一，深耕大湾区及长三角核心城市，打造高品质住宅项目，同时开启以 K11 为中心的持有物业扩张。我们预计公司 2024-2026 财年归母净利润为 10.8、13.9、17.2 亿港元，对应 EPS 为 0.43、0.55、0.68 港元，当前股价对应 PE 为 18.3、14.3、11.6 倍。公

3、司内地核心土储优质，中国香港土储有望农地转换释放价值，物业销售体系成熟利润率高，旗下K11 品牌物业投资布局进入收成阶段，债务结构进一步优化，未来利润空间有保障，现金流稳定，首次覆盖，给予“买入”评级。销售强劲保障回款能力，土储优质蕴含稳固回报销售强劲保障回款能力，土储优质蕴含稳固回报 公司在内地自 2019 财年以来销售额均超 150 亿元，2023 年下半年在内地合同销售额 75.5 亿元，完成销售目标 50%；公司 2024 财年及以后来自大湾区和长三角的可售资源约 570 亿元，主要分布在深圳、广州和杭州等核心城市；截至 2023年末，公司已在广州和深圳投资 8 个城市更新项目，可售面

4、积达 200 万方，可售资源总额约 800-1000 亿元。公司在中国香港新界持有 1634.2 万平方呎待更改用途的农地储备，其中约 90%位于北部都会区范围，已引入华润置地、招商蛇口等优质央国企进行合作，有望通过农地转化行动持续释放农地的潜在价值。投资物业布局稳健，消费回暖表现“复苏投资物业布局稳健，消费回暖表现“复苏+”公司投资物业有望叠加两地市场复苏展现出超预期收益，2024 上半财年公司物业投资在内地和中国香港收入同比分别增长 3.6%和 17.0%。投资物业板块中，公司预计在 2024 财年及以后，将于北京、深圳、杭州等地开业 38 个 K11 项目，共计约 297 万方，深圳太子

5、湾 K11 ECOAST 旗舰项目预计将于 2024 年底开业。负债结构持续优化负债结构持续优化，人民币贷款比重增加，人民币贷款比重增加 2024 年 1 月至 6 月 24 日，公司已完成合计约 350 亿港元的贷款安排及债务偿还，同时提高人民币贷款所占比重，坚持其资金管理策略以降低融资利率、延长债务期限，并规避汇率及利率波动相关风险，财务管理能力稳健。风险提示：风险提示：消费复苏不及预期、农地转换进度不及预期、融资环境变动风险。财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 FY2022A FY2023A FY2024E FY2025E FY2026E 营业收入(百万港元)68,213 9

6、5,214 38,082 36,641 37,261 YOY(%)(0.0)39.6(60.0)(3.8)1.7 净利润(百万港元)1,249 901 1,084 1,391 1,717 YOY(%)6.6(27.9)20.3 28.3 23.4 毛利率(%)26.7 22.5 35.4 40.7 45.4 净利率(%)6.3 4.3 11.4 14.1 16.5 ROE(%)0.6 0.4 0.5 0.9 1.1 EPS(摊薄/港元)0.50 0.36 0.43 0.55 0.68 P/E(倍)15.9 22.0 18.3 14.3 11.6 P/B(倍)0.1 0.1 0.1 0.1 0.