龙湖集团-港股公司研究报告-开发业务聚焦高能级城市经营类业务助力穿越周期-240718（22页）.pdf

1、证券研究报告海外公司深度地产(HS)东吴证券研究所东吴证券研究所 1/22 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 龙湖集团（00960.HK）开发业务聚焦高能级城市，经营类业务助力开发业务聚焦高能级城市，经营类业务助力穿越周期穿越周期 2024 年年 07 月月 18 日日 证券分析师证券分析师 房诚琦房诚琦 执业证书：S0600522100002 证券分析师证券分析师 白学松白学松 执业证书：S0600523050001 股价走势股价走势 市场数据市场数据 收盘价(港元)11.20 一年最低/最高价 7.86/23.65 市净率(倍)0.49 港股流通市值(百万港

2、元)75,795.87 基础数据基础数据 每股净资产(元)23.05 资产负债率(%)66.24 总股本(百万股)6,767.49 流通股本(百万股)6,767.49 相关研究相关研究 买入（首次）Table_EPS 盈利预测与估值盈利预测与估值 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入（百万元）250865 181094 184170 188585 194047 同比(%)12.03(27.81)1.70 2.40 2.90 归母净利润（百万元）24362 12850 12965 13137 13393 同比(%)2.13(47.25)0.90 1.32 1.9

3、5 EPS-最新摊薄（元/股）3.60 1.90 1.92 1.94 1.98 P/E（现价&最新摊薄）3.11 5.90 5.85 5.77 5.66 Table_Tag Table_Summary 投资要点投资要点 深耕房地产领域深耕房地产领域 31 年，多元化布局助力业务“多点开花”年，多元化布局助力业务“多点开花”：公司作为国内领先的综合地产开发商，经过三十多年的发展，形成了以开发、运营、服务为基础的“1+2+2”的业务模式。公司实控权稳定。职业经理人助力公司发展，管理团队经验丰富。开发业务聚焦高能级城市，一二线销售占比超九成：开发业务聚焦高能级城市，一二线销售占比超九成：1）销售规模

4、）销售规模 2022年起跻身前十，年起跻身前十，2014-2023 年销售金额年均增速 15.1%。2023 年基本完成销售目标，与典型房企平均 89.5%相当。2023 年一二线城市销售占比95%。2）布局高能级城市，顺周期拿地，低杠杆经营。）布局高能级城市，顺周期拿地，低杠杆经营。2024H1 拿地强度 17.3%、为近五年最低。公司近年拿地较为谨慎。从近两年拿地金额看，一二线占比达 100%。3）土储结构合理，聚焦核心城市。）土储结构合理，聚焦核心城市。2019-2023年，公司土储规模有所下降，权益占比提升，公司进入谨慎发展阶段。2023 年开发销售业务土储中，一二线货值占近 80%。

5、经营类业务收入稳定，助力穿越周期：经营类业务收入稳定，助力穿越周期：公司公司 2023 年经营类业务（运营年经营类业务（运营+服务）利润贡献超六成，打造穿越周期的新增长曲线。服务）利润贡献超六成，打造穿越周期的新增长曲线。1）运营业务稳）运营业务稳步发展。步发展。2023 年，龙湖集团的运营业务（商场、冠寓）不含税租金收入129.4 亿元，同比增长 8.9%，其中商场收入占比高达 77.4%。盈利能力方面，2023 年龙湖运营业务毛利率为 75.9%，较上年增长 0.3pct。2）服）服务业务贡献增长极，营收持续增长。务业务贡献增长极，营收持续增长。2023 年期末，公司服务业务（龙湖智创生活

6、的物业管理业务、龙湖龙智造的代建业务等）营收 119.4 亿元，同比增长 2.4%，物业在管面积 3.6 亿平。债务结构分布合理，融资渠道通畅且成本低位：债务结构分布合理，融资渠道通畅且成本低位：截至 2023 年 12 月 31日，公司有息负债规模 1926.5 亿元，同比下降 7.4%，其中 2024 年内到期的债务占比 13.9%（截至目前，年内剩余到期境内公开债 45 亿）、外币债占比降至 17.7%。公司三道红线稳居绿档。公司融资渠道通畅，新增低成本的经营性物业贷提供了强大融资支持。2023 年期末平均融资成本 4.24%，在行业梯队较低水平。盈利预测与投资评级：盈利预测与投资评级：