房地产行业海外住房市场研究之一：房地产泡沫成因与全球房价运行周期-240717（49页）.pdf

1、中 泰 证 券 研 究 所专 业 领 先 深 度 诚 信证券研究报告2 0 24.0 7.1 7房地产泡沫成因与全球房价运行周期-海外住房市场研究之一由子沛S李垚S2核心要点核心要点全球房价运行基本规律：全球房价运行基本规律：房价长期能够跑赢通胀；过去80年间主要国家房价整体呈现上行趋势；房价与一个国家地区的经济发展情况强相关；一个国家地区内部往往经济发达的大城市和都市圈的房价弹性更大，且长期下涨幅高于平均。驱动房价过高的主要因素：外部冲击驱动房价过高的主要因素：外部冲击、脆弱基本面脆弱基本面、内生变化内生变化是催生楼市泡沫的主要原因，不同国家主导因素不同：美国次贷危机前楼市繁荣主要是缺乏监管

2、及信贷宽松；西班牙泡沫来自土地私有化与长期重购轻租政策导向；爱尔兰楼市问题集中在个人与机构热衷参与房地产投机；阿联酋楼市过热由外资涌入催生。主要经济体房地产危机周期：主要经济体房地产危机周期：过去50年15个主要发生房地产泡沫经济体房价自高点至底部平均下平均下行时间为行时间为5 5.4444年年，中位数中位数4 4.7575年；平均下行幅度年；平均下行幅度-3030.5 5%，中位数中位数-2525.9 9%。房价从底部回到泡沫时高点平均需要平均需要1212.6969年年，中位数为中位数为1111.2626年年。应对房地产危机的政策应对房地产危机的政策：政府财政政策刺激力度基于GDP增速与债务

3、负担，央行货币政策倾向于降息与货币贬值。从复苏节奏看，以美国为例，GDP、产业与失业率、债务与供给出清表现较好的地区楼市率先恢复。另一个角度看房价：租售比作为评估房价泡沫的锚点值得商榷；大环境下短期政策救市影响可能租售比作为评估房价泡沫的锚点值得商榷；大环境下短期政策救市影响可能有限；房价的繁荣和崩溃或取决于对未来房价增长预期的转变有限；房价的繁荣和崩溃或取决于对未来房价增长预期的转变。风险提示：海外经验可能无法简单适用于国内，政策之间可能存在不可比因素，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。fYbUcWaYbU9WeUfV7NdNbRpNpPnPnRkPnNrOfQnM

4、uM7NqQxOxNoMtMNZpMnR目录目录CONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所1.全球房价运行基本规律2.驱动房价过高的主要因素3.主要经济体房地产危机周期4.应对危机的政策与复苏5.另一个角度看房价4CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所1全球房价运行基本规律5熊短牛长是大趋势熊短牛长是大趋势过去过去5050年全球主要经济体房价录得长期稳定的增长：年全球主要经济体房价录得长期稳定的增长：我们统计全球主要的30个国家，以2015年房价作为基数

5、，计算其实际房价发现大多数国家在长期下房价短期或有波动，但长期保持增长趋势。其中巴西（64.82）、芬兰（89.63）、意大利（91.47）、印度尼西亚（92.88）例外。来源：OECD、中泰证券研究所23.0043.0063.0083.00103.00123.00143.00163.00183.0001/01/196001/01/196601/01/197201/01/197801/01/198401/01/199001/01/199601/01/200201/01/200801/01/201401/01/20202015=100AustriaBelgiumBrazilBulgariaCan

6、adaChileChinaColombiaCroatiaCzech RepublicDenmarkEstoniaFinlandFranceGermanyGreeceHungaryIcelandIndiaIndonesiaIrelandIsraelItalyJapanLatviaLithuaniaLuxembourgMexicoNetherlandsNew Zealand图：全球房屋价格指数：实际房价6房价长期跑赢通胀房价长期跑赢通胀房价大多数时期涨幅跑赢通胀：房价大多数时期涨幅跑赢通胀：主要经济体，长期下房价的复合增速能够高于CPI增速，房地产作为大类资产配置之一，其抗通胀属性得到验证。来源：