世邦魏理仕：2024年上半年成都房地产市场回顾与展望报告（14页）.pdf

1、年上半年，成都优质写字楼市场供应短暂放缓，仅录得位于东街市场的甲级楼光环中号楼交付，新增办公积约万平，系年下半年以来的最低半年供应量。着眼需求端，上半年净吸纳量录得约万平，尽管同环均实现改善，但实际市场租赁活跃度回暖有限，增量需求疲软，市场去化主要由标楼宇、园区或旧物业升级搬迁优质楼宇的租赁成交主导，需求占达。另，去年起业调整引致的积退租暂告市场，上半年除个别第三办公空间运营商的腾退外，市场整体趋于稳定。相应地，市场整体空置率较去年末下降个百分点；累积的去化压令业主进步扩商务条件的可谈空间，同时积极推出具有竞争的特价房源，导致市场平均租较去年末下降，跌幅逐季扩。值得关注的是，积租户在甲级楼的议

2、价能不断提，并显著于级楼。据上半年统计的近笔甲、级楼的成交案例分析，平及以上积段的成交案例在甲级楼宇落地的平均账租，低于积成交案例约每每平元；这对在级楼宇中却为正差。上述数据反映，增量需求有限的市场背景下，业主更愿意以更为弹性灵活的商务条件进谈判，吸引对租单价敏感度更的积品质租户。相较之下，中积段的租户则更多控制租赁成本总预算。新增需求分业看，仍居位，占；融业和房地产建筑业紧追其后，分别占、。聚焦细分业，虽然包括云计算、数据等的产业互联依然主导类需求，占，但头部企业持续加码本地活服务赛道值得关注，上半年市场录得该类型积租赁案例落地，带动消费互联的需求占半年环显著增个百分点；同时，电商平台及相关

3、服务商的搬迁、升级类成交亦推动该类需求占半年环增 个百分点。融业，普惠融、保险仍处领衔地位，共占融业需求的近；此外，期货、融科技等细分领域亦在上半年衍增量需求，带动融业动能呈现更多样化的发展趋势。就房地产建筑业，以的需求占重回前三，主要得益于央企、国企背景的建筑程类企业和房地产服务商的扩张。展望年下半年，成都优质写字楼市场供应回升，约万平的楼宇预计交付，将推动总存量在年末突破千万；其中，的供应将落于天府新区，区域去化压将进步加。与此同时，顺应办公需求灵活、多样的趋势，第三办公服务商预计保持扩张态势；存量楼宇也将继续积极应变求进，通过改造空置房源以推出精装、定制类产品。因此，下半年供应端不仅量升

4、，亦将呈现更多元化的办公产品，市场竞争或将加剧。但这也给企业提供了更多办公选择。预计下半年企业将持续通过整合、搬迁办公积来寻求最优的解决案，实现降本增效。特别是 以价换量 或将主导全年租赁策略，楼宇之间的租差值缩令租赁窗期扩，也模糊了升级与搬迁两种活动间的界定。追溯过去两年，升级、搬迁合计的需求占从显著增。前租户市场下，搬迁与升级预计均能实现成本控制，相较于过去的租约，企业持同样甚更低的租赁总成本（包括租、物业费、搬迁及装修等费）或将能升级到更品质的楼宇。因此，更多企业借机优化办公资产组合，通过搬迁换租来实现降本增效和品质提升的双赢。另，对于拥有持或建楼宇的企业，通过回迁办公积来实现降本增效的

5、趋势或将延续。下半年预计超万平的总部楼将交付，或将对相关企业的现有约万平的市场化租赁需求造成影响，主要集中在、融业、专业服务业等领域。年上半年，成都零售物业市场迎来供应峰，个购物中开业，合计约万平的新增供应，系近年同期新，且占全年供应量的；其中包括位于攀成钢板块港置地在蓉的个光环购物公园，以及位于近郊商圈的泉湖东安天街和温江旭辉。同期，标商业亦迎来放量，个新项开业，合计约万平的新增供应，且不论是商业形态、经营模式，还是品牌招商上都有突破，如公园独栋商业集群、骑友好环形商业、改造焕新成营潮流超市的等。旅消费延续活跃，据成都市局预计，全市游客接待量超亿次，同增超；实现旅游收同增超。另，随着免签国家

6、不断扩容，以及过境免签政策持续优化，境游热度攀。成都凭借全国第四多的国际航线数量，以及丰富的旅游资源，上半年吸引外国出境万余次，同显著增。聚焦常消费，需求持续理性，品牌拓店明显放缓。具体来看，通过监测同样本购物中发现，年上半年品牌新租店数同下降，其中以新能源汽为代表的主店和餐饮业态的拓店需求收缩最为明显，同分别下降、。另，如商超、健身房等传统主店洗牌退租，导致在新增供应近满租开业的背景之下，上半年净吸纳量只录得约万平。相应地，市场整体空置率较去年末下降个百分点，但仍未恢复年末的平；运营商调整策略，下调预期，租较去年末下跌，其中次级商圈以价换量最为显著，平