城投控股-公司研究报告-坐拥申城禀赋迎接资源兑现-240628（29页）.pdf

1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 城投控股城投控股(600649 CH)坐拥申城禀赋坐拥申城禀赋，迎接资源兑现，迎接资源兑现 华泰研究华泰研究 首次覆盖首次覆盖 投资评级投资评级(首评首评):):买入买入 目标价目标价(人民币人民币):):5.20 2024 年 6 月 28 日中国内地 房地产开发房地产开发 坐拥申城禀赋，迎接资源兑现坐拥申城禀赋，迎接资源兑现 作为背靠上海国资委的地产开发和运营的地方城投，公司深耕上海，聚焦地产开发与租赁住宅运营，禀赋优势显著，基本面扎实，今年进入地产销售和业绩快速增长期。同时，上海新政呵护下的市场热度修复、政府

2、收储以及去库存政策的推进、地产新模式下的保租房发展空间，都是利好公司中长期发展的因素。我们预测 2024-2026 年营业收入分别达 78/107/128 亿，归母净利分别为 5.56/12.32/14.95 亿元，EPS 分别为 0.22/0.49/0.59 元，BPS 8.38/8.81/9.34 元。可比公司 2024 年 PB 为 0.62 倍，予以公司 2024 年PB0.62 倍，目标价 5.20 元，首次覆盖予以“买入”评级。物业开发：物业开发：聚焦上海核心资产，迎接销售和业绩拐点聚焦上海核心资产，迎接销售和业绩拐点 公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势，深耕上海地产市场，形

3、成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营相融合的双循环格局。随着公司核心项目露香园的入市，2024 年开始供货力度增强，不考虑新增土储，我们预计 2024/2025 年供货量分别较 2023 年销售额增加 77%/124%，有望推动销售额进入快速增长期。中长期视角，公司也提出未来的发展规划中，开发销售规模将维持在百亿级别规模，这意味着公司有望依靠区位优势，积极复制露香园项目的旧改模式，寻求扩储机遇，强化未来销售稳定性。与此同时，上海市场现复苏征兆，为公司发展创造良好机遇。保租房业务保租房业务：凭政策东风，业绩增长新引擎：凭政策东风，业绩增长新引擎 2019 年 8 月 8 日，公司发布了租赁

4、住宅品牌“城投宽庭”，自此租赁业务快速进入规模化运营。截至 6 月 24 日，公司在营社区总数达 8 个，已入市租赁房源累计约 1.6 万套，与此同时实施品牌输出。优越的地理位置为项目的快速培育以及稳健运营打下基础，2023 年实现租赁收入 2.9 亿元。此外，政策利好不断：地产发展新模式拓宽保障房发展空间，政府收储利好城投平台，地方也有存量转化政策支持，此外公司是首个实现保租房 REITs入市的城投平台，打通融投管退全周期链条意义深远。财务分析：低位蓄势增长，财务分析：低位蓄势增长，NAV 估值折价率高估值折价率高 受销售与结转节奏影响，公司业绩近两年在低位蓄势，根据 2023 年年报以及我

5、们的测算，公司可售货值约 588 亿元，充裕的可售资源护航公司未来发展。公司融资渠道畅通，2023 年整体平均融资成本同比降低 53bp 至4.17%的低位。截至 2024Q1，负债结构相对健康，净负债率略高，但高现金短债比强化安全边际。从绝对估值角度，当前市值较 NAV 折价幅度达到68%，公司具备显著的低估值属性，强化配置价值。风险提示：项目结算节奏放缓导致业绩低于预期；货值不足导致公司中长期销售规模下滑。研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001

6、 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2053 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 +(86)21 2897 2065 研究员 陈颖陈颖 SAC No.S0570524060002 +(86)755 8249 2388 基本数据基本数据 目标价(人民币)5.20 收盘价(人民币 截至 6 月 27 日)3.36 市值(人民币百万)8,499 6 个月平均日成交额(人民币百万)142.91 52 周价格范围(人民币)3.19-5.06 BVPS(人民币)8.22 股价走势图股价走势图 资料来源：Wind 经营预测指标与估