房地产行业专题报告：分歧中的机会如何看待地产板块投资逻辑？-240609（21页）.pdf

1、房地产 行业专题报告 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 房 地 产 行 业 专 题 报 告 分歧中的机会如何看待地产板块投资逻辑？分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级:推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股)8,391.79 销售收入(亿元)10,533.55 利润总额(亿元)-10,732.39 行业平均 PE 29.42 平均股价(元)4.73 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 房企财报业绩触底了吗？房地产行业 2024Q1 业绩前瞻2024.04.1

2、0 如何看待当前一线城市二手房交易热度？2024.03.15 板块业绩仍将磨底，行业分化或将加剧房地产行业 2023 年报业绩前瞻2024.02.01 持仓集中度下降，龙头房企受减持2023Q4 地产基金持仓变化分析2024.01.31 分歧一：地产需求是否过度悲观了？分歧一：地产需求是否过度悲观了？我们认为，行业深度调整背景下，我们认为，行业深度调整背景下，2323 年新房住宅年新房住宅+二手住宅合计交易依二手住宅合计交易依然保持正增长，这充分表明住房需求仍存，市场无需太过悲观。然保持正增长，这充分表明住房需求仍存，市场无需太过悲观。根据住建部的披露信息，2023 年新房和二手房合计交易保持

3、正增长。这说明，在当前人们购房行为谨慎、理性的情况下，购房需求仍是增加的，二手房交易替代了部分新房交易。行业正面临深度调整，收入预期与房价预期均不理想，此背景之下住房总需求依然能够实现正向增长，我们认为这充分表明了我国住房需求仍存，市场无需对住房需求太过悲观。分歧二：政策空间节奏是否已充分兑现？分歧二：政策空间节奏是否已充分兑现？我们认为，保交楼已步入攻坚时刻，但新房市场较难自发企稳，亟需我们认为，保交楼已步入攻坚时刻，但新房市场较难自发企稳，亟需政策发力呵护。故政策转向积极，去库存目标坚决，在此中央定调的政策发力呵护。故政策转向积极，去库存目标坚决，在此中央定调的基础之上，现行政策的落地节奏

4、或将符合预期，且更多鼓励性政策或基础之上，现行政策的落地节奏或将符合预期，且更多鼓励性政策或将出台。将出台。当下化风险为中央层面首要任务，但保交楼压力依然艰巨，已步入攻坚时刻。故政策坚决转向“去库存”，517 会议明确需求侧三箭齐发+“收储”为去库存的核心手段。随后，超 200 城跟进落实首付比/利率双降，多个一线城市优化相关政策，且多地加速制定收储相关目标，“收储”作为去库存核心手段之一，若“收储”等相关工作在地方层面落实进展缓慢，不排除中央进一步督促，现行政策将充分落实。分歧三：如何看待地产政策效果？分歧三：如何看待地产政策效果？65 城中有 50 个城市新房线上找房热度上涨，市场活跃度提

5、升市场活跃度提升，但尚未，但尚未在成交端有所体现。在成交端有所体现。但我们认为，随着核心城市首付比与房贷利率陆续下调，以及政策持续发酵传导，成交端也将有显著升温。政策持续发酵传导，成交端也将有显著升温。关于收储：核心 31 城 2023 年租金收益率平均约 2.08%，几乎能够覆盖贷款成本。另地方政府可对收储存量房进行补贴与贴息，如郑州城发安居集团最终可以实现 1%2%的收益率，在此支持之下，收储租金收益率能实现较好平衡；基于以下假设：累计资金额度约 6000 亿；投放于库存压力较高的 28 座核心城市；资金投放以年度为单位，则今年或今年或将平均拉动各高库存核心城市将平均拉动各高库存核心城市

6、2323 年年 21%21%的销售金额。的销售金额。投资建议：投资建议：政策与行业的分歧导致资本市场对板块普遍预期不强，但当政策与行业的分歧导致资本市场对板块普遍预期不强，但当下板块仍处于低估值、低持仓的核心事实没有改变，在中央定调坚决，下板块仍处于低估值、低持仓的核心事实没有改变，在中央定调坚决，政策加速发酵的环境下，政策加速发酵的环境下，板块估值修复空间较大，当下分歧中蕴含着机板块估值修复空间较大，当下分歧中蕴含着机会，会，在此贝塔行情之下，仓位更加重要。在此贝塔行情之下，仓位更加重要。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：二手房（我爱我家、贝壳-W