房地产行业深度报告：地产收储该几多期许效果当几何？-240606（25页）.pdf

1、证券研究报告行业深度报告房地产 东吴证券研究所东吴证券研究所 1/25 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业深度报告 地产收储，该几多期许，效果当几何？地产收储，该几多期许，效果当几何？2024 年年 06 月月 06 日日 证券分析师证券分析师 房诚琦房诚琦 执业证书：S0600522100002 证券分析师证券分析师 肖畅肖畅 执业证书：S0600523020003 证券分析师证券分析师 白学松白学松 执业证书：S0600523050001 行业走势行业走势 相关研究相关研究 新房成交环比增长，沪广深下调首付比例及房贷利率 2024-06-04 52

2、7 上海新政点评：全方位多角度松绑限购，超预期下调首付比例及房贷利率 2024-05-28 增持（维持）Table_Tag Table_Summary 投资要点投资要点 我国当前的库存情况究竟如何我国当前的库存情况究竟如何？目前全国库存处于历史相对高位，约为目前全国库存处于历史相对高位，约为历史最高点的历史最高点的 85%；新房销量不断下滑，去化周期迅速攀升，当前已创；新房销量不断下滑，去化周期迅速攀升，当前已创2010 年来新高为年来新高为 27.2 个月个月；一/二/三线城市库存分布处于历史最高位的90%/75%/96%，近 1 年来整体均保持稳定；一二三线城市的去化周期均已达历史新高，三

3、线城市去化周期上涨速度最快，形势最为严峻。2014 年周期中“去库存”如何拉动地产量价复苏年周期中“去库存”如何拉动地产量价复苏？2010 年限购政策陆续出台后，行业基本面迅速下行，房地产库存迅速累积，2015 年达到历史峰值；2014 年政策放松以“去库存”为主导目标，聚焦限购限贷放松和棚改货币化。在一揽子政策的刺激下，购房需求迅速提振，房价随之上涨。本轮去库存可以可以分为两个阶段：阶段一（2014 年 9 月-2016年 3 月）：月度供应面积月度成交面积，80 城库存面积未出现明显下降；阶段二（2016 年 3 月-2017 年 6 月）：月度供应面积月度成交面积，80 城库存面积未出现

4、明显下降。阶段二（阶段二（2016 年年 3 月月-2017 年年 6 月）月）：月度供应面积月度成交面积2016/3-2017/6，月度供应面积月度成交面积05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002012/012012/032012/052012/072012/092012/112013/012013/032013/052013/072013/092013/112014/012014/032014/052014/072014/092014/112015/012015/032015/052015/072015/092015/112016/0120

5、16/032016/052016/072016/092016/11本年购置土地面积:单月值MA6从拿地到预售供给的时间在8-15个月左右2015年3月之后全国拿地面积显著下滑对应一年后即2016年3月开始供应面积逐步下滑 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告 东吴证券研究所东吴证券研究所 12/25 由此可见本轮周期地产复苏的初始逻辑并非是库存下降导致供不应求，相反是由于销量上升带动房价上涨，房屋的投资属性上升继续刺激销售增长形成循环，进而导致了库存下降。（2）量在价先：）量在价先：房价下跌房价下跌/上涨上涨滞后于销售面积滞后于销售面积 3 个月个月/

6、2 个月。个月。2014 年 2 月商品房销售面积同比由正转负，此时 70 个大中城市的新房和二手房价格指数环比仍为正，直至 2014 年 5 月才由正转负；2015 年 3 月商品房销售面积同比由负转正。而新房和二手房价格指数环比在 2015 年 5 月均由负转正。（3）2014 年周期的年周期的去化周期下降去化周期下降 21%至至 16.9 个月个月后带动楼市进入“量后带动楼市进入“量-价价-供需”供需”的正向循环。的正向循环。2014 年周期中去化周期的高点出现在 2014 年 8 月为 21.4 个月，后来随着政策放松力度不断加大，基本面好转，在 2015 年 5 月新房二手房价格指数