《房地产行业养老地产系列研究（1）：结庐人境大国丰老有所养夕阳红-240530（27页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业养老地产系列研究（1）：结庐人境大国丰老有所养夕阳红-240530（27页）.pdf（27页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产 证券研究报告 行业专题报告行业专题报告 2024 年 05 月 30 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市优于大市 维持维持 市场表现市场表现 Table_QuoteInfo-18.10%-9.39%-0.67%8.05%16.77%25.49%2023/52023/82023/112024/2房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 第 21 周新房成交同比增速回落，供销比回升2024.05.27 第 20 周新房成交同比增速回升，

2、供销比回落2024.05.19 多措并举去库存，推动行业新均衡2024.05.18 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email: 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23185696 Email: 证书:S0850511010019 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23185689 Email: 联系人:陈昭颖 Tel:(021)23183953 Email: 养老地产系列研究（养老地产系列研究（1）：结庐人境大国丰结庐人境大国丰，老有所养夕阳红，老有所养夕阳红 Table_Summary 投资要点：投资要点：养老地产内涵和特点。养老地产内涵

3、和特点。养老地产是以地产为载体、养老为核心，将住宅、商业及养老服务融合在一起，从而为老年人提供基本养老服和多层次多功能服务的一种新兴业态。它具有以下特点：1）目标客户集中老年人，项目选址与规划要求高。2）上下游产业链长，参与主体较多。3）投资大、回收期长、专业性强。4）依靠专业化的养老服务来实现增值，结合商业金融实现持久发展。海外养老地产主要模式。海外养老地产主要模式。1）美国。美国。美国养老地产模式有三种：向健康老人销售养老地产的差异化养老社区（太阳城模式）、运营商主导出租的持续护理退休社区模式（CCRC）、金融机构参与且出租为主的 REITs 模式。2）日本。日本。日本养老地产主要分为个人

4、或单位向老人出租空闲房屋并提供养老服务的“住宅”模式，以及开发商建造各种适合老人居住的房屋和设施并提供各种服务的“机构设施”模式两大类。3）德国。德国。从老年人衰老过程中的护理资源配臵由少增多来划分，德国养老地产分为居家养老、照料型住宅和养老院三类。我国养老地产现状和未来发展空间。我国养老地产现状和未来发展空间。我国正向重度老年化社会迈进，从而加重了老年抚养负担。我国 65 岁以上人口占比从 1964 年的 3.6%上升至 2023 年的15.4%。老年抚养比由 1982 年的 7.98%上升至 2022 年的 21.83%，远高于同期人口大国印度的 10.17%。同时，我国养老设施严重不足，

5、养老地产急需加强。2022 年底，我国养老服务床位数为 822.3 万张。过去四年的养老服务床位数年平均增速为 3.17%。假设未来我国养老服务床位数年均增速为 2%-4%，每张床位对应住宅地产建面为 25-35 平米。由此推算，截至 2050 年我国新增养老地产潜在需求为 1.52 亿平5.75 亿平（中性假设下 3.18 亿平）。养老政策框架基本建立，地产突出老有所养。养老政策框架基本建立，地产突出老有所养。我国老龄工作目标逐渐从“五个老有”发展为“六个老有”。“六个老有”，即“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐”。结合国家老龄工作相关战略制定，我们认为与养老地产相

6、关的政策有以下几个方面：1）公共环境无障碍和居家适老化改造；2）存量资源改建养老设施；3）社区居家养老服务；4）城企联动普惠养老。养老地产轻重结合，融合发展是趋势。养老地产轻重结合，融合发展是趋势。目前我国养老地产分为常住养老和“候鸟式”养老两大模式。两者主要差异在于居住时间的长短。常住养老又分为CCRC 社区模式、住宅出售模式、物业参与模式和以房养老模式。“候鸟式”养老主要包括异地养老服务中心、度假式养老基地和买房投资。我们认为，为顺应我国老龄人口特点以及社会发展特征，我国养老地产模式将居家、社区、机构三位一体融合发展，进一步发掘存量业务机会，并与智能化应用相结合。我国养老地产具体产品分析我