中海物业-港股公司研究报告-央企物管标杆内外兼修稳步前行-240516（24页）.pdf

1、房地产 2024 年 05 月 16 日 中海物业(2669.HK)央企物管标杆，内外兼修稳步前行 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。公司报告 公司首次覆盖报告 推荐（首次推荐（首次）股价：股价：5.25 港港元元 主要数据主要数据 行业 房地产 公司网址 .hk 大股东/持股 中国海外集团有限公司/61.18%实际控制人 中国建筑集团有限公司 总股本(百万股)3286.86 流通 A 股(百万股)0 流通 B/H 股(百万股)3286.86 总市值（亿元）156.96 流通 A 股市值(亿元)0 每股净资产(元)1

2、.25 资产负债率(%)60.63 行情走势图行情走势图 证券分析师证券分析师 杨侃杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN 郑茜文郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN 平安观点：央企物管龙头，规模稳健扩张：央企物管龙头，规模稳健扩张：中海物业隶属中国建筑集团有限公司旗下中国海外集团，最早于 1986 年在中国香港开展物业服务，1991 年进入内地市场，2015 年 10 月在香港联交所主板上市，为中国领先物业管理公司之一。公司主要开展物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖四项业务，2023 年收

3、入贡献72.1%、16.4%、9.9%、1.5%，毛利润贡献 68%、13.5%、16.3%、2.1%。收入利润稳健增长，2015-2023年营业收入、归母净利润复合增速 25.4%、38.7%，2023 年分别达 130.5亿元、13.4 亿元；管理规模逐年攀升，2023 年在管面积升至 4 亿平米，处主流物企靠前水平。内生强劲外拓发力，品质优先轻装简行：内生强劲外拓发力，品质优先轻装简行：公司股东方中建及中海集团财务稳健、实力雄厚，提供平稳运行环境，多维度支持公司业务开展，包括积极销售持续交付，土储充足支撑发展，基于丰富房建、基建业务协助项目获取等。中建及中海集团房地产布局偏向核心城市，对

4、物业费收缴、增值服务等开展亦有望形成正面影响。此外，公司市场化拓展持续发力，全业态服务能力增强，2023 年新增外拓合约面积 1.1 亿平米，新增外拓合同额 40 亿元，处主流物企领先水平。2023 年末第三方在管面积占比升至40.5%、非住宅在管面积占比升至 30.1%。2023 年公司整体满意度 90 分以上，保持行业标杆水平；公司严控收并购质量，以集团内资源整合为主，融合效果良好。费用管控优势明显，现金流呈现改善：费用管控优势明显，现金流呈现改善：公司 2023 年综合毛利率15.9%，趋于稳定；销管费用率 3%，维持主流物企较低水平。后续随着规模化、数字化持续深入、精准用工提升人力资源

5、配置效率，成本费用仍存优化空间。2023 年经营性净现金流持续改善，年末现金及银行结余 51.3 亿元，同比增长 24.3%。投资建议：投资建议：公司作为央企物管领先者，关联方财务稳健实力雄厚，公司2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元)11248 13051 15396 18129 21055 YOY(%)45.9 16.0 18.0 17.8 16.1 净利润(百万元)1129 1343 1559 1802 2079 YOY(%)40.5 19.0 16.1 15.6 15.4 毛利率(%)15.9 15.9 15.6 15.4 15.4 净利率(%)

6、10.1 10.4 10.2 10.0 9.9 ROE(%)35.3 32.6 29.7 27.4 25.7 EPS(元)0.34 0.41 0.47 0.55 0.63 P/E(倍)13.9 11.7 10.1 8.7 7.5 P/B(倍)4.9 3.8 3.0 2.4 1.9 证券研究报告中海物业公司首次覆盖报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。2/24 自身品质优先外拓强势，费用管控优势明显，经营业绩持续向好，预计公司 2024-2026 年 EPS 分别为 0.47 元、0.55 元、0.63元，当前股价对