房地产行业中国住房需求总量及结构趋势研究之四：三大底部信号显现需求有望筑底企稳-240505（30页）.pdf

1、行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2024 年 05 月 05 日 三大底部信号显现，需求有望筑底企稳 看好中国住房需求总量及结构趋势研究之四 相关研究 南京重启购房落户政策，北京优化离婚购房信贷措施-地产及物管行业周报（2024/04/20-2024/04/26）2024年 4 月 28 日 厦门岛内首套首付比下降，长沙取消限购并推以旧换新，常州等 4 城取消房贷利 率 下 限-地 产 及 物 管 行 业 周 报（2024/04/13-2024/04/19）2024年 4 月 21 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 陈鹏 A0230521110002 联

2、系人 陈鹏(8621)23297818 本期投资提示：经历史和国际对比表明，我国基本面已深度调整。1）行业规模深度调整，前端指标已下跌 50%-60%。其中，全国年化住宅销面降至 8.7 亿平、较峰值-49%、回到 2010 年；全国年化住宅开工降至 6.4 亿平、较峰值-62%、回到 2007 年；300 城年化宅地成交降至4.8 亿平、较峰值-59%、回到 2010 年前。2）房价也已深度调整，预计全国房价跌幅超25%。其中，一线城市房价跌幅均值 25%，远高于 08 年周期的 12%、11 年周期的 8%、14 年周期的 6%。3）对比国际危机经验，我国量价均已深度调整。一方面，美、日、

3、韩、西班牙、丹麦、芬兰六国危机阶段最大跌幅均值为 31%，而目前我国房价跌幅已接近；另一方面，日美经验开工最大跌幅均值为 54%-73%，而目前我国开工跌幅也已接近。三大底部支撑信号显现，需求自然底有望来临。1）按揭负担比明显改善，居民购买力被动改善。23Q4 一线/二线城市（前 40%收入群体）家庭按揭负担比均值为 57%/27%，分别较 18 年高点 90%/47%显著回落，均已回到 2016 年前水平，并接近于或达到 09Q1、13Q1 和 16Q1 等历史阶段性底部，居民购买力被动改善，对量价形成支撑。2）租金利差收窄至极值，住宅配置性价比显现。24 年 3 月百城租金回报率回升至 2

4、.18%，同期 10 年期国债收益率降至 2.29%，利差收窄至-11BP，创近几年新高，其中一线/二线/三线/四线城市租金回报率为 1.84%/2.24%/2.51%/2.96%，三四线城市基本跑赢国债，住宅配置性价比显现，对量价形成支撑。3）对比日美经验，我国千人开工套数显著超跌。23 年我国千人开工套数 4.5 套，大幅低于日美同阶段（城镇化率 65%-75%）的开工水平（日本 11.2套、美国 7.3 套），呈现显著超跌，也意味中期角度我国已有较强支撑。三大底线测算需求有支撑，当前已处超跌状态。1）测算方式一：通过对城镇化率、人均住房面积、房屋更新率等中期需求三大支撑的分析，我们认为我

5、国需求总量依然有支撑，并测算中期住宅需求中枢为 11.6 亿平。2）测算方式二：通过对日韩饱和阶段的住房经验的借鉴，我们通过中日韩人口差距、并使用日韩住宅开工来线性测算我国住宅开工中枢底线，并间接测算中期住宅需求中枢为 10.5 亿平。3）测算方式三：通过中日美相同城镇化率阶段（65%-75%）千人开工套数的对比测算我国住宅开工中枢底线，并间接测算中期住宅需求中枢为 11.4 亿平。而 2023 年我国住宅销售面积仅 9.5 亿平、住宅开工 6.9 亿平，上述三大测算方式下当前行业规模均处超跌状态，表明我国中期仍有较强支撑。投资分析意见：三大底部信号显现，需求有望筑底企稳，维持“看好”评级。在

6、房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌，上述三大底部支撑信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。此外，近期二手房销量回暖，房价也有筑底企稳趋势，同时叠加房地产政策进一步优化，预计市场热度也将逐步由二手房传导至新房，从而推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海