荣邦瑞明：2024城中村改造的市场规模和参与机会研究报告（29页）.pdf

1、0“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城中村改造的市场规模和参与机会北 京 荣 邦 瑞 明 投 资 管 理 有 限 责 任 公 司“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台1城中村改造在国内超大特大城市具有迫切需求城中村是指农村村落在城市化进程中，空间上已经处在城市建成区范围内或者边缘地带，失去或基本失去耕地，但是并未彻底完成拆迁转居，仍然保留了部分集体用地和集体经济组织的村庄。p 城中村改造分类广州市城中村改造条例所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已转为国有、已完成撤村改制

2、，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。u 住建部：2023年10月12日，住建部对超大特大城市城中村改造提出了具体政策落实措施，提出城中村改造分三类推进实施：第一类是符合条件的实施拆除新建，第二类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。u 广东省住房政策研究中心：具备条件的，即资金能平衡、群众改造意愿强烈、土地及物业权属清晰的城中村将实施拆除新建；不具备条件的，不硬上，以守住安全底线为原则，常态化开展整治提升，逐步解决问题的基础上再实施改造。u 深圳：拆除新建类项目鼓励实施区域统筹和成片开发，在城中村空间范围的基础上将周边低效用地一并纳

3、入实施改造；整治提升（含拆整结合）类项目，拆整结合类改造可按照规划采取“整治提升+局部拆建”方式实施。p 城中村概念分类拆除新建 拆整结合整治提升2“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城中村改造有助于超大特大城市的高质量发展临近产业园与办公区，流动人口聚居，超过本地人口，给社会管理带来极大的困难。人口倒挂现象严重城中村承载力不足，导致出现私搭乱建现象严重、基础设施薄弱、环境卫生恶劣、安全隐患较多等一系列问题。违建大量出现安全隐患大城中村所在区域村庄和城市建设区交错，城市管理和村镇管理交叉，管理边界不清，同时存在很多管理真空。城市管理和村镇管理衔接不畅城中村存在大量的社会

4、问题，具有三大特征：人口倒挂现象严重；违建大量出现，安全隐患大；城市管理和村镇管理衔接不畅。城中村改造对于超大特大城市的长远发展，是一个亟待解决的难题。外来人口众多私搭乱建环境恶劣五小行业无序发展“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台3城中村改造未来5年的市场规模预计超过10万亿l根据各城市政府网站发布的相关资料，已有14个城市披露了城中村改造计划，改造面积约13.4亿平方米，总投资额达8.2万亿元。l根据我们对符合城中村改造政策的29个城市的统计，符合城中村、城边村性质的村庄（村委会）共计约2000个。l2024年，纳入城中村改造的城市有望由城区常住人口超过300万的城

5、市扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，由35个扩大至52个。预计以上城市城中村总数量可达3000个。64南宁61厦门59太原87贵阳18乌鲁木齐95宁波28无锡89福州46长春98南昌100常州98上海27重庆62北京44广州95东莞92西安65郑州67成都72天津74武汉68杭州36南京59济南49合肥50沈阳50青岛68长沙68哈尔滨4“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城中村改造资金来源趋于多元化，社会资金的占比更高包括中央财政补助和省、市、区级财政安排的专项资金。城中村改造财政资金主要来源是改造区域土地出让等新增的财政收入中可统筹部分。专项债专项债投

6、向领域之一为保障性安居工程，应为有一定收益的公益性项目，主要包括城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、公共租赁住房等。金融机构融资政策性银行和商业银行可为城中村改造提供贷款支持。拆除新建比例较高的城中村项目，乘数效应较强，对地产链相关消费和投资拉动作用较大，但受楼市景气度影响项目收益。在房企现金流压力仍较大的背景下，政策性金融等增量资金对城中村改造的重要性更加凸显。专项借款国开行、农发行向超大特大城市发放城中村改造专项借款，主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等，由借款城市统借统还，周期五年。财政资金社会资本政府引导、国企牵头联合社会资本设立更新基金；