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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 2023 年日本住宅市场总结及展望年日本住宅市场总结及展望 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC0

2、46 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 联系人 戚康旭戚康旭 SAC No.S0570122120008 +(86)21 2897 2228 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 3 月 10 日中国内地 专题研究专题研究 回顾及展望回顾及展望：23 年量缩价涨，年量缩价涨，24 年需关注年需关注日本日本宏观局势宏观局势 回顾 2023 年，日本房地产市场呈现量缩价增的状态。形成这一格局的诱因包括 1）供给端：新开工收缩以及通胀作用下土地和建筑成本抬升；2）需求端：

3、经济修复、外资流入以及居民收入增长带来的投资意愿提升。展望2024 年，根据不动产经济研究所预测，2024 年供应或将大幅放量，在此预期下成交量或实现正增长。房价走势则需关注日本宏观局势，尤其是升息预期对市场流动性的影响以及经济修复动能的持续性。成交：成交：新屋销售下降，成屋新屋销售下降，成屋相对更强相对更强 2023 年，东京圈/大阪圈新建公寓成交量同比分别-9.1%/-15.4%，连续两年回落，两大都市圈合计成交量为 1991 年以来的 12%分位。二手公寓成交户数同比分别+1.5%/-2.6%，成交量稳定在相对高位，其中东京圈成交户数增速领先。二手房销售持稳的背后有供给发力的提振。202

4、3 年，东京圈/大阪圈二手公寓楼新登记件数同比分别+17.5%/15.0%。日本房地产持续向存量市场转变，这体现为成屋成交占比的持续提升。东京圈及大阪圈二手公寓销售占比从 2000 年的 24.0%提升至 2023 年的 63.8%。整体而言，2023 年两大核心都市圈一二手房合计成交量同比-4.4%。供给：开工量收缩，去化率稳定在相对高位供给：开工量收缩，去化率稳定在相对高位 2023 年全年日本新屋开工数量为 82.0 万套，同比-4.6%，住宅开工面积6471.8 万平，同比-6.5%，创 2000 年以来单年住宅开工面积新低。新开工缩量最显著的是自建需求，租赁房屋、待售住宅同比分别微降

5、 0.3%、3.6%。土地和建筑成本抬升是影响自建房屋需求的主要原因。商品住宅可通过房价以及租金调整转嫁成本，因此相对而言对新开工影响有限，尤其是待售公寓，仅微降 0.3%。分区域来看新开工同样全面下滑，其中东京圈供 应 同 比 降 幅 收 窄。去 化 率 角 度，东 京 圈/大 阪 圈 初 月 签 约 率 为70.3%/71.4%，连续 3 年/2 年保持在 70%以上的高位，买方需求旺盛。房价：房价房价：房价持续回暖持续回暖，核心城市圈表现强劲，核心城市圈表现强劲 住宅价格指数持续回暖，截至 2023 年 9 月末，住宅价格指数为 135.80，同比增长 2.34%，绝对指数处于 2008

6、 年金融危机以来的相对高位，且位于上行周期。公寓价格指数增势更为强劲。截至 2023 年 9 月末，日本公寓价格指数为 193.10，同比增长 4.83%，较该数据有记录以来（2008 年 4月）大幅增长约 90%。独栋房屋价格指数增速相对缓慢。分区域来看价格走势分化，核心城市圈表现突出，且房价强势表现延续至 2024 年 1 月。截至 2024 年 1 月，东京圈的新建公寓房价指数已连续 11 个月实现单月同比正增长，且期间单月涨幅也创下了 1993 年以来的新高。总结：通胀背景下，供需两端因素推动行业量缩价涨总结：通胀背景下，供需两端因素推动行业量缩价涨 整体而言，2023 年的日本房地产