房地产行业REITs专题研究报告（一）：REITs政策逐渐丰富流动性问题有望改善-240228（23页）.pdf

1、本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 REITs 专题研究报告（一）REITs 政策逐渐丰富，流动性问题有望改善 2024 年 02 月 28 日 发展具备中国特色的 REITs 市场。2020 年 4 月，中国发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知，正式启动 REITs试点；2021 年 6 月首批 9 只 REITs 就成功上市，发行规模合计 314 亿元；截至目前 REITs 发行规模已经超过千亿，且多支新 REITs 也有望在 2024 年实现上市。中国 REITs 发展史与国际市场在发行路径、规章制度、服务主

2、体和运作模式等方面均有区别，中国正在走特色的 REITs 道路。中国 REITs 市场初步发展，近一年业绩低迷。自从 2021 年 6 月首批 9 只REITs 就成功上市后，截至 2024 年 2 月 20 日已有 33 只 REITs 获批，底层资产涵盖保租房、环保、高速路、能源、产业园、仓储物流、商场等；截至 2024 年2 月 20 日，中证 REITs（收盘）近一年年化收益率低至-28.19%，市场整体表现低迷；从波动性表现来看，中证 REITs（收盘）近 24 个月波动率为 12.61%，低于沪深 300（收盘）18.11%和中证 1000 的 25.84%，高于中证全债 1.72

3、%和国债指数 0.80%，居于股债之间。受流动性影响，各类 REITs 表现平淡。2023 年产业园类 REITs 收入利润走势分化，可分配金额表现相对稳定；2023 年保租房类 REITs 营收整体呈上升趋势，净利润第四季度表现偏弱，可供分配资金整体承压；2023 年高速公路类 REITs净利润水平严重分化，可供分配金额相对稳定，受季节影响，第三季度业绩水平较高，第四季度普遍承压；2023 年能源类 REITs 受季节影响，各季度经营情况波动较大，鹏华深圳能源 REIT 第四季度净利润为负值，全年发电收入波动幅度较大，第四季度上网电量普遍下降，电价水平较为稳定；2023 年环保类 REITs

4、 受季节影响业绩水平存在小幅波动，经营水平稳健；2023 年仓储物流类 REITs 营收呈上升趋势，可供分配金额表现相对稳定。行业发展趋势：2023 年全年出现“超跌”，2024 年有望回补：2023 年 REITs的年化收益率为-28.19%，整体低于股市和债市水平，表现低迷，2023 年 12 月以来换手率指数从低点的 0.67 提升到 2024 年 2 月 20 日的 1.22，价格指数也从 2024 年 1 月 10 日的 699 提升到了 2023 年 2 月 20 日的 761，前期“超跌“进入价值修复，后续市场有望持续向好。REITs 市场的多样性或将进一步丰富：2022 年-2

5、023 年保租房 REITs 和商业 REITs 这两个商业地产类的分支进入了中国 REITs 市场，标志着 REITs 底层资产的多样性更加丰富。流动性问题或将随着政策不断完善得到解决：1）未来发行端的资产评估或将更加透明；2）进一步明确基础设施 REITs 的会计处理方式和税收征管细则，借鉴境外成熟市场实践，抓紧推动 REITs 专项立法；3）2023 年 7 月，5 家公募机构集中发布公告，宣布公司旗下部分 FOF 基金已完成证监会备案，决定将公募 REITs 纳入投资范围；2023年 12 月，财政部联合人力资源社会保障部起草全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿），拟将公募 R

6、EITs 正式纳入社保基金投资范围，FOF 基金、社保基金等主体放开 REITs 的投资限制，促进增量资金入场，将为市场带来活力。稳定现金分红，解决“资产荒”难题：根据基础设施 REITs 业务试行办法规定，基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%，稳定的分红也将不断提升投资回报比。风险提示：REITs 资产经营不确定风险；流动性风险；市场情绪扰动风险 推荐 维持评级 分析师 李阳 执业证书：S0100521110008 邮箱：liyang_ 研究助理 陈立 执业证书：S0100122080002 邮箱：chenli