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1、2023年回顾和2024年展望青岛房地产市场办公楼市场回顾2023年第四季度青岛优质办公楼市场指标3|2024 仲量联行版权所有.*总体量增加代表新竣工面积*平均有效净租金，为扣除物业费与免租期后的含税租金，租金变化为同质变化数据来源:仲量联行，2023年第四季度。整体市场甲级市场总体量*（平方米）空置率（%）平均租金*（元/平方米/月）6,035,753356,817 Y-o-Y1,138,18831.4%0.9百分点Y-o-Y39.5%756.7%Y-o-Y107164,103 Q-o-Q1.8百分点Q-o-Q3.4%Q-o-Q250,664Y-o-Y0.4百分点Y-o-Y6.0%Y-o-

2、Y157,479 Q-o-Q3.2百分点Q-o-Q2.8%Q-o-Q主要城市办公楼市场表现：头部城市的市场短期震荡加剧 租金方面，全国20个重点城市的环比降幅在0.2%-3.2%之间，较上季度2.6%的最大降幅进一步扩大，其中10个城市的环比降幅在1%以内。但不排除部分城市因弱需求导致市场活跃度下降，在没有真实博弈的印证下，市场容易产生租金平稳或者降幅趋缓的假性乐观。另有包括一线城市在内的8个城市环比降幅在1%-3%之间；成都和重庆的环比降幅本季度均升至3%以上。数据来源:仲量联行，2023年第三季度 空置率方面，全国20个重点城市的波动幅度较上季度减弱，仅6个城市的甲级办公楼市场于本季度迎来

3、新增供应，共计121.2万平方米，较上季度减少了约74万平方米。一线城市中除北京以外，上海、广州、深圳的空置率均维持在20%以上。二线城市中有7个城市落在30%以内的区间，以长三角城市为主。西安在国企需求主导下，空置率首次下降至29%。另有9个城市的空置率维持在30%以上。4|2024 仲量联行版权所有.需求分析：甲级市场净吸纳量反超乙级，以价换量效果显现数据来源:仲量联行，2023年第四季度2023年，搬迁需求占比达70%，较2022年增长9个百分点。同时，新设需求占比为17%，较2022年减少6个百分点。表明市场中的租赁行为主要为不同楼宇间的置换。2023年，2,000平方米以上的大面积成

4、交需求较2022年减少了9个百分点，相反地，中小面积段需求占比均有所增加。表明市场中主要活跃的是为了降本增效的中小面积段租户。2023年，排除自用型需求影响外，市场化租赁吸纳的面积中约59%来自甲级办公项目，甲级市场净吸纳量自2012年以来首次超过乙级市场，以价换量效果显现。5|2024 仲量联行版权所有.需求分析：由市场需求结构反映出来的经济结构稳定且均衡数据来源:仲量联行，2023年第四季度6|2024 仲量联行版权所有.需求分析：甲级新设及升级需求活跃，乙级由小面积搬迁需求主导数据来源:仲量联行，2023年第四季度乙级市场呈现搬迁需求高，而新设需求低的特征，表明其内卷程度远高于甲级市场；

5、随着甲级市场近几年持续降价，以改善办公空间为目的的升级需求占比明显提升。甲级市场在500平方米以上的面积段需求中更有优势，乙级市场则主要为500平方米以下的小面积成交。然而，中大面积段需求占比较高意味着甲级市场租金仍有较大下探空间。7|2024 仲量联行版权所有.需求分析：甲乙级市场需求结构各有侧重数据来源:仲量联行，2023年第四季度8|2024 仲量联行版权所有.租金分析：相比于先前通过提供附加服务来推进租赁交易，直接降价更能有效促使成交落地数据来源:仲量联行，2023年第四季度9|2024 仲量联行版权所有.“展望：未来市场供需环境趋稳，低租金有望促进市场活跃。2024年，积极财政政策的

6、回归将进一步促进经济企稳，青岛办公楼市场需求预计不会有较大波动，供应增速将保持在年均30万平方米的规模。预计全市办公楼市场租金在2024年仍有下探空间，低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择。10|2024 仲量联行版权所有.优质零售物业市场回顾青岛优质零售物业市场指标仲量联行指标4Q23环比*同比*总存量(平方米)5,877,532 194,068 259,068空置率8.8%0.3 pts 0.4 pts首层租金(人民币/平方米/月)*195 1.5%2.3%*总体量增加代表新竣工面积*基于使用面积的首层有效净租金，租金变化为同质变化数据来源：仲量联行房地产资讯服务，2023年第四季度12|

7、2024 仲量联行版权所有.供需分析：全年新增供应量明显回落*预测值数据来源:仲量联行，2023年第四季度13|2024 仲量联行版权所有.新开店铺中35%位于非核心商圈项目，较去年明显提升，其中73%为餐饮品牌。需求分析：餐饮业态占据半壁江山，非核心商圈新增需求活跃新开店铺中餐饮业态的比重由2022年的31%上升至今年的54%，成为零售地产复苏的主要驱动。14|2024 仲量联行版权所有.需求分析：咖啡茶饮强势回归，连锁品牌保持扩张数据来源:仲量联行，2023年第四季度咖啡茶饮：咖啡茶饮品牌强势复苏，新增需求占比较去年提升近24个百分点。不仅有首进青岛的Manner、M Stand、茶理宜世

8、等，更有连开数家店的茉酸奶、奈雪的茶、霸王茶姬等。正餐简餐：2023全年优质零售物业中新开的正餐简餐类门店数量同比增长约60%，但占比却低于去年约27个百分点。新开店铺中连锁品牌数量明显提升，但客单价正逐渐降低。在购物中心开出2家以上新店的正餐品牌：湘船龍歌前海沿吕氏疙瘩汤喜町食肆熊喵来了苏小北回转火锅十一予八烧烤小龙虾在购物中心开出2家以上新店的咖啡茶饮品牌：Manner CoffeeM Stand瑞幸咖啡奈雪的茶茉酸奶霸王茶姬桂桂茶SEVENBUS沪上阿姨古茗15|2024 仲量联行版权所有.需求分析：珠宝和户外两大细分品类逆势增长数据来源:仲量联行，2023年第四季度运动户外：下半年户外

9、运动品牌表现抢眼，推升运动品类的新增需求占比上升至15%。全年共有近10个户外运动品牌首进青岛，新店主要集中于海信广场和华润万象城。珠宝配饰：上半年珠宝配饰类品牌显著扩张，全年新增需求占比较去年提升约15个百分点，主要以黄金类品牌为主。另有首进青岛的Van Cleef&Arpels等高级珠宝品牌。在购物中心开出2家以上新店的珠宝品牌：潮宏基中国黄金老庙黄金周大生周大福金至尊首进青岛的户外运动品牌：KAILASVAUDEHONMABOGNERKSWISSMoose KnucklesDUVETICASAUCONYLafuma16|2024 仲量联行版权所有.租金分析：项目间分化表现加剧，多数项目仍

10、面临一定下行压力*预测值数据来源:仲量联行，2023年第四季度17|2024 仲量联行版权所有.“展望：筑底修复不稳，马太效应加剧。受到经济形势不确定性及消费者信心下降的影响，市场各方对零售地产的复苏进程短期内持观望态度。消费分化带来的马太效应将明显作用于零售地产市场，预计优质的核心物业将保持营收及客流的稳定增长，进而带动整体市场租金止跌企稳。18|2024 仲量联行版权所有.免责声明本文件中包含的信息为仲量联行所有，仅用于评估本建议书。所有此类文件和信息均归仲量联行所有，并应予以保密。仅在评估所需的范围内，才允许复制本文件的任何部分。未经JLL事先书面授权，不得向任何第三方展示。本文包含的所有信息均来自可靠来源；然而，对其准确性不作任何陈述或保证。仲量联行官方微信仲量联行小程序19|2024 仲量联行版权所有.