中海物业-港股公司首次覆盖报告：中流砥柱光明似海-231114（29页）.pdf

1、申港证券股份有限公司证券研究报告申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 公司研究公司研究 首次覆盖报告首次覆盖报告 中流砥柱中流砥柱 光明似海光明似海 中海物业（2669.HK）首次覆盖报告 房地产/房地产服务 投资摘要：投资摘要：我们认为，在地产行业中枢下行的阶段，物业作为房地产下游在下行周期纷纷我们认为，在地产行业中枢下行的阶段，物业作为房地产下游在下行周期纷纷思考如何增强独立性，但资本市场对二者的关系认知却依旧难言独立。从收益思考如何增强独立性，但资本市场对二者的关系认知却依旧难言独立。从收益端来看，端来看，拥有稳定项目来源支撑的物企更易平稳兑现业绩，在

2、此基础上外拓数据亮眼的物企则更易有超预期收益，从风险端来看，从风险端来看，在地产行业磨底阶段，物业行业交易主线仍以“规避风险”为主，稳健型国央企标的更易受市场青睐，从弹从弹性端来看，性端来看，由于上市物企绝大部分为港股上市公司，在美债收益率见顶的情况下大概率带来外资流入，叠加港股年内已有较大跌幅，反弹力度料将更大。我们认为物业行业无论是从与地产的关系来看，亦或是从其本身的基本面分化来看，均有各方面的不确定性，在此情况下，我们更倾向于选择基本面确在此情况下，我们更倾向于选择基本面确定、业绩符合预期甚至有较大希望超预期，定、业绩符合预期甚至有较大希望超预期，PEG 仍有性价比的标的。仍有性价比的标

3、的。我们认为中海物业作为央企背景下的物企具有业绩确定性高、母公司出险概我们认为中海物业作为央企背景下的物企具有业绩确定性高、母公司出险概率小、率小、受益于港股弹性较大的特征。受益于港股弹性较大的特征。需要注意的是，中海物业于 10 月 11 日公告了一桩关联交易，较高的交易对价使得其股价波动幅度较大，但考虑到此次波动主要受市场情绪的影响而非公司基本面发生了重大变化，我们认为当前中海物业已处于价值区间，具备投资性价比。内强内强外拓外拓佳名扬佳名扬 中海物业背靠中国建筑，股东实力雄厚，资金来源可靠。中海物业背靠中国建筑，股东实力雄厚，资金来源可靠。中国海外集团有限公司作为中海物业集团有限公司的控股

4、股东，持股总占比达 61.18%。关联方在销售、土储、货值结构等方面均有较强的支撑。关联方在销售、土储、货值结构等方面均有较强的支撑。中海地产实际销售能力强劲。23 年 1-10 月，中海地产权益销售额在中国房地产企业中位列第二，在拿地金额和权益新增货值方面，中海地产于 23 年 1-10 月拿地金额和权益新增货值方面均列第一。从货值结构看，中海地产侧重一线和强二线城市的投入。23H1，中海地产在一线和强二线城市新增总购地金额和新增总货值总占比分别达 79.5%、79%。物管增值齐发力物管增值齐发力 物管服务稳核心：物管服务稳核心：公司在管项目数量保持增长，在管面积持续提升。截至23H1，公司

5、物业在管面积共计 3.63 亿平方米，在管面积同比增速为 13%。根据克而瑞数据，中海物业在 23 年 1-10 月累计新增合约面积及累计外拓面积排名中均列第一，业绩确定性较高。增值服务谋超越：增值服务谋超越：非住户增值服务是中海物业集团增值服务最主要的构成部分，其收入逐年递增，同比增速显著为正。住户增值服务作为增值服务的第二大板块，其业务收入同样连年大幅提升，且业务占比亦逐年升高。车位服务供便利：车位服务供便利：为提升各服务场景下客户的满意度与便利性，集团于 21 年大幅拓展停车位买卖业务，而 22 年转变为存量业务发展后，单方收入水平略有压缩。财务分析财务分析 公司营业收入持续增长，营业成

6、本控制有效公司营业收入持续增长，营业成本控制有效。截止 23H1，公司营业收入达71.63 亿港元，同比增速为 23.2%，公司营业成本为 60.16 亿港元，同比增长21.85%，低于营收同比增速。毛利率于毛利率于 23H1 出现拐点，出现拐点，归母净利润表现亮眼。归母净利润表现亮眼。23H1 公司毛利率达 16%，略高于22年底的 15.9%，同时，公司期间费用率于近四年稳健下行。23年年中 61 家披露业绩的物企整体归母净利润规模较 22 年同期增长 0.53%，其中中海物业在营收排名前 10 的物企中归母净利润增速最高，达 50.04%（按人民币历史汇率计算）。公司短期应收账款占比逐年