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1、 证券研究报证券研究报告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2023 年年 11 月月 9 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）产业为先，再看北京产业为先，再看北京 随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心区以服务业为主，制随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区的发展格局造业迁移至郊区的发展格局。1）产业迁移带动人口流动，北京中心城区常住人口占比由 2018 年 55%降低至 2022 年 50%，通州、顺义、昌平、

2、房山四区近 4 年常住人口流入较多。2）北京产业分布在空间上呈现“北研发、南制造”的集聚特征。中心城区以金融、信息服务业为主，北部海淀、昌平、朝阳、顺义构成“研发创新与信息产业带”；南部重点依托北京经开区，与丰台、大兴、房山构成“先进智造产业带”。海淀区海淀区产业高科技属性最强，产业高科技属性最强，其余核心城区金融业仍是其余核心城区金融业仍是主导产业，西城区金主导产业，西城区金融业增加值规模占全市融业增加值规模占全市 37%。2021 年北京金融业、信息服务业、科学研究和技术服务业增加值占 GDP 比重约 42%。1）2021 年西城区金融业增加值占全市的37%，驻区金融机构资产规模达到132

3、.7万亿，占全国金融资产规模三分之一。2）海淀区产业高科技属性强，2021 年软件和信息技术产业增加值占全市的 58%，多家头部互联网企业聚集；科研和技术服务业增加值占全市37%。3）朝阳区金融、商务服务、信息服务等产业发展相对均衡，GDP 绝对规模仅次于海淀；东城区文化相关产业增加值占比相比其他区较高；丰台区对建筑、房地产业依赖度为中心城区最高，二者产业增加值占全区 GDP 比重约 19%。医药制造、电子设备制造、汽车制造医药制造、电子设备制造、汽车制造是北京先进制造业的是北京先进制造业的主导，总产值占工主导，总产值占工业总产值比重约业总产值比重约 40%，经开区优势明显，经开区优势明显。1

4、）医药制造业、电子设备制造业、汽车制造业 2021 年总产值分别为 3930 亿元、3744 亿元、3433 亿元，占工业总产值比重均超过 13%。2）经开区医药制造、汽车制造规模领先全市，医药制造产值占全市 40%，汽车制造业产值占全市 50%，现已引入理想、小米等行业头部车企产线，北京亦庄高级别自动驾驶示范区自 2021 年建成后，连续两年在全国城市智能网联汽车竞争力排名中位列第一，现已汇聚百度、小马智行等头部企业。北京北京东部商圈（朝阳区）密度东部商圈（朝阳区）密度最大最大，中心区商圈主要靠工作人口支撑，金融中心区商圈主要靠工作人口支撑，金融街节假日街节假日/工作日客流仅工作日客流仅 4

5、7%。1）北京东部商圈密度最大，朝阳区拥有CBD、望京、三里屯等多个超百万方体量商圈，也是北京夜经济活跃度最高区域，主要原因是北京东部为最早的外事区、商务区，早期外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，带来了针对该群体消费需求的商业项目；西部五棵松商圈受益于奥运经济，近年来围绕文化、体育开发商业资源，成为京西商业地标，典型项目为华熙 LIVE五棵松。2）中心区商圈工作日客流普遍大于节假日客流，金融街、CBD 商圈节假日/工作日客流分别为 47%、70%，主要原因是中心区商圈写字楼项目较多，客流以工作人口为主，居住人口为辅。投资建议投资建议：我们认为未来地产会跟随产业发展，产业客群支撑片区房地

6、产发展需求，同时片区轨交、商业等基础配套直接影响当地居民生活便利度，三者构成支撑房地产市场的重要因素，当前市场下房企拿地、居民购房偏好基本遵循这一定律。北京城市基本面良好，随着产业、人口向近郊区转移，叠加优质商品房供应，预计将匹配近郊人群有效住房需求，经开区（亦庄）、昌平南等区域房地产市场有较大发展空间。建议关注深耕北京房企，如中国海外发展、城建发展、金融街等。风险提示风险提示：北京产业外溢不及预期，郊区配套完善度不及预期。证券分析师：单戈证券分析师：单戈 邮箱： 执业编号：S0360522110001 行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)111 0.01 总市值(亿元)13,017

7、.21 1.47 流通市值(亿元)12,171.13 1.78 相对指数表现相对指数表现%1M 6M 12M 绝对表现-8.6%-12.8%-8.5%相对表现-5.8%-1.7%-6.8%相关研究报相关研究报告告 房地产行业周报（2023 年第 43 周）：保障房建设提速，新房成交同比转正 2023-10-31 房地产行业周报（2023 年第 42 周）：杭州调整限购区域，二手房成交持续回暖 2023-10-24 房地产行业重大事项点评：新均衡点有望加速到来 2023-10-19 -11%0%11%23%22/1123/0123/0323/0623/0823/102022-11-042023-

8、11-03房地产沪深300华创证券研究华创证券研究所所 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 投资投资主题主题 报告亮点报告亮点 北京已形成北京已形成中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区的发展格局中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区的发展格局，产业迁移带动人口流动，北京中心城区常住人口占比由 2018 年 55%降低至 2022 年50%，通州、顺义、昌平、房山四区近 4年常住人口流入较多。生产性服务业生产性服务业增加值占全市增加值占全市 GDP 比重较高比重较高，西城区金融

9、优势、海淀区科技西城区金融优势、海淀区科技优势最为明显。优势最为明显。2021 年北京金融业、软件与信息技术服务业、科研和技术服务业增加值占 GDP 比重 42%，西城区金融业增加值占全市 37%，海淀区软件与信息技术服务业增加值占全市 58%，已经形成明显的企业集聚效应。丰台区丰台区有效承接东西城区购房客群外溢有效承接东西城区购房客群外溢，丰台区对建筑、房地产业依赖度为中心城区最高，二者产业增加值占全区 GDP 比重约 19%，主要原因是东西城区可供开发土地极少，而丰台区供地相对充足，有效承接东西城区购房客群外溢。北京先进制造业主要集中在经开区，北京先进制造业主要集中在经开区，医药制造、汽车

10、制造产值规模领先全医药制造、汽车制造产值规模领先全市，市，经开区 GDP 规模郊区第一，其中第二产业占比高达 65%，医药制造产值占全市的 40%，汽车制造业产值占全市 50%。昌平区具备紧邻海淀区地理位置的独特优势，承接海淀区产业要素外溢昌平区具备紧邻海淀区地理位置的独特优势，承接海淀区产业要素外溢，昌平南现已形成新一代信息技术产业集群，目前已落地百度创新中心（昌平）、慧聪网北京总部、小米智慧产业示范基地、好未来教育等一批重大项目。北京东部商圈密度大、夜经济活跃度高，中心区商圈主要靠工作人口支北京东部商圈密度大、夜经济活跃度高，中心区商圈主要靠工作人口支撑，金融街节假日撑，金融街节假日/工作

11、日客流仅工作日客流仅 47%。投资逻辑投资逻辑 随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区的发展格局，产业迁移带动人口流动，北京中心城区常住人口占比下降至 50%，通州、顺义、昌平、房山四区近 4 年常住人口流入较多。1）从各区重点产业来看，中心城区重点产业为金融业、软件及信息技术服务业，西城区、海淀区优势明显；近郊区重点产业为生命健康、电子信息、汽车制造业，经开区、昌平区则享受到较多要素资源配置及外溢。2）从商圈配套来看，北京商圈已形成多中心化的发展格局，东部商圈（朝阳区）密度较大。3）产业、轨交、商业配套为房企拿地及居民购房选择的核心因素，我们认为未来

12、地产应跟随产业发展，产业客群支撑片区房地产发展需求，同时片区轨交、商业等基础配套直接影响当地居民生活便利度，三者构成支撑房价的重要因素。北京城市基本面良好，随着产业、人口向近郊区转移，叠加优质商品房供应，预计将匹配近郊人群有效住房需求，经开区（亦庄）、昌平南等区域房地产市场有较大发展空间。YZNByXaZ9YmUnRmQbR8Q8OtRmMoMtQjMnMnMlOqRrR8OmMwPuOmQwPNZrRqR 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 目目 录录 一、一、近年来北京中心城区人口跟随产业疏解至近郊区近

13、年来北京中心城区人口跟随产业疏解至近郊区.7（一）北京中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区.7（二）北研发、南制造产业集聚特征已形成，创新要素主要集中在海淀、朝阳.9 二、二、金融、互联网引擎在西城、海淀，先进制造业看经开区金融、互联网引擎在西城、海淀，先进制造业看经开区.11 三、三、金融、信息服务为核心城区最主要产业，制造业为近郊区支柱金融、信息服务为核心城区最主要产业，制造业为近郊区支柱.15（一）海淀区科技属性最强，其余核心城区金融业仍是增加值最高产业.15（二）制造为先，近郊区域聚焦生物医药、电子信息、汽车制造业.24 四、四、北京东部商圈密度较大，当前逐渐向多中心格局演变北京东部商

14、圈密度较大，当前逐渐向多中心格局演变.36（一）北京商业呈多中心发展格局，东部区域密度较大、活跃度高.36（二）重点商圈主要分布在中心区，工作日客流较大.37 五、五、投资建议投资建议.41 六、六、风险提示风险提示.41 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 图表目录图表目录 图表 1 2022年海淀区 GDP突破万亿，东西城区人均 GDP领跑全市.7 图表 2 中心区域服务业占据主导地位，近郊区制造业占比较高.8 图表 3 2022年中心区域常住人口占比约 50%.8 图表 4 北京呈现常住人口向郊区疏散

15、的态势.8 图表 5 北京全域居民人均可支配收入超全国平均，中心城区约为远郊区的 2倍.9 图表 6 北京产业分布呈现“北研发、南制造”的集聚特征.9 图表 7 北京国家重点实验室分布呈现以大学大所为核心聚集特征.10 图表 8 2021年北京金融业、信息服务业、科学技术和研究服务业占 GDP比重约 42%11 图表 9 医药、电子设备及汽车制造业总产值占工业总产值比重超过 40%.11 图表 10 西城区金融业增加值占全市 37%.12 图表 11 海淀区软件及信息服务业增加值占全市 58%.12 图表 12 海淀区科学研究和技术服务业增加值占全市 37%.12 图表 13 2020年海淀区

16、、经开区电子设备制造业工业总产值占比 59%、21%.13 图表 14 经开区、大兴区、昌平区医药制造业产值较高.13 图表 15 经开、顺义、昌平区汽车工业制造业总产值位居全市前三.14 图表 16 2022年西城区 GDP5700亿，人均 GDP51.8万元.15 图表 17 2022年西城区第三产业占比达 94.8%.15 图表 18 2020年西城区金融业增加值占全区 GDP 比重达 52.4%.15 图表 19 西城区两大产业高质量发展核心区为金融街、金科新区.16 图表 20 2022年东城区 GDP3437亿，人均 GDP49万元.17 图表 21 2022年东城区第三产业占比达

17、 97.7%.17 图表 22 2020年东城区金融业增加值占全区 GDP 比重达 30.7%.17 图表 23 东城区规划打造“两带、三区、多点”的产业空间格局.18 图表 24 2022年海淀区 GDP10207亿，人均 GDP32.7万.18 图表 25 2022年海淀区第三产业占比达 92%.18 图表 26 2022年海淀区信息服务业增加值占全区 GDP比重达 44.2%.19 图表 27 海淀区规划打造“一核两轴多极”的产业空间格局.19 图表 28 2022年朝阳区 GDP7911亿，人均 GDP23万元.20 图表 29 2022年朝阳区第三产业占比达 93.4%.20 图表

18、30 2020年朝阳区金融业增加值占全区 GDP 比重达 16.4%.21 图表 31 朝阳区规划打造“3+N”的产业空间格局.21 图表 32 2022年丰台区 GDP2062亿，人均 GDP10万元.22 图表 33 2022年丰台区第三产业占比达 84.9%.22 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 图表 34 2022年丰台区金融业增加值占全区 GDP 比重达 15.8%.22 图表 35 丰台区规划打造高精尖产业四区集聚的产业空间格局.23 图表 36 2022年石景山区 GDP1000亿，人均

19、GDP18万.23 图表 37 2022年石景山区第三产业占比达 86.8%.23 图表 38 2020年石景山区金融业增加值占全区 GDP比重达 19.5%.24 图表 39 石景山区规划打造“一轴四园”的产业空间格局.24 图表 40 2022年经开区 GDP2456亿元，同比下降 8%.25 图表 41 2022年经开区第二产业占比达 65.2%.25 图表 42 2022年经开区工业增加值占比达 61.5%.25 图表 43 2022年经开区四大主导产业工业总产值占比合计达 94.7%.25 图表 44 经开区规划构建“433”城市功能组团.26 图表 45 2022年顺义区 GDP2

20、073亿，人均 GDP15.6万.27 图表 46 2022年顺义区第三产业占比达 71.8%.27 图表 47 2020年顺义区工业增加值占全区 GDP比重达 25.3%.27 图表 48 顺义区规划打造“三区五组团”的创新产业空间布局.28 图表 49 2022年昌平区 GDP1341亿，人均 GDP5.9万元.28 图表 50 2022年昌平区第二产业占比达 34.0%.28 图表 51 2022年昌平区工业增加值占全区 GDP比重达 30%.29 图表 52 2022年昌平区专用设备制造业、医药制造业、汽车制造业总和占全区工业总产值比重过半.29 图表 53 2022年昌平区先进制造业

21、产值占全区工业总产值比重达 86%.29 图表 54 昌平区聚力发展未来科学城、回天地区、昌平新城三大产业集群区域.30 图表 55 2022年通州区 GDP1253亿，人均 GDP6.8万元.30 图表 56 2022年通州区第二产业占比 37.2%.30 图表 57 建筑业增加值占全区 GDP比重达 20%.31 图表 58 医药制造、汽车制造占全区规上工业总产值比重约 16%、12%.31 图表 59 通州区规划打造“一城一带一轴、四区三镇多点”的产业空间格局.31 图表 60 2022年大兴区 GDP1092亿，人均 GDP6.0万元.32 图表 61 2022年大兴区第二产业占比达

22、34.8%.32 图表 62 2022年大兴区工业生产总值占 GDP 比重超 25%.32 图表 63 2022年大兴区医药制造业总产值占比达 41%.32 图表 64 大兴区规划规划打造高精尖产业四组团的格局.33 图表 65 2022年房山区 GDP861亿，人均 GDP6.6万元.33 图表 66 2022年房山区第三产业占比达 57.3%.33 图表 67 2022年房山区工业增加值占比达 34%.34 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 6 图表 68 2019年房山区新材料工业总产值占比达 39.5

23、%.34 图表 69 房山区规划打造“一城三区”的产业空间格局.34 图表 70 北京商圈呈多中心发展格局，东部商圈密度较大.36 图表 71 北京东部区域夜经济活跃度较高.37 图表 72 北京 36个重点商圈中，中心区商圈数量占比 72%.37 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 7 一、一、近年来北京中心城区人口跟随产业疏解至近郊区近年来北京中心城区人口跟随产业疏解至近郊区 2022 年北京中心 6 区 GDP 占全市比重 75.4%，其中海淀区、朝阳区 GDP 绝对规模排前二，而西城区、东城区人均 GD

24、P 较高；经开区（亦庄）作为郊区制造业高地，GDP 绝对规模郊区第一。随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区的发展格局，产业迁移带动人口流动，北京中心城区常住人口占比由 2018 年 55%降低至 2022 年 50%，通州、顺义、昌平、房山四区近 4 年常住人口流入较多。北京产业分布在空间上呈现“北研发、南制造”的集聚特征，各区域主导产业特色鲜明，创新要素资源集中在于海淀区、朝阳区。（一）（一）北京中心北京中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区区以服务业为主，制造业迁移至郊区 北京中心区北京中心区 GDP 占全市比重为占全市比重为 75.4%，东西城区

25、人均，东西城区人均 GDP 较高较高。2022 年北京 GDP 总量41611亿元，其中中心6区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山）30317亿元，占全市比重 73%，近郊区（经开、顺义、昌平、通州、大兴、房山、门头沟）、远郊区（怀柔、平谷、密云、延庆）GDP 占全市比重分别为 22%和 3.4%。1）中心 6 区中，2022 年海淀区 GDP 突破万亿，绝对规模排全市第一，贡献全市近四分之一的产业增加值；西城区、东城区 2022 年人均 GDP 均在 50 万元左右，远超全市其他区域。2）近郊区中，2022年经开区 GDP为 2456亿元，郊区增加值第一。3）远郊 4区 2022年 GD

26、P均未达到 500 亿元，主要原因是区域以山区丘陵为主，以生态涵养定位为主，制约产业规模。图表图表 1 2022 年年海淀区海淀区 GDP 突突破万亿破万亿，东西城区人均东西城区人均 GDP 领跑全市领跑全市 资料来源：Wind，华创证券 随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心城区以服务业为主、制造业迁移随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心城区以服务业为主、制造业迁移至郊区的发展格局。至郊区的发展格局。1）2022 年北京中心城区第三产业占比均在 85%以上，政治、文化、国际交往与科技创新中心功能凸显，服务业占据主导地位。2）近郊区第二产业占比明显高于中心区，2022 年

27、二产占比在 27%-65%之间，经开区第二产业占比明显高于其他区域，达到 65%；而远郊区由于地势原因相对不适合制造业发展，第三产业占比反而略高于近郊区。0102030405060020004000600080001000012000海淀区朝阳区西城区东城区丰台区石景山区经开区顺义区昌平区通州区大兴区房山区门头沟区怀柔区平谷区密云区延庆区2022年GDP（亿元）2022年人均GDP（万元，右轴）中心区域近郊区远郊区 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 8 图表图表 2 中心区域中心区域服务业占据主导地位服务业占

28、据主导地位，近郊区制造业近郊区制造业占比较高占比较高 资料来源：北京各区2022年统计公报，华创证券 近年来北京中心城区常住人口向郊区疏解，中心区域常住人口占比由近年来北京中心城区常住人口向郊区疏解，中心区域常住人口占比由 2018 年年 55%降低降低至至 2022年年 50%。1）2022年北京常住人口约 2184万，其中中心区域 1095万人，占全市比重约 50%，近郊区、远郊区分别占比 42%和 8%。2）根据北京城市总体规划（2016年2035 年），北京规划建设城市副中心（通州新城），并将顺义、大兴、亦庄、昌平、房山新城 5 个位于平原地区的新城，作为承接中心城区适宜功能和人口疏解

29、的重点地区。2018-2022年间中心区域常住人口减少96万人，近郊区常住人口增加66万人，中心区域常住人口占比由 2018 年 55%降低至 2022 年 50%，人口疏解效果明显，整体呈现常住人口向郊区疏散的态势。3）2018-2022 年北京郊区中通州承接最多的常住人口流入，约为21万人，昌平、顺义、房山常住人口增加 13万人。图表图表 3 2022 年年中心中心区域区域常住人口占比约常住人口占比约 50%图表图表 4 北京北京呈现常住人口向郊区呈现常住人口向郊区疏散疏散的态势的态势 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 北京居民人均可支配收入处于全国第一梯队，内部

30、差异显著。北京居民人均可支配收入处于全国第一梯队，内部差异显著。1）北京市居民人均可支配收入位于全国第一梯队，2022年延庆区人均可支配收入4.12万元，为全市最低水平，但仍超全国平均（3.69 万元/人）。2）2022 年中心区域居民人均可支配收入在 7.410 万元之间，近郊区在 4.76.2 万元之间，远郊区在 4.14.8 万元之间，基本呈现自中心区向远郊区递减态势。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%东城区西城区朝阳区海淀区石景山区丰台区门头沟区顺义区昌平区大兴区通州区房山区经开区延庆区平谷区密云区怀柔区第三产业占比第二产业占比第一产业占比0501001

31、50200250300350400朝阳区海淀区丰台区西城区东城区石景山区昌平区通州区大兴区顺义区房山区门头沟区经开区密云区平谷区怀柔区延庆区2022年常住人口（万人）中心区域近郊区远郊区-40-30-20-100102030朝阳区海淀区丰台区西城区东城区石景山区昌平区通州区大兴区顺义区房山区门头沟区经开区密云区平谷区怀柔区延庆区2018-2022年常住人口变化（万人）近郊区远郊区中心区域 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 9 图表图表 5 北京全域居民人均可支配收入超全国平均，北京全域居民人均可支配收入超全国

32、平均，中心城区约为远郊区的中心城区约为远郊区的 2 倍倍 资料来源：北京各区2022年统计公报，华创证券 （二）（二）北研发、北研发、南南制造产业集聚特征已形成，创新要素主要集中在海淀、朝阳制造产业集聚特征已形成，创新要素主要集中在海淀、朝阳 北京产业分布在空间上呈现“北京产业分布在空间上呈现“北研发、北研发、南制造”的集聚特征南制造”的集聚特征。北部承接中关村科学城、昌平未来科技城、怀柔科学城创新资源外溢，海淀、昌平、朝阳、顺义构成“研发创新与信息产业带”；南部重点依托北京经济技术开发区，与丰台、大兴、房山构成“先进智造产业带”。图表图表 6 北京产业北京产业分布呈现“北研发、南制造”的集聚

33、特征分布呈现“北研发、南制造”的集聚特征 资料来源：北京各区“十四五”时期产业发展规划，华创证券 北京北京创新要素集中在于海淀区创新要素集中在于海淀区、朝阳区朝阳区，众多众多高校、高校、科研院所科研院所催生国家重点实验室催生国家重点实验室。1）北京市创新资源集中在中关村科技园片区，以中关村科技园为发展中心，辐射带动周围0.002.004.006.008.0010.0012.00西城区海淀区东城区石景山区朝阳区丰台区门头沟区昌平区大兴区通州区房山区顺义区怀柔区平谷区密云区延庆区2022年人均可支配收入（万元）中心区域近郊区远郊区 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投

34、资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 10 海淀区、西城区、朝阳区及石景山区创新能力提升。2）以国家重点实验室分布为例，北京国家重点实验室分布呈现以大学、大所为核心聚集的特征，因其高校、研究所资源丰富，海淀及朝阳区国家重点实验室数量领跑全市，创新资源在全市中具有显著优势。图表图表 7 北京国家重点实验室分布呈现以大学大所为核心聚集特征北京国家重点实验室分布呈现以大学大所为核心聚集特征 类别类别 数量数量 典型代表典型代表 高校高校 高校独立高校独立 29 智能技术与系统国家重点实验室（海淀区）、核物理与核技术国家重点实验室（海淀区）、信息光子学与光通信国家重点实验室（海淀区）等

35、 高校联合高校联合 8 环境模拟与污染控制国家重点实验室（海淀区）、精密测试技术及仪器国家重点实验室（海淀区）、遥感科学国家重点实验室（朝阳区）等 中科院中科院 29 资源与环境信息系统国家重点实验室（朝阳区）、城市和区域生态国家重点实验室（海淀区）、计算机科学国家重点实验室（海淀区）等 国家部委国家部委 25 区块链技术与数据安全实验室（石景山区）、无线移动通信国家重点实验室（海淀区）、建筑安全与环境国家重点实验室（通州区）等 企业企业 1 硅沙资源利用国家重点实验室（密云区）资料来源：中国科讯，华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号

36、：证监许可（2009）1210号 11 二、二、金融、金融、互联网互联网引擎在引擎在西城、海淀，先进制造业西城、海淀，先进制造业看看经开区经开区 北京支柱性产业为金融、信息技术等生产性服务业北京支柱性产业为金融、信息技术等生产性服务业；以医药制造、电子设备制造、汽车以医药制造、电子设备制造、汽车制造业的为主的先进制造业。制造业的为主的先进制造业。1）从北京 GDP 构成来看，金融、信息技术等生产性服务业占比较高，2021 年北京金融业、信息服务业、科学研究和技术服务业增加值占 GDP比重约 42%。2）工业增加值占 GDP 比重约 14%，从细分项来看，医药制造业、电子设备制造业、汽车制造业具

37、备一定规模优势，2021 年总产值分别为 3930 亿元、3744 亿元、3433亿元，占工业总产值比重均超过 13%。市政基础类的电力、热力生产供应业绝对规模较大，2021年电热生产和供应业总产值接近 7000亿，占工业总产值比重约 27%。图表图表 8 2021 年年北京北京金融业、信息服务业金融业、信息服务业、科学技术和科学技术和研究服务业研究服务业占占 GDP 比重比重约约 42%图表图表 9 医药、电子设备及汽车制造业医药、电子设备及汽车制造业总产值占工业总产总产值占工业总产值比重超过值比重超过 40%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 生产性服务业高度聚集于

38、西城区、海淀区生产性服务业高度聚集于西城区、海淀区。1）从金融业来看，西城区产业增加值规模最大，2021 年西城区金融业增加值约 2872 亿元，占全市金融业的 37%，代表性聚集地为西城区金融街；朝阳区、海淀区、东城区金融业增加值均占全市的 15%左右。2）软件和信息技术服务业集中度较高，2021 年海淀区软件及信息技术服务业增加值 3816 亿元，占全市的 58%，空间分布依托于中关村科学城，向北延伸至西二旗板块；朝阳区软件和信息服务业增加值 971 亿元，占全市的 15%，阿里、字节等多家互联网龙头企业聚集在望京板块。3）从科学研究和技术服务业来看，海淀区、朝阳区领先全市，2021 年产

39、业增加值分别为 1183、629亿元，占全市的比重为 37%、20%。0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%010002000300040005000600070008000金融业信息传输、软件和信息技术服务业工业科学研究和技术服务业房地产业租赁与商务服务业2021年生产增加值（亿元）占比（右轴）0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%010002000300040005000600070008000电力、热力生产和供应业医药制造业计算机、通信和其他电子设备制造业汽车制造业专用设备制造业电气机械和器材制造业

40、石油、煤炭及其他燃料加工业2021年制造业总产值（亿元）占比（右轴）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 12 图表图表 10 西城区金融业增加值占全市西城区金融业增加值占全市 37%图表图表 11 海淀区软件及信息服务业增加值占全市海淀区软件及信息服务业增加值占全市 58%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 图表图表 12 海淀区科学研究和技术服务业增加值占全市海淀区科学研究和技术服务业增加值占全市 37%资料来源：Wind，华创证券 计算机、通信和其他计算机、通信和其他电子设备制造业电

41、子设备制造业聚集在海淀区、经开区，聚集在海淀区、经开区，总产值占全市的总产值占全市的 59%、21%。2020 年北京电子设备制造业工业总产值为 2882 亿元，其中海淀区、经开区总产值占全市比重分别为 59%、21%，联想、小米等电子设备制造头部企业均位于海淀区，两家企业为2023年中国民企500强；经开区则是分布燕东微电子、京东方、北方华创、中芯国际北京厂等龙头企业。0%5%10%15%20%25%30%35%40%0500100015002000250030003500西城区朝阳区海淀区东城区顺义区丰台区石景山区通州区2021年金融业增加值（亿元）占比（右侧）0%10%20%30%40%

42、50%60%70%050010001500200025003000350040004500海淀区朝阳区东城区石景山区西城区丰台区昌平区顺义区2021年信息传输、软件和信息技术服务业增加值（亿元）占比（右轴）0%5%10%15%20%25%30%35%40%0200400600800100012001400海淀区朝阳区东城区西城区丰台区昌平区石景山区顺义区2021年科学研究和技术服务业增加值（亿元）占比（右轴）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 13 图表图表 13 2020 年海淀区、经开区电子设备制造业工业总

43、产值占比年海淀区、经开区电子设备制造业工业总产值占比 59%、21%资料来源：各区统计年鉴，华创证券 北京北京医药制造医药制造强区为经开区、大兴区、昌平区，基本强区为经开区、大兴区、昌平区，基本形成“北研发、南制造”的产业布形成“北研发、南制造”的产业布局局。2020 年北京医药制造业工业总产值为 1314 亿元，医药制造业强区主要在近郊区聚集，1）2020 年经开区医药制造业总产值 531 亿元，以亦庄生物医药园为核心，已经构建新药研发、诊断试剂、临床检验、医疗器械、技术服务完整产业链。2）大兴区依托大兴生物医药基地，聚集了德国费森尤斯卡比、北京同仁堂、科兴中维等国内外龙头企业，2020 年

44、医药制造业总产值超过 200 亿。3）昌平区重点发展医疗器械及创新药方向，已入驻博奥生物集团、品驰医疗、乐普医疗等企业，2020 年医药制造业总产值约 150 亿。图表图表 14 经开区、大兴区、昌平区医药制造业产值较高经开区、大兴区、昌平区医药制造业产值较高 资料来源：各区统计年鉴，华创证券 北京汽车制造业着力布局新能源汽车、智能网联汽车两大方向，北京汽车制造业着力布局新能源汽车、智能网联汽车两大方向，经开区、顺义区、昌平经开区、顺义区、昌平区区汽车制造业规上产值规模领先汽车制造业规上产值规模领先。1）2020年北京汽车制造业工业总产值为 4139亿元，汽车产业重点向新能源汽车、智能网联汽车

45、转型升级，经开区为北京汽车制造主力地区，2020 年汽车制造业总产值 2125 亿元，占全市汽车制造业总产值比重约 51%，已经引入理想、小米等行业头部企业；另外，北京亦庄高级别自动驾驶示范区自 2021 年建成后，连续两年在全国城市智能网联汽车竞争力排名中位列第一，现已汇聚百度、小马智行、北汽、奥迪等头部企业。2）顺义、昌平也有部分汽车整车厂落地，2020 年汽车制造业总产值分别为 594亿元、553亿元。0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.01600.01800.0海淀区经开区昌平区顺义区朝阳区大兴区丰台区通州区西城区2020年计算机、通信和其他

46、电子设备制造业规上工业总产值（亿元）0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0经开区大兴区昌平区通州区顺义区朝阳区海淀区密云区怀柔区2020年医药制造业规上工业总产值（亿元）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 14 图表图表 15 经开、经开、顺义、昌平区汽车工业制造业总产值位居全市前顺义、昌平区汽车工业制造业总产值位居全市前三三 资料来源：各区统计年鉴，华创证券 0.0500.01000.01500.02000.02500.0经开区顺义区昌平区怀柔区大兴区通州区密云区平谷区房山区202

47、0年汽车制造业规上工业总产值（亿元）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 15 三、三、金融金融、信息服务、信息服务为核心城区最主要产业，制造为核心城区最主要产业，制造业业为近郊区支柱为近郊区支柱（一）（一）海淀海淀区区科技属性最强，其余核心城区金融科技属性最强，其余核心城区金融业业仍是增加值最高产业仍是增加值最高产业 1、西城区西城区：人均人均 GDP 全市最高，金融业增加值占全市最高，金融业增加值占 GDP 的的 52%2022 年西城区人均年西城区人均 GDP 排名北京市第一，产业结构以服务业为主导。排名北

48、京市第一，产业结构以服务业为主导。1）2022 年西城区 GDP 总量 5700 亿元，在北京各区中排名第三，人均 GDP51.8 万元，各区排名第一，2018-2022年GDP复合增速7.7%，高于全市GDP复合增速5.9%。2）从产业结构来看，西城区以服务业为主导的结构较为明显，2022 年第三产业占比达 94.8%，第二产业占比5.2%。图表图表 16 2022 年西城区年西城区 GDP5700 亿，人均亿，人均 GDP51.8 万万元元 图表图表 17 2022 年西城区第三产业占比达年西城区第三产业占比达 94.8%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：北京市西城区2022年统计公

49、报，华创证券 西城区西城区产业结构高度集中，产业结构高度集中，2020 年金融业增加值占全区年金融业增加值占全区 GDP 比重达比重达 52.4%。西城区重点产业为金融业、科技服务业、商务服务业、信息服务业，其中 2020 年金融业增加值2654 亿元，占全区 GDP 比重达 52.4%，占据主导地位，商务服务、科技服务、信息服务占GDP比重均在5%左右。对比来看，其他中心城区主导产业占比在20-30%左右，非主导产业占比在 10%左右，西城区产业结构高度集中。图表图表 18 2020 年西城区金融业增加值占全区年西城区金融业增加值占全区 GDP 比重达比重达 52.4%资料来源：西城区“十四

50、五”时期产业发展规划，华创证券 0.010.020.030.040.050.060.0010002000300040005000600020182019202020212022GDP（亿元）人均GDP（万元，右轴）第三产业,94.8%第二产业,5.2%第一产业,0.0%2022年西城区三次产业结构0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%050010001500200025003000金融业科技服务业商务服务业信息服务业2020年产业增加值（亿元）占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210

51、号 16 西城区两大产业高质量发展核心区为金融街、金科新区。西城区两大产业高质量发展核心区为金融街、金科新区。西城区规划打造“一轴双核，三区多点”的产业空间格局，“一轴”即特色文化融合展示轴，以历史文化名称保护为核心，适度拓展高附加值、高创新性的文化功能；“双核”即两大产业高质量发展核心区，突出金融街、金科新区的引领作用，强化国家金融管理中心功能，推动金融科技发展。1）金融街分布有人民银行、国家金融监督管理总局、证监会等政府机构，截止2022 年，金融街已集聚各类金融机构近 1900 余家，总部企业 175 家，16 家企业位列财富世界 500 强榜单，驻区金融机构资产规模达到 132.7 万

52、亿元，占全国金融资产规模三分之一。2）金科新区为国内首个以金融科技为产业主题的国家级示范区，已签约入驻中央结算公司、奇安信、神州数科等金融科技头部企业。图表图表 19 西城区两大产业高质量发展核心区为金融街、金科新区西城区两大产业高质量发展核心区为金融街、金科新区 资料来源：西城区“十四五”时期产业发展规划 2、东城区、东城区：人均人均 GDP 排名北京第二，金融业增加值占排名北京第二，金融业增加值占 GDP 比重比重 30%2022 年东城区人均年东城区人均 GDP 排名北京市第二排名北京市第二，2018-2022 年年 GDP 复合增速复合增速 9.1%。1）2022年东城区 GDP 总量

53、 3437 亿元，在北京各区中排名第四，人均 GDP48.8 万元，各区排名第二，2018-2022年GDP复合增速9.1%，高于全市GDP复合增速5.9%。2）东城区2022年第三产业占比达 97.7%，第二产业占比 2.3%。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 17 图表图表 20 2022 年东城区年东城区 GDP3437 亿，人均亿，人均 GDP49 万元万元 图表图表 21 2022 年东城区第三产业占比达年东城区第三产业占比达 97.7%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：北京市东城区2022年

54、统计公报，华创证券 金融业、信息服务业、文化及相关产业为金融业、信息服务业、文化及相关产业为东城区东城区三大三大主导产业，主导产业，其中其中 2020 年金融业增年金融业增加值占全区加值占全区 GDP 比重达比重达 30.7%，企业集聚效应明显。，企业集聚效应明显。金融业、信息服务业、文化及相关产业为东城区三大主导产业，其中 2020 年金融业增加值约 907 亿元，占全区 GDP 比重达 30.7%，信息服务业、文化及相关产业增加值占 GDP 比重分别为 13.6%与 8.4%。1）截止 2022 年底，东城区已集聚各类金融机构 1030 家，包括农业银行、华夏银行等银行总部，以及摩根士丹利

55、、瑞信证券、东方汇理等外资金融机构。2）信息服务业方面，东城区形成龙头企业+高成长性企业格局，龙头企业包括昆仑数智、视联动力、天翼云、当当网等，高成长性企业包括全时天地、轻松筹、弘成教育、嘉和海森、名洋数字等。3）文化产业代表企业有歌华传媒、锋尚文化、京演集团、央视动漫、中文在线等。图表图表 22 2020 年东城区金融业增加值占全区年东城区金融业增加值占全区 GDP 比重达比重达 30.7%资料来源：“十四五”时期东城区产业发展规划，华创证券 东城区规划打造“东城区规划打造“两带、三区、多点两带、三区、多点”的产业空间布局”的产业空间布局，主要集聚区为东二环金融商务，主要集聚区为东二环金融商

56、务带，中关村东城园带，中关村东城园。1）“两带”即 5号线文化融合创新发展带、东二环金融商务集聚发展带，推动地铁 5 号线沿线区域文化产业融合发展，串联老城重要公共空间、历史节点、胡同文化；东二环金融商务集聚发展带承接 CBD 外溢资源，吸引金融、信息服务等头部企业集聚。2）“三区”即王府井、前门、东城园三大重点功能区，其中王府定位国际0.010.020.030.040.050.060.00500100015002000250030003500400020182019202020212022GDP（亿元）人均GDP（万元，右轴）第三产业,97.7%第二产业,2.3%第一产业,0.0%2022年

57、东城区三次产业结构0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%01002003004005006007008009001000金融业信息服务业文化及相关产业2020年产业增加值（亿元）占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 18 一流步行商业街区，前门定位传统文化消费区，中关村国家自住创新示范区东城园定位创新创业园区，培育创新成长型企业。图表图表 23 东城区规划打造“两带、三区、多点”的产业空间格局东城区规划打造“两带、三区、多点”的产业空间格局 资料来源：“十四五”时期东城

58、区产业发展规划，华创证券 3、海淀区、海淀区：软件与信息服务业软件与信息服务业增加值增加值占占 GDP 比重比重 44%，头部互联网企业集聚，头部互联网企业集聚 2022 年海淀区年海淀区 GDP 突破万亿，贡献全市近四分之一产值，近突破万亿，贡献全市近四分之一产值，近 4 年复合增速北京各区排年复合增速北京各区排第二。第二。1）2022 年海淀区 GDP 总量 10207 亿元，首次突破万亿，贡献全市近四分之一产值；人均 GDP51.8万元，在各区排名第三；2018-2022年 GDP复合增速 12%，增速水平位居北京第二。2）2022年海淀区第三产业占比达 92%，第二产业占比 7.95%

59、。图表图表 24 2022 年海淀区年海淀区 GDP10207 亿，人均亿，人均 GDP32.7 万万 图表图表 25 2022 年海淀区第三产业占比达年海淀区第三产业占比达 92%房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 19 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：北京市海淀区2022年统计公报，华创证券 海淀海淀区区产业结构高度集中，产业结构高度集中，信息服务业增加值占全区信息服务业增加值占全区 GDP 比重达比重达 44%。海淀区优势产业为信息服务业、科技服务业、金融业，三大产业增加值占全区 GDP 比重约

60、67%，其中 2022年信息服务业增加值 4515亿元，占全区 GDP比重达 44%，科技服务业、金融业增加值占 GDP比重均在 11%左右。图表图表 26 2022 年海淀区信息服务业增加值占全区年海淀区信息服务业增加值占全区 GDP 比重达比重达 44.2%资料来源：北京市海淀区2022年统计公报，华创证券 海淀海淀区规划打造区规划打造“一核两轴多极”的产业空间格局“一核两轴多极”的产业空间格局，以中关村科学城为核心，向北延伸以中关村科学城为核心，向北延伸东升、上地、西三旗、永丰东升、上地、西三旗、永丰等板块等板块，多家信息服务头部企业聚集上地。，多家信息服务头部企业聚集上地。1）“一核”

61、即中关村科学城核心地区，依靠多所重点高校及科研院所，引导全区释放创新活力。2）“两轴”即北清路前沿科创发展走廊横轴、中关村大街高端创新集聚发展走廊纵轴，串联上地、永丰、翠湖等多个城市发展极。3）目前信息服务业头部企业高度聚集上地发展极，包括腾讯、网易、微软、英特尔等全球知名IT企业总部和研发中心，字节跳动、美团、快手等互联网经济龙头企业，以及联想、小米等电子科技生态龙头运营商。图表图表 27 海淀区规划打造“一核两轴多极”的产业空间格局海淀区规划打造“一核两轴多极”的产业空间格局 0.05.010.015.020.025.030.035.0020004000600080001000012000

62、20182019202020212022GDP（亿元）人均GDP（万元，右轴）第三产业,92.03%第二产业,7.95%第一产业,0.02%2022年海淀区三次产业结构0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%0500100015002000250030003500400045005000信息传输、软件和信息技术服务业科学研究和技术服务业金融业2022年产业增加值（亿元）占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 20 资料来源：海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）4

63、、朝阳区、朝阳区：GDP 规模北京第二，产业集聚在规模北京第二，产业集聚在 CBD、中关村朝阳园、中关村朝阳园 2022 年朝阳区年朝阳区 GDP 排北京第二，排北京第二，近近 4 年年 GDP 复合增速略高于全市复合增速略高于全市水平水平。1）2022年朝阳区 GDP总量 7911亿元，在北京各区中排名第二，人均 GDP23万元，各区排名第四，2018-2022年GDP复合增速6.7%，高于全市GDP复合增速5.9%。2）从产业结构来看，2022年朝阳区第三产业占比达 93.4%，第二产业占比 6.6%。图表图表 28 2022 年朝阳区年朝阳区 GDP7911 亿，人均亿，人均 GDP23

64、 万元万元 图表图表 29 2022 年朝阳区第三产业占比达年朝阳区第三产业占比达 93.4%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：北京市朝阳区2022年统计公报，华创证券 朝阳区朝阳区支柱产业为支柱产业为金融业金融业、商务服务业、信息服务业、商务服务业、信息服务业，2020 年金融业增加值占全区年金融业增加值占全区0.05.010.015.020.025.001000200030004000500060007000800020182019202020212022GDP（亿元）人均GDP（万元，右轴）第三产业,93.4%第二产业,6.6%第一产业,0.0%2022年朝阳区三次产业结构 房地产

65、行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 21 GDP 比重比重 16.4%。1）朝阳区主导产业为金融业、商务服务业、信息服务业、科技服务业，其中 2020年金融业增加值 1300亿元，占全区 GDP 比重达 16.4%；商务服务业、信息服务业、科技服务业增加值占 GDP比重分别为 11.5%、11.1%、8.5%。图表图表 30 2020 年朝阳区金融业增加值占全区年朝阳区金融业增加值占全区 GDP 比重达比重达 16.4%资料来源：北京市朝阳区2020年统计公报，华创证券 朝阳区朝阳区金融、商务服务、信息服务业主要集中

66、金融、商务服务、信息服务业主要集中在东部北京商务中心区在东部北京商务中心区、东北部中关村朝东北部中关村朝阳园阳园（包括电子城东区、西区、健翔园、望京地区）。（包括电子城东区、西区、健翔园、望京地区）。1）众多外资企业落地北京商务中心区，截止 2023 年 8 月，商务中心区共有外资企业 1 万余家，占全市的 1/3，跨国公司地区总部（110 家）、国际金融机构和国际组织均占全市的 50%。2）互联网头部企业落地中关村朝阳园，如阿里健康、阿里软件等十余家阿里巴巴旗下企业；58 同城、赶集网等入驻 IT 产业园，美团、大众点评入驻望京国际研发园。图表图表 31 朝阳区规划打造“朝阳区规划打造“3+

67、N”的产业空间格局”的产业空间格局 资料来源：北京市朝阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要 5、丰台区丰台区：产业结构分散，产业结构分散，对建筑业、房地产业依赖度较高对建筑业、房地产业依赖度较高 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0200400600800100012001400金融业商务服务业信息服务业科技服务业2020年产业增加值（亿元）占比（右轴）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 22 丰台区丰台区 GDP 及人均及人均 G

68、DP 在中心在中心 6 区中较低区中较低，2018-2022 年年 GDP 复合增速复合增速 7.4%。1）2022年丰台区 GDP总量 2062亿元，在北京市各区排名第六；人均 GDP10.2万元，位列北京中心区域末位，在北京市各区排名第八；2018-2022 年 GDP 复合增速 7.4%。2）从产业结构来看，丰台区 2022 年第三产业占比达 84.9%，第二产业占比约 15.1%，在中心6区中，第二产业占比最高。图表图表 32 2022 年丰台区年丰台区 GDP2062 亿，人均亿，人均 GDP10 万元万元 图表图表 33 2022 年丰台区第三产业占比达年丰台区第三产业占比达 84

69、.9%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：北京市丰台区2022年统计公报，华创证券 丰台区产业结构较为分散，丰台区产业结构较为分散，2022 年金融业增加值占全区年金融业增加值占全区 GDP 比重比重约约 16%。丰台区四大重点产业为金融业、科技服务业、商务服务业与文化及相关产业，其中金融业 2022 年增加值 326.2亿元，占全区 GDP比重约 16%；科技服务业、租赁和商务服务业增加值占全区GDP比重分别为15%、10%；对标其他城五区，丰台区产业结构与相对分散，对建筑、房地产业依赖度较高，二者产业增加值占全区 GDP 比重约 19%。图表图表 34 2022 年丰台区金融业增加值占

70、全区年丰台区金融业增加值占全区 GDP 比重达比重达 15.8%资料来源：北京市丰台区2022年统计公报，华创证券 丰台区规划打造高精尖产业四区集聚的产业空间格局，丰台区规划打造高精尖产业四区集聚的产业空间格局，即首都商务新区、丽泽商务区、即首都商务新区、丽泽商务区、中关村丰台东区、中关村丰台西区。中关村丰台东区、中关村丰台西区。1）首都商务新区拟打造为国际文化科技融合示范区，丽泽商务区定位新兴金融园，引导金融科技创新发展，中观丰台园东区、西区为丰台的科技产业核、数智创新区。2）丽泽商务区现已汇聚中信证券资管、央行数字货币0.02.04.06.08.010.012.00500100015002

71、000250020182019202020212022GDP（亿元）人均GDP（万元，右轴）第三产业,84.91%第二产业,15.05%第一产业,0.04%2022年丰台区三次产业结构0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%0501001502002503003502022年产业增加值（亿元）占比（右轴）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 23 研究所等机构。图表图表 35 丰台区规划打造高精尖产业四区集聚的产业空间格局丰台区规划打造高精尖产

72、业四区集聚的产业空间格局 资料来源：“十四五”时期丰台区高精尖产业发展规划 6、石景山区石景山区：GDP 破千亿，破千亿，软件及信息服务业增加值占比接近软件及信息服务业增加值占比接近 20%，2022年石景山区年石景山区 GDP首次突破千亿门槛首次突破千亿门槛。1）2022年石景山区 GDP总量 1000亿元，首次突破千亿门槛，在北京市各区排名第十；人均 GDP17.8万元，在北京市各区排名第五；2018-2022年GDP复合增速7.5%，高于全市GDP复合增速5.9%。2）从产业结构来看，石景山区 2022年第三产业占比达 86.8%，第二产业占比 13.2%。图表图表 36 2022 年石

73、景山区年石景山区 GDP1000 亿，人均亿，人均 GDP18 万万 图表图表 37 2022 年石景山区第三产业占比达年石景山区第三产业占比达 86.8%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：北京市石景山区2022年统计公报，华创证券 软件及信息服务业、金融业为石景山区软件及信息服务业、金融业为石景山区主导主导产业产业，合计合计产业增加值占全区产业增加值占全区 GDP 比重达比重达到到 50%。1）石景山区以信息传输、软件和信息技术服务业为主导，2022 年增加值 303亿元，占全区 GDP比重达 30.3%；多家信息服务头部企业落地，如航天云网、耐德佳、北京电纸科技等。2）2022 年金

74、融业增加值 196 亿元，占全区 GDP 比重达 19.5%，金融0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.002004006008001000120020182019202020212022GDP（亿元）人均GDP（万元，右轴）第三产业,86.80%第二产业,13.20%第一产业,0.00%2022年石景山区三次产业结构 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 24 企业以创新型金融公司为主，如中企云链、龙盈智达等。图表图表 38 2020 年石景山区金融业增加值占全区年石景山区

75、金融业增加值占全区 GDP 比重达比重达 19.5%资料来源：北京市石景山区2022年统计公报，华创证券 石景山区石景山区长安金轴为主要产业空间载体，沿线分布多个高端商务载体及十余家大型央企长安金轴为主要产业空间载体，沿线分布多个高端商务载体及十余家大型央企。1）“一轴”即长安金轴，该轴以聚集金融创新要素为重点，并依托商务区建设导入高精尖方向匹配要素，打造区域“轴线经济”。2）“四园”即北京银行保险产业园、中关村石景山园、新首钢高端产业综合服务区、文创园，是石景山区重要的产城融合发展载体。图表图表 39 石景山区规划打造“一轴四园”的产业空间格局石景山区规划打造“一轴四园”的产业空间格局 资料

76、来源：石景山区“十四五”时期国民经济和社会发展规划和二三五年远景目标纲要 （二）（二）制造为先，近郊区域聚焦制造为先，近郊区域聚焦生物医药生物医药、电子信息、汽车制造业电子信息、汽车制造业 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%050100150200250300350信息传输、软件和信息技术服务业金融业科学研究和技术服务业2022年产业增加值（亿元）占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 25 1、经开区：、经开区：GDP 绝对规模郊区第一，四大先进制造

77、业产值占工业总产值绝对规模郊区第一，四大先进制造业产值占工业总产值 95%2022 年经开区第二产业占比年经开区第二产业占比 65.2%，近年来，近年来 GDP 复合增速复合增速 8.2%，高于全市平均。，高于全市平均。1）2022年经开区GDP总量约2456亿元，同比下降8%，经开区为北京主要疫苗生产基地，2021 年新冠疫苗生产推动全区 GDP 高增，2022 年回落至正常水平。2018-2022 年 GDP复合增速 8.2%，高于全市 GDP 复合增速 5.9%。2）从产业结构来看，2022 年经开区第二产业占比高达 65.2%。图表图表 40 2022 年经开区年经开区 GDP2456

78、 亿元，同比亿元，同比下降下降 8%图表图表 41 2022 年经开区第二产业占比达年经开区第二产业占比达 65.2%资料来源：北京经济技术开发区2021年统计年鉴，北京市经济技术开发区2022年统计公报，华创证券 资料来源：北京市经济技术开发区2022年统计公报，华创证券 经开区经开区 2022 年工业增加值占全区年工业增加值占全区 GDP 比重达比重达 61.5%，其中，其中四大主导产业工业总产值占四大主导产业工业总产值占比合计达比合计达94.7%。2022年经开区工业增加值占全区GDP比例达61.5%，占据主导地位，其次为批发和零售业、信息传输、软件和信息技术服务业。工业细分领域中，四大

79、主导产业新能源和智能网联汽车产业、新一代信息技术产业、机器人和智能制造产业、生物医药与大健康产业占据优势，合计占全区工业总产值比重为94.7%。1）新能源和智能网联汽车产业现已引入理想、小米等新能源车企和百度、小马智行、商汤科技、轻舟智航、新石器等头部企业，北汽、奥迪等整车企业已率先开展智能网联汽车常态化测试。2）经开区获批首个国家人工智能高新技术产业化基地，在经开区核心区 60 平方公里范围内，整体建成开通的 5G 基站密度为全市平均水平的 6.7 倍，率先实现 5G 的全域覆盖。3）机器人和智能制造产业领域，经开区拥有小米智能黑灯工厂等近 50 家智能制造试点示范企业，在我国已发布的 28

80、5项智能制造国家标准中，经开区贡献了 1/3。图表图表 42 2022 年经开区工业增加值占比达年经开区工业增加值占比达 61.5%图表图表 43 2022 年经开区年经开区四大主导产业四大主导产业工业总产值占比合工业总产值占比合-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%05001000150020002500300020182019202020212022GDP（亿元）同比（%，右轴）第二产业,65.2%第三产业,34.8%2022年经济技术开发区三次产业结构 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210

81、号 26 计达计达 94.7%资料来源：北京市经济技术开发区2022年统计公报，华创证券 资料来源北京市经济技术开发区2022年统计公报，华创证券 经开区规划经开区规划构建“构建“433”城市功能组团”城市功能组团。1）“4”即四大产业功能区，分别为电子信息、生命健康、高端汽车、智能制造产业区，分别集中发展四大主导产业。2）“3”即三大创新服务区，分别为金融科创区、生态商务区、智慧物流区，配套发展生产性服务业。3）“3”即三个特色产业园，分别为未来产业创新园、绿色技术创新园、智能汽车配套园。图表图表 44 经开区规划构建“经开区规划构建“433”城市功能组团”城市功能组团 资料来源：十四五时期

82、北京经济技术开发区发展建设和二三五年远景目标规划，华创证券 2、顺义区：、顺义区：近年来近年来 GDP 复合增速放缓复合增速放缓，新能源汽车产业新能源汽车产业相对相对突出突出 2022 年顺义区年顺义区 GDP 绝对规模在郊区中仅次于经开区绝对规模在郊区中仅次于经开区，但近年来复合增速低于全市平均，但近年来复合增速低于全市平均水平。水平。1）2022年顺义区 GDP总量 2073亿元，2018-2022年 GDP 复合增速 2.7%，低于0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%02004006008001000120014001600工业批发和零售业信息传

83、输、软件和信息技术服务业科学研究和技术服务业建筑业2022年地区生产总值(亿元)占比（%，右轴）新能源和智能网联汽车产业,41.9%新一代信息技术产业,24.2%机器人和智能制造产业,12.3%生物医药与大健康产业,16.3%其它,5.3%2022年经济技术开发区工业总产值占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 27 全市 GDP 复合增速 5.9%。2）2022 年顺义区第二产业占比达 27.4%，第三产业占比71.8%。图表图表 45 2022 年顺义区年顺义区 GDP2073 亿，人均亿，人均 GDP1

84、5.6 万万 图表图表 46 2022 年顺义区第三产业占比达年顺义区第三产业占比达 71.8%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：北京市顺义区2022年统计公报，华创证券 顺义区工顺义区工业业、交通运输相关产交通运输相关产业业、金融业为主导产业、金融业为主导产业，2020 年年工业工业增加值占全区增加值占全区 GDP比重比重为为 25.3%，交通运输、仓储和邮政业交通运输、仓储和邮政业增加值占全区增加值占全区 GDP 比重比重为为 22.7%。1）顺义区主导产业为工业、交通运输相关产业、金融业，其中 2020 年工业增加值 473.4 亿元，占全区 GDP比重达 25.3%；交通运输、仓

85、储和邮政业增加值 425.5亿元，占全区 GDP比重达22.7%。2）制造业细分领域中，新能源汽车、半导体、航空航天为三大主导产业，顺义区已集聚奔驰新能源、理想汽车、北京现代、北汽越野车 4 家整车企业，北汽研发总部、理想汽车研发总部等 9 大研发设计中心，上下游零部件企业 150 余家，2022 年生产整车29万辆，产值约560亿。半导体产业已初步形成从装备到材料、芯片、模组、封装检测及下游应用的产业链布局，集聚了国联万众、泰科天润、瑞能半导体、特思迪等重点企业 20余家。图表图表 47 2020 年顺义区工业增加值占全区年顺义区工业增加值占全区 GDP 比重达比重达 25.3%资料来源：北

86、京市顺义区2022年统计公报，华创证券 顺义区规划打造顺义区规划打造“三区五组团”“三区五组团”的创新产业空间布局。的创新产业空间布局。1）核心区中，赵全营组团重点0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.00500100015002000250020182019202020212022GDP（亿元）人均GDP（万元，右轴）第三产业,71.8%第二产业,27.4%第一产业,0.8%2022年顺义区三次产业结构0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%050100150200250300350400450500工业交通运输、仓储和邮政业金

87、融业建筑业2020年产业增加值（亿元）占比（右轴）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 28 发展新能源智能汽车整车产业，中关村顺义园及高丽营组团重点发展第三代半导体、航空航天产业，代表企业有理想汽车、北京奔驰、泰科天润、国联万众、中航复材、中航发等。2）提升区的南法信-仁和-南彩组团，重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医药健康、智能装备、科技服务业等产业。代表企业有中航发动机公司总部、航空发动机研究院、中科星图、正元地理信息、中交信息等。3）拓展区中杨镇组团重点发展新能源汽车及关键零部件产业，北小营

88、组团重点发展智能网联汽车。图表图表 48 顺义顺义区规划打造区规划打造“三区五组团”“三区五组团”的创新产业空间布局的创新产业空间布局 资料来源：北京市顺义区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要 3、昌平区、昌平区：享受海淀区要素外溢，新一代信息技术产业转型较快享受海淀区要素外溢，新一代信息技术产业转型较快 2018-2022年昌平区年昌平区 GDP复合增速复合增速 10.4%，第二产业占比，第二产业占比 34%。1）2022年昌平区 GDP总量 1341 亿元，但常住人口 227 万人，为郊区人口最多区域，导致人均 GDP 低位；2018-2022 年 GDP 复合增速

89、10.4%。2）昌平区 2022 年第三产业占比 65.5%，第二产业占比达 34.0%，二产占比位列全市第五。图表图表 49 2022 年昌平区年昌平区 GDP1341 亿，人均亿，人均 GDP5.9 万元万元 图表图表 50 2022 年昌平区第二产业占比达年昌平区第二产业占比达 34.0%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：北京市昌平区2022年统计公报，华创证券 先进制造业先进制造业为为昌平区昌平区主导产业，主导产业，2022 年先进制造业产值占全区工业总产值比重达年先进制造业产值占全区工业总产值比重达 86%。0.001.002.003.004.005.006.007.008.0

90、00.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.01600.020182019202020212022GDP（亿元）人均GDP（万元，右轴）第三产业,65.5%第二产业,34.0%第一产业,0.5%2022年昌平区三次产业结构 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 29 1）分行业来看，2022 年昌平区工业、房地产业、科学研究&技术服务业、教育业和金融业增加值位居前五，其中工业增加值约 402 亿元，占 GDP 总量的 30%。2）昌平区2022年实现工业总产值1319.7亿元

91、，其中专用设备制造业、医药制造业、汽车制造业三大行业共实现工业总产值 671.7亿元，占全区工业总产值比重超过 50%；昌平区 2022年先进制造业实现产值 1140亿元，占全区工业总产值的 86%，工业具备高技术含量。图表图表 51 2022 年昌平区工业增加值占全区年昌平区工业增加值占全区 GDP 比重达比重达 30%资料来源：北京市昌平区2022年统计公报，华创证券 图表图表 52 2022 年昌平区专用设备制造业、医药制造业、年昌平区专用设备制造业、医药制造业、汽车制造业总和占全区工业总产值比重过半汽车制造业总和占全区工业总产值比重过半 图表图表 53 2022 年昌平区年昌平区先进制

92、造业产值占全区工业总产先进制造业产值占全区工业总产值比重达值比重达 86%资料来源：昌平统计2022年昌平区经济运行情况简析，华创证券 资料来源：北京市昌平区人民政府网，华创证券 昌平区聚力发展未来科学城，提升回天地区（回龙观、天通苑地区）、昌平新城两大发昌平区聚力发展未来科学城，提升回天地区（回龙观、天通苑地区）、昌平新城两大发展组团。展组团。1）回天地区充分发挥科技创新人才优势，培育新一代信息技术产业集群，目前已落地百度创新中心（昌平）、慧聪网北京总部、小米智慧产业示范基地、好未来教育等一批重大项目，先进制造方面则有三一重工、北京复盛机械等。2）未来科学城主要推动生命谷、能源谷、高教园“两

93、谷一区”建设，多家先进能源领域龙头企业聚集，如中石化、中石油、中海油、国电投、明阳智慧能源、中泰科技、海林科技等；医药健康领域已聚集诺华制药、诺诚建华、百济神州、乐普医疗、万泰生物等企业，形成研究-研发-生产-终端医疗的全产业链。3）昌平新城重点优化提升医药健康产业，落地东华0%5%10%15%20%25%30%050100150200250300350400450工业房地产业科学研究&技术服务业教育金融业2022年产业增加值(亿元)占比(%，右轴)专用设备制造业,21.1%医药制造业,15.8%汽车制造业,13.9%其它,49.1%2022年昌平区工业总产值构成先进制造业,86.4%其它,1

94、3.6%2022年昌平区工业总产值构成 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 30 原药房自动化系统高端智能制造生产研发中心、百奥二期等扩建项目。图表图表 54 昌平区聚力发展未来科学城、回天地区、昌平新城三大产业集群区域昌平区聚力发展未来科学城、回天地区、昌平新城三大产业集群区域 资料来源：北京市昌平区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要 4、通州区、通州区：北京副中心，建筑业占全区：北京副中心，建筑业占全区 GDP 比重约比重约 20%2018-2022 年通州区年通州区 GDP 复合增速

95、复合增速 10.8%，第二产业占比达，第二产业占比达 37%。1）2022 年通州区GDP 总量 1253 亿元，人均 GDP6.8 万元，2018-2022 年 GDP 复合增速 10.8%，增速较快。2）通州区第二产业占比达37.2%，在北京各区中第二产业占比排第二，仅次于房山区。图表图表 55 2022 年通州区年通州区 GDP1253 亿，人均亿，人均 GDP6.8 万元万元 图表图表 56 2022 年通州区第二产业占比年通州区第二产业占比 37.2%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：北京市通州区2022年统计公报，华创证券 通州区通州区建筑业增加值占全区建筑业增加值占全区 G

96、DP 比重达比重达 20%，医药制造、汽车制造、专用设备制造产，医药制造、汽车制造、专用设备制造产业总产值占全区规上工业总产值比重约业总产值占全区规上工业总产值比重约 38%。1）通州区重点产业为建筑业、工业、金融业，其中 2022 年建筑业增加值 251 亿元，占全区 GDP 比重 20%，工业增加值 217 亿元，占全区 GDP比重 17%。2）从工业细分领域来看，2022年医药制造、汽车制造、专0.01.02.03.04.05.06.07.08.0020040060080010001200140020182019202020212022GDP（亿元）人均GDP（万元，右轴）第三产业,61

97、.7%第二产业,37.2%第一产业,1.1%2022年通州区三次产业结构 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 31 用设备制造产业规上总产值分别为95、73、52亿元，占全区规上工业总产值比重约16%、12%、10%。医药制造龙头企业与中小微企业在通州汇聚发展，如甘李药业、春立医疗、福元医药等，2023 年 5 月，通州首家医药健康产业园（漷县镇一方健康谷）开园；已在区域内汇聚发展。汽车制造业领域，小米汽车通州生产基地已进入生产调试冲刺阶段（2023年 9 月）。图表图表 57 建筑业增加值占全区建筑业增加值占

98、全区 GDP 比重达比重达 20%图表图表 58 医药制造、汽车制造占全区规上工业总产值比医药制造、汽车制造占全区规上工业总产值比重约重约 16%、12%资料来源：北京市通州区2022年统计公报，华创证券 资料来源：通州区政府2022年通州区主要指标完成情况，华创证券 通州区规划打造“通州区规划打造“一城一带一轴、四区三镇多点一城一带一轴、四区三镇多点”的产业空间格局。”的产业空间格局。1）“一城”即城市副中心 155 平方公里区，加强对中心城区首都功能的服务保障。2）“四区”即行政办公区、运河商务区、文化旅游区和科技创新板块四大重点功能片区，是城市副中心主导功能发展的集中承载空间和展示窗口。

99、图表图表 59 通州区规划打造“通州区规划打造“一城一带一轴、四区三镇多点一城一带一轴、四区三镇多点”的产业空间格局”的产业空间格局 资料来源：北京城市副中心（通州区）国民经济 和社会发展第十四个五年规划 和二三五年远景目标纲要 5、大兴区、大兴区：医药制造、汽车制造为区域主导产业医药制造、汽车制造为区域主导产业 0%5%10%15%20%25%050100150200250300建筑业工业金融业2022年产业增加值（亿元）占比（右轴）0%4%8%12%16%20%020406080100医药制造业汽车制造业专用设备制造业电气机械和器材制造业规上工业总产值（亿元）占全区工业总产值比例（右轴）房

100、地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 32 近年来大兴区近年来大兴区 GDP 复合增速较快，第二产业占比达复合增速较快，第二产业占比达 34.8%。1）2022 年大兴区 GDP 总量 1092亿元，人均 GDP6万元，仅高于昌平区。2018-2022 年 GDP复合增速 11.7%，高于全市 GDP 复合增速 5.9%。大兴区为北京主要疫苗生产基地，2021 年新冠疫苗生产推动全区GDP高增，2022年已回落至正常水平。2）大兴区2022年第二产业占比达 34.8%，第三产业占比 63.8%，第二产业占比排全市第

101、四。图表图表 60 2022 年大兴区年大兴区 GDP1092 亿，人均亿，人均 GDP6.0 万元万元 图表图表 61 2022 年大兴区第二产业占比达年大兴区第二产业占比达 34.8%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：北京市大兴区2022年统计公报，华创证券 大兴区主导产业为医药制造业、汽车制造业，大兴区主导产业为医药制造业、汽车制造业，2022 年产值占全区工业总产值比重达年产值占全区工业总产值比重达61%。1）分行业来看，2022 年大兴区工业、房地产业、金融业、建筑业及批发和零售业生产总值位居前五，其中工业生产总值约 290亿元，占全区 GDP总量的 26.6%，是全区经济总量

102、中占比最高的行业。2）工业细分领域中，医药制造业、汽车制造业总产值分别为 418、202 亿元，占工业比重分别为 41%、20%，处于主导地位。汽车制造业方面，拥有北京最大的汽车制造基地北京汽车工业园。图表图表 62 2022 年大兴区工业生产总值占年大兴区工业生产总值占 GDP 比重超比重超25%图表图表 63 2022 年大兴区医药制造业总产值占比达年大兴区医药制造业总产值占比达 41%资料来源：北京市大兴区2022年统计公报，华创证券 资料来源：北京市大兴区2022年统计公报，华创证券 大兴区规划打造高精尖产业四组团的格局，聚焦大兴区规划打造高精尖产业四组团的格局，聚焦发展发展临空经济区

103、、生物医药产业基地、临空经济区、生物医药产业基地、新媒体产业基地、北京中日创新合作示范区。新媒体产业基地、北京中日创新合作示范区。1）临空经济区发挥国际机场交通枢纽优势，拓展智能制造和装备产业，建设商业航天产业基地，目前已集聚东方航空物流股份0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.00.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.01600.020182019202020212022GDP（亿元）人均GDP（万元，右轴）第三产业,63.8%第二产业,34.8%第一产业,1.4%2022年大兴区三次产业结构0.0%5.0%10.0%15.0%20

104、.0%25.0%30.0%050100150200250300350工业房地产业金融业建筑业批发和零售业2022年地区生产总值(亿元)占比(%，右轴)医药制造业,41.1%汽车制造业,19.9%食品制造业,4.8%专用设备制造业,2.8%其它,31.5%2022年大兴区工业总产值构成 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 33 有限公司、富来特（北京）供应链管理有限公司等产业链上下游企业；2）生物医药产业基地以黄村镇、北臧村镇为主要载体，目前已集聚一批龙头药企，如北京科兴、同仁堂中药现代化产业园、德国费森尤斯卡比

105、医药公司中国子公司等。3）新媒体产业基地以西红门为主要载体，推动现代服务业与先进制造业融合，打造数字文化融合发展示范区，目前已集聚新华网、利亚德、星光影视集团等企业。4）中日创新合作示范区则探索中日双向投资升级，规划面向国际（尤其是日本）引入一批企业总部。图表图表 64 大兴大兴区规划区规划规划打造高精尖产业四组团的格局规划打造高精尖产业四组团的格局 资料来源：大兴区“十四五”时期高精尖产业发展规划 6、房山区、房山区：新材料、高端制造为重点产业：新材料、高端制造为重点产业 2022 年房山区第二产业占比年房山区第二产业占比 41%，在北京各区中第二产业占比最高，近年来，在北京各区中第二产业占

106、比最高，近年来 GDP 复合复合增速增速 3.1%，低于全市水平。，低于全市水平。1）2022 年房山区 GDP 总量 861 亿元，在北京各区中排名第十一，人均 GDP6.6 万元，各区排名第十三，2018-2022 年 GDP 复合增速 3.1%，低于全市 GDP 复合增速 5.9%。2）从产业结构来看，2022 年房山区第二产业占比达 41%，在北京各区中第二产业占比最高。图表图表 65 2022 年房山区年房山区 GDP861 亿，人均亿，人均 GDP6.6 万元万元 图表图表 66 2022 年房山区第三产业占比达年房山区第三产业占比达 57.3%房地产行业深度研究报告房地产行业深度

107、研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 34 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：北京市房山区2022年统计公报，华创证券 房山房山区区主导产业发展平稳，工业处于主导地位，主导产业发展平稳，工业处于主导地位，2020 年工业增加值占全区年工业增加值占全区 GDP 比重达比重达30.2%。1）分行业来看，2022 年房山区工业增加值占全区 GDP 比例达 34%，占据主导地位，其次为房地产业、建筑业。2）工业细分领域中，新材料、高端制造占据主导地位，其中 2019年新材料工业总产值约 360亿元，占全区工业总产值比重为 39.5%。图表图表 67

108、2022 年房山区工业增加值占比达年房山区工业增加值占比达 34%图表图表 68 2019 年房山区新材料工业总产值年房山区新材料工业总产值占比达占比达 39.5%资料来源：北京市房山区2022年统计公报，华创证券 资料来源房山区“十四五”时期高精尖产业发展规划，华创证券 房山区规划打造“房山区规划打造“一城三一城三区”的产业空间格局区”的产业空间格局，高端制造业基地和新材料基地已，高端制造业基地和新材料基地已形成企形成企业聚集业聚集。1）“一城”即高水平建设良乡大学城，对标国际知名大学城，努力构建结构合理、要素齐全、职住平衡、充满活力的科教及产业融合新城。2）新材料基地目前已形成了以石墨烯为

109、代表的纳米材料、以新型显示材料为代表的电子新材料和以氢能为代表的新型能源材料的三个产业集群，代表企业有石墨烯种子园、八亿时空、集联光电、环宇京辉。图表图表 69 房山区规划打造“房山区规划打造“一城三一城三区”的产业空间格局区”的产业空间格局 0.02.04.06.08.010.001002003004005006007008009001,00020182019202020212022GDP（亿元）人均GDP（万元，右轴）第三产业,57.3%第二产业,41.4%第一产业,1.3%2022年房山区三次产业结构0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%0

110、50100150200250300350工业房地产业建筑业金融业批发和零售业2022年产业增加值（亿元）占比（右轴）新材料,39.5%其他,60.5%2019年房山区工业总产值占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 35 资料来源：北京市房山区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 36 四、四、北京东部商圈密度较大，当前逐渐向多中心格局演变北京东部商圈密度较大，当前逐渐向

111、多中心格局演变（一）（一）北京商业北京商业呈多中心发展格局，东部区域密度较大、活跃度高呈多中心发展格局，东部区域密度较大、活跃度高 城市多中心发展规划及人口向郊区疏解，推动北京商圈城市多中心发展规划及人口向郊区疏解，推动北京商圈多中心化的发展格局多中心化的发展格局，东部商圈，东部商圈密度较大密度较大。1）随着人口向郊区疏解，为满足产业、居住人群生活需求，近郊区商业配套也随之完善，尤其城市北部多个新型商圈落地，如昌平区回龙观-天通苑商圈，海淀区上地商圈等，服务于周边电子信息、软件及信息服务业客群。2）北京东部商圈密度较大，主要原因是北京东部为最早的外事区、商务区，集齐 4 大使馆区，早期外籍人士

112、及城市白领等高端消费人群相对聚集，带来了针对该群体消费需求的商业项目，逐步形成商圈并迅速发展，目前朝阳区 CBD 仍有 1 万余家外资企业聚集，占全市的 1/3，跨国公司地区总部（110 家）、国际金融机构和国际组织均占全市的 50%。3）西部五棵松商圈受益于奥运经济，近年来围绕文化、体育开发商业资源，已成为京西商业地标，典型项目为华熙 LIVE五棵松，每年举办演唱会、体育赛事等活动多达 200余场。图表图表 70 北京商圈呈多中心发展格局，东部商圈密度较大北京商圈呈多中心发展格局，东部商圈密度较大 资料来源：北京市商务局北京市商圈活力研究报告 北京东部区域夜经济活跃度较高，餐饮和娱乐是夜间经

113、济主要活跃因素。北京东部区域夜经济活跃度较高，餐饮和娱乐是夜间经济主要活跃因素。1）根据北京市商圈活力研究报告，北京夜间消费模式从以往单一的餐饮消费，正逐步进阶到多元化阶段，如文化艺术、体育健身、阅读学习等，特色商业街区，如华熙 LIVE，通过餐饮及文化体验集聚，逐渐成为周边年轻人夜间消费的必去场所之一。2）根据北京商圈夜经济热力分布图来看，东部区域夜经济活跃度较高，包括 CBD、望京商圈。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 37 图表图表 71 北京东部区域夜经济活跃度较高北京东部区域夜经济活跃度较高 资料来

114、源：北京市商务局北京市商圈活力研究报告 （二）（二）重点商圈主要分布在中心区，工作日客流较大重点商圈主要分布在中心区，工作日客流较大 北京中心区重点商圈数量较多，客流以工作人口为主，居住人口为辅。北京中心区重点商圈数量较多，客流以工作人口为主，居住人口为辅。1）北京 36 个重点商圈中，中心区分布26个，占比72%，其中朝阳区有11个重点商圈，数量最多。2）中心区商圈工作日客流普遍大于节假日客流，主要原因是中心区商圈写字楼项目较多，客流以工作人口为主，居住人口为辅，而郊区商圈工作日客流则小于节假日客流。根据北京 36 个重点商圈数据，中心区商圈工作日平均客流 69 万人，节假日平均客流 60

115、万人，郊区商圈工作日平均客流 30万人，节假日平均客流 33万人。图表图表 72 北京北京 36 个重点商圈中，中心区商圈数量占比个重点商圈中，中心区商圈数量占比 72%区域区域 商圈商圈 面积面积 （万方）（万方）主要项目主要项目 工作日工作日 去重客流去重客流 （万人）（万人）节假日节假日 去重客流去重客流 （万人）（万人）节假日节假日/工作日工作日去重客流去重客流 大兴区 西红门商圈 161 北京荟聚西红门购物中心、北京鸿坤广场购物中心、北京乐家购物中心 34 42 124%怀柔区 怀柔区商圈 47 北京怀柔万达广场、北京京北大世界、北京新悦百货 13 16 123%昌平区 天通苑商圈

116、52 北京龙德广场、北京华联天通苑购物中心、北京西单商场天通苑购物中心、北京万优汇UnitOne 30 36 120%中中轴线轴线长安街长安街 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 38 顺义区 顺义商圈 50 北京隆华购物中心、北京华联购物中心（顺义金街店）、新世界百货（顺义店）、北京隆华奥特莱斯购物广场、北京顺义锦荟港亲子娱乐购物中心、北京顺义国泰商业大厦、京鑫海韵通百货、北京聚乐汇 20 24 120%海淀区 万柳商圈 173 北京世纪金源购物中心（新燕莎 MALL）、北京华联万柳购物中心 47 55 11

117、7%朝阳区 常营商圈 36 龙湖北京长楹天街、北京华联常营购物中心 25 29 116%朝阳区 三里屯商圈 119 北京三里屯太古里、北京三里屯 3.3 大厦、北京通盈中心、北京三里屯永利国际购物中心 53 61 115%房山区 房山商圈 83 龙湖北京房山天街、北京华冠购物中心、北京客赛思百货、北京国泰良辰百货 27 31 115%朝阳区 朝青商圈 25 北京朝阳大悦城 24 27 113%昌平区 回龙观商圈 254 北京华联回龙观购物中心、北京华联商厦回龙观二店、北京上品折扣（回龙观店）52 58 112%大兴区 天宫院商圈 164 龙湖北京大兴天街、北京凯德MALL大兴、北京明发广场、北

118、京住总正华时代广场 35 39 111%房山区 长阳商圈 72 北京中粮万科长阳半岛广场、北京京投港长阳、北京华尚金泰广场、北京首开福茂购物中心（长阳店）18 20 111%通州区 通州商圈 80 北京通州万达广场、北京国泰百货（通州店）、北京华联天时名苑店 33 36 109%西城区 西直门商圈 80 北京凯德 MALL西直门、北京枫蓝国际购物中心 56 60 107%朝阳区 亚奥商圈 235 北京新奥购物中心、北京太阳飘亮购物中心、北京新辰里购物中心 82 85 104%朝阳区 双井商圈 107 北京朝阳合生汇、北京富力广场、北京芳圆里 IDMALL、北京燕莎奥特莱斯购物中心、北京乐成中心

119、 SPACE3 60 62 103%丰台区 槐房商圈 10 北京丰台大悦春风里、北京槐房万达广场 13 13 100%房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 39 海淀区 公主坟商圈 101 北京印象城、北京翠微百货（翠微店）、北京城乡购物中心、北京凯德晶品购物中心 40 39 98%西城区 西单商圈 74 北京西单大悦城、北京老佛爷百货、北京西单商场、北京汉光百货、北京君太百货、北京西单更新场、北京庄胜 SOGO崇光百货 67 65 97%朝阳区 燕莎商圈 56 北京 SOLANA 蓝色港湾、北京燕莎友谊商城 2

120、6 25 96%丰台区 丽泽商圈 241 北京银座和谐广场、北京金唐新光界、北京月恒正大新生活广场、北京米兰 life、北京丽泽天地商业中心、首创龙湖北京丽泽天街 53 49 92%东城区 崇文门商圈 127 北京新世界百货（崇文店）、北京坊、北京国瑞购物中心、北京搜秀城、合景摩方 63 58 92%海淀区 五棵松商圈 107 华熙旭辉 LIVE五棵松（五棵松）35 32 91%东城区 王府井商圈 135 北京东方新天地、北京市百货大楼、王府中环、北京 apm、银泰 In88、北京金宝汇购物中心、东安睿锦 116 106 91%丰台区 马连道商圈 126 北京越都荟、天虹商场（宣武店）、北京新

121、悦荟 118 104 88%海淀区 北三环西路商圈 281 北京双安商场、北京华宇时尚购物中心、北京西单商场皂君庙购物中心 76 64 84%朝阳区 立水桥-北苑商圈 113 北 京 上 品+（互 联 网 城 市 奥莱）、北京乐友易事达广场 44 36 82%东城区 东直门商圈 30 北京来福士中心、北京东方银座 Mall、北京信达益田假日广场 30 24 80%大兴区 亦庄商圈 194 北京华联亦庄购物中心中心、北京亦庄创意生活广场、北京大族广场 39 31 79%朝阳区 太阳宫商圈 258 北京凯德 MALL 太阳宫、北京凤凰汇购物中心、北京比如世界购物中心 72 57 79%朝阳区 望京

122、商圈 881 北京颐堤港、北京凯德 MALL望京、北京新世界百货（望京店）、北京方恒购物中心、北京合生麒麟新天地、北京新荟城（望京店）、北京望京华彩购物中心、北京B.P.maxxCity毕淘买生活广场 279 219 78%房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 40 朝阳区 朝外商圈 99 北京侨福芳草地、北京世贸天阶、北京 CBD 中骏世界城、北京悠唐购物中心、北京丰联广场、北京蓝岛大厦金隅百货 62 48 77%海淀区 中关村商圈 92 北京新中关购物中心、北京领展购物广场中关村 75 54 72%朝阳区 C

123、BD商圈 377 北京国贸商城、北京 SKP、北京 SKP-S、北京财富购物中心、北京嘉里中心、北京银泰in01、北京新世界百货大望路店、北京金地广场、北京华贸购物中心 182 127 70%丰台区 丰台商圈 82 北京丰台万达广场、永旺梦乐城北京丰台 34 23 68%西城区 金融街商圈 93 北京金融街购物中心、北京复兴门百盛购物中心 53 25 47%资料来源：商业地产观察重点商圈解析丨北京36个商圈，哪个才是真正的商业“顶流”，华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 41 五、五、投资建议投资建议

124、 我们认为未来地产应跟随产业发展，产业客群支撑片区房地产发展需求，同时片区轨交、商业等基础配套直接影响当地居民生活便利度，三者构成支撑房价的重要因素，当前市场下房企拿地、居民购房偏好基本遵循这一定律。北京城市基本面良好，随着产业、人口向近郊区转移，叠加优质商品房供应，预计将匹配近郊人群有效住房需求，近郊区房地产市场仍有发展空间。建议关注深耕北京房企，如中国海外发展、城建发展、金融街等。六、六、风险提示风险提示 北京产业外溢不及预期，郊区配套完善度不及预期。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 42 房地产组团队介

125、绍房地产组团队介绍 房地产组组长、房地产组组长、首席研究员：单首席研究员：单戈戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4 年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022 年加入华创证券研究所。助理研究员：许常捷助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2 年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022 年加入华创证券研究所。助理研究员：杨航助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023 年加入华创证券研究所。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009

126、）1210号 44 华创行业公司投资评级体系华创行业公司投资评级体系 基准指数说明：基准指数说明：A股市场基准为沪深 300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500/纳斯达克指数。公司投资评级说明：公司投资评级说明：强推：预期未来 6个月内超越基准指数 20%以上；推荐：预期未来 6个月内超越基准指数 10%20%；中性：预期未来 6个月内相对基准指数变动幅度在-10%10%之间；回避：预期未来 6个月内相对基准指数跌幅在 10%20%之间。行业投资评级说明：行业投资评级说明：推荐：预期未来 3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数 5%以上；中性：预期未来 3-6个月内该行业指

127、数变动幅度相对基准指数-5%5%；回避：预期未来 3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数 5%以上。分析师声分析师声明明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明：分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。免责声明免责声明 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报

128、告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本

129、报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。华创证券研究所华创证券研究所 北京总部北京总部 广深分部广深分部 上海分部上海分部 地址：北京市西城区锦什坊街 26 号 恒奥中心 C 座 3A 地址：深圳市福田区香梅路 1061 号 中投国际商务中心 A 座 19 楼 地址：上海市浦东新区花园石桥路 33 号 花旗大厦 12 层 邮编：100033 邮编：518034 邮编：200120 传真：010-66500801 传真：0755-82027731 传真：021-20572500 会议室：010-66500900 会议室：0755-82828562 会议室：021-20572522