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1、3季度政策放松后上海楼市特征及趋势判断2023年10月Contents目录一、宏观经济及房地产行业形势二、2023年前3季度上海楼市特征总结三、市场趋势预判及建议宏观经济及房地产行业形势1当前全国失业率上升，居民对收入预期偏低。同时存款显著增加，居民消费和投资意愿较低。这将导致全国范围内新增刚需购房和投资保值需求逐渐消失。失业率上升拖累收入增长预期，购房意愿下降2016年12月-2023年8月中国消费者预期指数7080901001101201301402016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-0320

2、19-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-06中国:消费者预期指数:收入中国:消费者预期指数:就业数据来源：国家统计局，同策研究院当前居民就业、收入预期偏低2016年12月-2023年9月中国金融机构各项存款余额同比678910111213142016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09

3、2019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-06当前居民投资、消费意愿较低，存款余额同比位于历史高位7月中央层面对我国房地产市场重新定调，明确我国房地产市场供求关系变化，强调优化政策，积极推动城中村改造，落实出台“认房不认贷”政策工具、下调首付比例下限等政策措施。同时备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订暂缓。我国房地产市场供求关系发生重大变化7月24日中共中央政治局适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产

4、政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。国务院常务会议审议通过指导意见，稳步推进超大特大城市城中村改造住建部联合两部门发布通知，将“认房不认贷”政策纳入各地“一城一策”的政策工具箱。央行、金融监管总局发布通知，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。住建部部长倪虹在企业座谈会表示，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；7月27日住建部企业座谈会住户活期存款同比增速持续回

5、落，上海楼市购买力减弱，市场呈现下行。此外，上海住户活期存款同比增速领先于住宅（新房+二手房）销售3-4个月，结合实际来看，从开始筹集资金到最终成交的周期一般也是在3-4个月左右（否则会转入理财避免浪费利息）。住户活期存款同比增速持续回落，上海楼市购买力减弱2019年6月至2023年9月上海住户活期存款增速、新房+二手房成交套数数据来源：国家统计局，同策研究院01000020000300004000050000600000%5%10%15%20%25%上海住户活期存款同比增速新房+二手房成交套数居民减少筹资居民减少筹资需求减弱需求减弱成交逐步回落成交逐步回落-0.8%-0.6%-0.4%-0.

6、2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%上海北京深圳广州相较于全国楼市，经济下行期上海房地产市场相对健康发展，市场需求有一定支撑。从房地产业对经济增长的贡献率角度来看，近2年全国房地产业增加值占GDP的比重持续下滑而上海房地产业增加值占GDP的比重降幅趋缓。从商品住宅价格指数趋势来看，一线城市中今年1-9月上海房地产市场价格始终维持正向增长，而深圳、广州下行明显。上海房地产市场具有韧性数据来源：国家统计局，同策研究院6.10%8.1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%全国上海1998-2022年全国和上海房地产业增加值占GDP比例2023年1-9月一线城市新建商品住宅价格指数环

7、比8月仅上海环比增长上海房地产业增加值占GDP的比重企稳2023年前3季度上海楼市特征总结2为响应中央调控政策，9月上海在继广州、深圳出台认房不认贷后也正式宣布“认房不认贷”，并在10月率先执行公积金认房不认贷，同时在临港、金山等区域局部出台优化限购政策。从全国范围来看，8月份以来一线城市落实“认房不认贷”，核心二线城市缩小限购区域、陆续放开全域限购政策等，限制性调控政策逐步松绑。政策：为响应中央，上海执行“认房不认贷”政策2023年上海主要楼市调控政策三季度全国各地密集出台楼市新政9月1日官宣认房不认贷2023年3月-4月二手房核验价、指导价放松9月7日 延长存量住房公积金贷款期限 公积金支

8、持城市更新旧住房项目 临港优化人才购房政策，工作年限最短3个月10月17日公积金认房不认贷10月24日金山优化人才购房，社保5年缩短为3年，购房资格家庭变为个人政策类型城市发布日期内容认房不认贷&取消限售郑州2023/8/3 发布稳楼市15条，涉及取消限售、落实“认房不认贷”等。认房不认贷深圳2023/8/30 深圳从8月31日起正式执行“认房不认贷”政策。认房不认贷广州2023/8/30 广州宣布“认房不认贷”政策。认房不认贷中山2023/8/31 中山市宣布“认房不认贷”认房不认贷北京2023/9/1 北京将在全市范围内执行“认房不认贷”。认房不认贷长沙2023/9/1 长沙实施认房不认贷

9、。认房不认贷苏州2023/9/2 苏州市“认房不认贷”政策正式官宣落地。认房不认贷杭州2023/9/5 杭州实施认房不认贷。认房不认贷合肥2023/9/8 合肥官宣执行“认房不认贷”。放宽认房不认贷 天津2023/9/18 天津放宽认房不认贷，市区与非市区房贷、套数不互认。取消限购南京2023/9/7 南京四区不再需要购房证明，全面取消限购。认房不认贷&取消限购大连2023/9/7 大连官宣“认房不认贷”，解除限购政策，放开限售政策。取消限购青岛2023/9/11 青岛全域取消限购政策。优化限购深圳2023/9/11 离异三年内再婚或复婚家庭购房，按照现有家庭房产套数计算。取消限购武汉2023

10、/9/19取消市二环线以内住房限购政策,优化家庭住房贷款套数认定标准。优化限购&增值税免税年限广州2023/9/20取消黄埔、番禺、白云(北部四镇)、花都限购政策；限购区域非本市户籍居民家庭购房社保/个税年限降至2年。取消限购宁波2023/9/28 取消限制性购房政策、调整住房限售政策，支持“买新卖旧”。优化限购西安2023/9/29 进一步优化调整限购范围，我市二环以外区域取消限购。优化限购杭州2023/10/16除主城4区外，杭州限购全部取消。三季度上海土拍供应主要有2个特征：第一、土拍规则适度调整。继二批次规则调整后，三批次规则再次优化，不仅新增了竞报“高品质建设”要求，还重启招挂复合，

11、并明确最低装修价格标准。第二、房地联动价逐渐走高，对于楼市预期以及刺激开发商的积极性有一定作用。这一方面降低房企土拍操作难度，另一方面防止土地市场遇冷。土拍：为防市场遇冷，土拍规则优化、房地联动价提升上海土拍规则新增装修标准及高品质建设方案静安中兴地块房地联动价变化今年三批次静安中兴社区地块较去年四批次成交的相邻地块房地联动价上涨2000元/平米除静安中兴外，杨浦、普陀桃浦、闵行华漕、宝山大场和五大新城等地块大多出现涨幅2022年第三批次土拍房地联动价为119000元/平米2022年第三批次土拍房地联动价为133000元/平米2022年第四批次土拍房地联动价为123000元/平米2023年第一

12、批次土拍房地联动价为121000元/平米2023年第三批次土拍房地联动价高层为125000元/平米风貌别墅180000元/平米上海今年一批次土拍热度较高，二批次土拍虽维持一定热度但有降温迹象，三批次热度降温明显。一方面虽然在摇号规则下溢价率走高，但参拍房企数量下降，国央企包揽，民企几近消失；另一方面地块热度分化加剧，当前市场下房企拿地尤为谨慎，核心优质地块被多家房企竞逐，热度较高，例如三批次二轮的青浦赵巷地块超20家房企参拍，但是外围区域地块基本底价成交。土地：三批次土拍降温明显，民企几近消失2021-2023年上海历次土拍成交地块拿地房企性质6239254122771212151342625

13、6132553614242111110110510152025303540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首轮第二批第二轮第三批首轮第三批第二轮2021年2022年2023年央企国企民企联合体（含国央企）联合体（民企）外资/中外合资数据来源：dataln，同策研究院2022-2023年第三批次参拍企业数304136206039481429010203040506070第一批第二批第三批第四批第一批第二批首轮第二批第二轮第三批首轮第三批次第二轮2022年2023年家注：参拍企业数量为估算且不包含城投公司691519102044512411371211121111137775

14、10183267525105440510152025303540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首轮第二批第二轮第三批首轮第三批第二轮2021年2022年2023年底价成交溢价率0-3%溢价率3-6%溢价率6-9%溢价率超过9%宗2021-2023年上海历次土拍成交地块结构宗其中22家仅参拍1宗地块，参拍民企均以联合体参拍同一地块无民企参拍9月“认房不认贷”新政出台后上海新房来访热度有所回升，但仍低于近2年市场历史高位水平。同时，热度区域分化明显，主城区增势显著而五大新城、郊区等外围区域增势较弱。由于认房不认贷主要面向改善群体需求释放，外围区域以刚需为主，仍面临较大去化压

15、力。此外，新政效果已然后劲不足。新政后9月前2周来访量有显著提升，但效果边际减弱，需求后劲不足，第3周开始出现逐步回落态势，热度持续性不如预期。商品住宅：新政后来访呈“脉冲式”走势，后劲不足2021年1月-2023年9月上海全市商品住宅访客指数187.00 112.28 0501001502002503003504002021-12021-22021-32021-42021-52021-62021-72021-82021-92021-102021-112021-122022-12022-22022-32022-42022-52022-62022-72022-82022-92022-102022

16、-112022-122023-12023-22023-32023-42023-52023-62023-72023-82023-9主城区五大新城五大新城环比涨幅低于主城区涨幅9月新政前后上海商品住宅访客变化趋势注；以08.25-08.31来访指数为基数，视为100国庆假期九批次多个热盘处于认购期，访客增长9月下旬来访热度下降9月1日政策出台02040608010012014016018008.25-08.3109.01-09.0709.08-09.1409.15-09.2109.22-09.2809.29-10.0510.06-10.12注：以同策在上海代理的案场为来访为基础，结合同策在上海的市

17、占率进行加权调整，得到上海新房来人来访指数数据来源：同策案场，同策研究院新政使局部热点区域继续升温，但是对于外围项目的去化帮助不大新政加速有购房意愿客群的购房，9月上海成交热度有所回升，较8月增幅明显，但表现不及预期，成交规模仍不及今年上半年高位和去年同期水平。同时，对比7、8批次新房项目，不难看出虽然8批次优质改善新盘数量增加，但认购及去化情况并未显著提升。除助推本就有意愿的客群外，新政并未真正刺激新的客群入场。商品住宅：新政后成交表现不及预期，未刺激新客入场010000200003000040000500006000070000800000.050.0100.0150.0200.0250.

18、02020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/32023/52023/72023/9供应面积成交面积成交均价2020-2023年9月上海商品住宅供求及均价走势万平米元/平米2023年上海7、8批次推盘项目情况对比特征第7批次第8批次推盘数量23个26个项目情况均价6万元以下：8个6-10万：9个10万以上：6个环线内环内：4个内外环：4个外环外：15个均价6万元以下：9个6-10万：10个10万以

19、上：7个环线内环内：2个内外环：7个外环外：17个触发积分量8个5个积分情况平均积分：60.88最高积分：76.08平均积分：61.15最高积分：87已开盘套数6445套7406套平均开盘去化率63.52%66.39%开盘去化情况8个项目开盘即售罄7个项目去化不足2成7个项目开盘即售罄4个项目去化不足2成数据来源：dataln，同策研究院上海第8批次新房于8月31日公示，“认房不认贷”政策于9月1日公布，8批次最能反映新政实施后的市场情况新政后上海二手挂牌量激增而成交哑火，一二手置换链条受阻。“认房不认贷”政策所针对的置换客群，只有在完成“卖一”后才能“买一”。而在当前二手市场相对低迷，置换客

20、群除非愿意降价抛售，否则现阶段将被套牢在二手市场。同时，当前政策下上海刚需客群接盘能力有限，无法消化骤增的二手挂牌供应。置换客群购买力被卡，将导致新房市场后续需求疲软，观望情绪产生，长期来看降价跑量的悲观心态将会逐渐蔓延至新房市场。商品住宅：新政后一二手置换链条受阻加剧新政背景下一二手置换链条受阻2023年上海二手住宅成交套数和成交均价走势数据来源：dataln，同策研究院010000200003000040000500006000070000050001000015000200002500030000350004000045000500002020/012020/022020/032020/

21、042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122023/012023/022023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/09成交套数成交均价万平米

22、元/平米置换客群“认房不认贷”政策卖房“卖一”后才拥有足够购买力买房二手房市场新房市场刚需客群接盘部分分流至新房市场刺激改善需求二手市场挂牌量激增（某二手平台网站的挂牌数据1个月就增加了1.7万套）买方议价能力增加9月上海二手成交较8月少量增长成交增幅跟挂牌增幅相去甚远而当前政策未激发新客刚需接盘能力有限相较于去年认筹“两端低中间高”的显著分化，2023年上海住宅项目中间价段（600-1500万）认筹热度差距收窄。这主要是在当前经济形势和高供应下，购房客群可选择项目增加且挑选尤为谨慎。当前新房不仅呈现明显的“中心热远郊冷”区域分化，区域内还出现局部分化，即使同为市中心项目也有分化，某内环内80

23、0-1200万价段的项目既未触发积分又未触发限售、近期开启渠道分销。此外，在高供应水平下，部分项目虽前几期触发积分，但如今面临蓄客不足问题需渠道引流。商品住宅：600-1500万价格段认筹热度趋缓数据来源：同策研究院2022年上海商品住宅项目认筹情况-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%2.002.202.402.602.803.003.203.403.603.804.002023年上海商品住宅项目认筹情况log（项目总价）认筹率-600%-400%-200%0%200%400%600%2.002.202.402.602.803.003.203.403.603

24、.804.00认筹率log（项目总价）630万1584万1000万2511万上海商品住宅市场库存虽然总量维持在平稳水平，但面临小幅增长趋势，同时局部分化明显。高供应水平下主城区需求释放后仍有一定支撑而郊区竞争加剧购房需求开始疲软，郊区项目有一定去化压力。其中临港库存面积已超100万平米，金山去化周期已从去年底的19.1个月增长至25.5个月。从全国范围来看，上海商品住宅的库存去化周期相对较短，市场热度高。商品住宅：市场库存平稳，局部分化明显0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.00.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0库

25、存面积6个月去化周期上海商品住宅存量及6个月移动去化周期万平米月010203040020406080100120南汇区金山区浦东新区奉贤区闵行区青浦区松江区嘉定区崇明县宝山区徐汇区普陀区杨浦区虹口区黄浦区闸北区长宁区静安区卢湾区2023年三季度存量面积2022年四季度季度存量面积2023年三季度去化周期2022年四季度去化周期截止2023年9月上海商品住宅各区域存量及去化周期万平米月截止2023年9月，上海商品住宅库存681.7万平方米，去化周期8.7个月。数据来源：dataln，同策研究院上海郊区去化压力加剧，临港尤为突出。9月临港再度优化人才购房政策，缩短工作年限，加速人才流入、快速购房定

26、居。政策发布时临港只有1个新盘滴水湖鑫苑入市，认购热度相对较高，但开盘去化率直接砍半。同时10月入市项目认购惨淡。即使采用较高的分佣奖励等方式，多数项目仍旧去化缓慢。在市场下行周期，由于前期临港供应远大于求，政策刺激作用平平，购房客群观望情绪仍较重，临港销售去化将是场持久战。商品住宅：临港去化将是场持久战3000030500310003150032000325003300033500340000.001.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.002023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/9供应面

27、积成交面积成交均价上海临港新区商品住宅市场供求及均价走势万平米元/平米2023年临港推盘项目认购及开盘去化情况项目名称开盘时间开盘套数认购率开盘去化率上实望海2023/2/2758723%17%鹏瑞云璟湾2023/2/2619395%90%港城悦领2023/4/9221177%100%临港天宸2023/5/751296%80%中铁诺德璟宸2023/6/340412%23%金港星海湾2023/6/2923234%30%中建玖海云天2023/6/2226026%25%龙光天曜2023/7/1541321%24%滴水湖鑫苑（港城悦领）2023/9/1727990%51%中建玖海云天中建玖海云天202

28、3/10/131442%2%数据来源：dataln，同策研究院市场趋势预判及建议3作为一线城市，上海产业基础和人才吸附力强，住房需求释放链条畅通且住房需求层次多，市场较为健康。在上海出台“认房不认贷”新政的时间节点，上海楼市供需结构并未失衡，仅为收入预期悲观下住房需求释放超跌，增长不及预期。即使局部库存压力加大也能通过时间换取空间，本质上并无动摇根本的问题。而新政出台后效果不及预期，叠加收入悲观预期，反而将导致购房客群悲观情绪加剧。市场趋势预判一：上海楼市或将患上“政策依赖症”1013.20 713.37 0.000.200.400.600.801.001.201.401.6002004006

29、008001000120014001600商品住宅供应量商品住宅成交量供求比2010年-2023年9月上海商品住宅供应、成交量及供求比万平米供求比2023年1-9月上海供求比为0.97，当前供需结构并未失衡结合前9月成交数据，2023年上海商品住宅月均成交与去年处于同一水平需求超跌下，短期政策刺激未必是良性循环住房需求超跌政策调控若市场效果不及预期，加剧悲观预期政策力度较小政策力度较大，远远超预期或将陷入恶性循环，市场面临下行风险如需维持热度，则需出台力度更大的政策提前释放购房需求，后期难以延续市场热度数据来源：dataln，同策研究院“认房不认贷”政策本质并未激发购房需求，短期内当前市场热度

30、仍将维持在一定水平，但2024年一季度市场面临下行风险。根据今年前十批次供应节奏和规模，预计2023年将有12批次集中供应。同时，预计2023年上海商品住宅成交量在940-990万平米之间。同时市场热度分化格局短期内仍将持续，仍为中心热远郊冷。市场趋势预判二：2023年上海成交规模介于 940-990 万方左右2023年上海前10批次项目推盘情况批次供应时间推盘数量供应套数开盘当日去化率供应面积第一批次2月6日25695886.7%74第二批次3月15日29685575.5%84第三批次4月2日29680465.97%75第四批次4月28日24680882%78第五批次6月7日26708756

31、.71%77第六批次7月2日26663447.43%71第七批次8月2日23680563.52%78第八批次8月31日26844466.39%102第九批次9月24日29720546.50%85第十批次10月22日3292401030.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.02020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/32023/52023/72023/92023

32、/11成交面积预期（悲观）预期（乐观）2023年上海商品住宅成交趋势预判万平米数据来源：dataln，同策研究院2023年土地供应放缓而新房持续高频推盘，叠加今年1批次多宗成交地块项目已入市，当前潜在库存量不高，短期内商品住宅市场供应或缩量。同时，上海土地3批次供应质量下降，而经济下行期购房客群购房选择相对谨慎，2024年1季度销售面临下行风险。市场趋势预判三：2024年1季度销售面临下行风险2010至2023年10月上海商品住宅用地成交建面及新房销售面积737777 020040060080010001200140016002010201120122013201420152016201720

33、1820192020202120222023年1-10月出让土地建面成交商品住宅面积2023年土地供应放缓，截止10月土地成交规模明显低于较2021、2022年万平米其中住宅规划建面约546万平米7月国务院部署超大特大城市城中村改造，上海计划至2025年全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。上海在十四五期间计划推动280万平米旧城改造（拆除重建），估算十四五期间上海将有效释放约12万户购房需求。根据旧改客群购买偏好调研，预计每年至少有0.96万户需求流向新房市场市场趋势预判四：十四五期间旧改年均释放近万户新房购房需求上海市城市更新行动方案（20232025年）到2

34、025年之前，上海的目标是全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。20232025年上海计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。同时全市62个“城中村”改造项目将在2032年底全面完成改造。2023年计划完成中心城区零星旧改12万平米，实施旧住房成套改造28万方平米，启动城中村改造项目10个（上海单个城中村有约1000-1300户居民家庭）数据来源：上海统计局，同策研究院0200004000060000800001000001200000.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.009

35、00.002000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021征收面积征收户数2000-2021年上海居民住宅房屋征收情况万平米近10年上海居民住宅房屋征收户均面积约35平米上海在十四五期间计划推动280万平米旧城改造（拆除重建），过去3年上海完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户根据户均面积推算，估算十四五期间上海将有效释放约12万户购房需求户新政后购房客群需求被提前透支而新需求未被刺激，同时高供应下市场热度有所下降，上海市场竞争压力增强。因此房企需要深入调研客群，通过客研进行产品定位，一方面合理预估项目所针对的各购房客群潜在量和占比，另一方面摸清每类客群的购买决策敏感点，有效提升后续产品销售流速。投资建议：深入客研分析，灵活调整产品策略客群来源购买决策敏感点根据区域间关联分析，分析客群从哪里来，利于后续产品营销铺排进行客群决策点和动机、支付能力等分析，利于产品宣传重点、产品定位等策略制定，提升产品流速潜在人群估量根据区域板块客群分类及客群画像，进行客群估量，利于产品各户型比例排布等定位和策略选择客群研究客群研究分析框架产品定位进行市场竞争分析、产品价格及户型户配等分析，利于基于销售目标的策略选择和产品建议