同策研究院：3季度政策放松后上海楼市特征及趋势判断（2023）（23页）.pdf

1、3季度政策放松后上海楼市特征及趋势判断2023年10月Contents目录一、宏观经济及房地产行业形势二、2023年前3季度上海楼市特征总结三、市场趋势预判及建议宏观经济及房地产行业形势1当前全国失业率上升，居民对收入预期偏低。同时存款显著增加，居民消费和投资意愿较低。这将导致全国范围内新增刚需购房和投资保值需求逐渐消失。失业率上升拖累收入增长预期，购房意愿下降2016年12月-2023年8月中国消费者预期指数7080901001101201301402016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-0320

2、19-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-06中国:消费者预期指数:收入中国:消费者预期指数:就业数据来源：国家统计局，同策研究院当前居民就业、收入预期偏低2016年12月-2023年9月中国金融机构各项存款余额同比678910111213142016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09

3、2019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-06当前居民投资、消费意愿较低，存款余额同比位于历史高位7月中央层面对我国房地产市场重新定调，明确我国房地产市场供求关系变化，强调优化政策，积极推动城中村改造，落实出台“认房不认贷”政策工具、下调首付比例下限等政策措施。同时备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订暂缓。我国房地产市场供求关系发生重大变化7月24日中共中央政治局适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产

4、政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。国务院常务会议审议通过指导意见，稳步推进超大特大城市城中村改造住建部联合两部门发布通知，将“认房不认贷”政策纳入各地“一城一策”的政策工具箱。央行、金融监管总局发布通知，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。住建部部长倪虹在企业座谈会表示，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；7月27日住建部企业座谈会住户活期存款同比增速持续回

5、落，上海楼市购买力减弱，市场呈现下行。此外，上海住户活期存款同比增速领先于住宅（新房+二手房）销售3-4个月，结合实际来看，从开始筹集资金到最终成交的周期一般也是在3-4个月左右（否则会转入理财避免浪费利息）。住户活期存款同比增速持续回落，上海楼市购买力减弱2019年6月至2023年9月上海住户活期存款增速、新房+二手房成交套数数据来源：国家统计局，同策研究院01000020000300004000050000600000%5%10%15%20%25%上海住户活期存款同比增速新房+二手房成交套数居民减少筹资居民减少筹资需求减弱需求减弱成交逐步回落成交逐步回落-0.8%-0.6%-0.4%-0.

6、2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%上海北京深圳广州相较于全国楼市，经济下行期上海房地产市场相对健康发展，市场需求有一定支撑。从房地产业对经济增长的贡献率角度来看，近2年全国房地产业增加值占GDP的比重持续下滑而上海房地产业增加值占GDP的比重降幅趋缓。从商品住宅价格指数趋势来看，一线城市中今年1-9月上海房地产市场价格始终维持正向增长，而深圳、广州下行明显。上海房地产市场具有韧性数据来源：国家统计局，同策研究院6.10%8.1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%全国上海1998-2022年全国和上海房地产业增加值占GDP比例2023年1-9月一线城市新建商品住宅价格指数环