房地产行业：四单消费基础设施REITs亮相REITs市场扩容正当其时-231103（38页）.pdf

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2、产均位于一二线城市，整体质地较优，疫情期间经营稳健。本轮消费REITs 发行是 C-REITs 市场第二次业态扩容，架起通向房企表内优质资产的桥梁，有望重塑地产股估值逻辑，改善房企股债表现。摘要摘要 消费基础设施存量巨大，消费基础设施存量巨大，REITs 推出恰逢其时推出恰逢其时。首批 4 单消费基础设施 REITs 于沪深两所挂网，包含华润、印力及金茂作为原始权益人的 3 单购物中心项目及物美商业为原始权益人的 1 单商超项目。当前大消费行业高速增长期已过，存量消费基础设施规模巨大亟待盘活。消费基础设施疫后呈现复苏，推动消费 REITs 上市恰逢其时。4 单单 REITs 资产质优运营稳健，

3、资产质优运营稳健，估值分化溢价偏低。估值分化溢价偏低。从从资产布局资产布局看，看，3 单购物中心项目位于重点二线城市，1 单物美 REIT 位于北京，高能级城市消费需求较高，利于支撑现金流稳定性。从从经营表现经营表现看，看，疫情期间整体稳健。3 单购物中心 REITs 维持了租金提价能力，物美 REIT 月租金坪效增速自 2022 年起回正；出租率上印力 REIT 维持高位，其余 3 单经历疫中扰动后 2022 年也均显著提升。从从增长增长假假设设看，看，金茂 REIT 预测出租率初值最高但未来将下行，印力及华润REIT 预测出租率上行，物美 REIT 预测出租率维持低位。从从估值估值指指标标

4、看，看，3 单购物中心估值指标取值相近，资本化率 5.36%-5.55%，折现率 7.00%-7.25%；物美 REIT 业态有别，资本化率及折现率分别为7.14%和 6.50%。从从重估重估溢价溢价看，看，项目间分化显著，华润 REIT 和物美 REIT 估值分别提升 96.8%、66.5%，而金茂 REIT 和印力 REIT 分别提升 4.0%和 0%。C-REITs 市场市场扩容潜力增长，推动房企资产价值重估与流动性改善扩容潜力增长，推动房企资产价值重估与流动性改善。本轮消费 REITs 纳入 REITs 试点范围是 C-REITs 市场的第二轮业态扩容，有助于扩充 C-REITs 市场

5、规模、丰富业态种类。对上市公司而言，REITs 不仅是新融资渠道，其严格的发行合规要求也为原始权益人提供信用背书，长期有望带动房企表内资产重估与流动性改善。投资建议：投资建议：参照当前消费基础设施的发行估值，我们评估了典型房企中持有的消费基础设施物业的潜在估值，有望达到公司总市值的40-120%不等。推荐深耕商业赛道的龙头房企，推荐 A 股：招商蛇招商蛇口、口、万科万科 A、新城控股、金融街、建发股份、新城控股、金融街、建发股份，港股：华润置地、中国华润置地、中国金茂、中国海外发展、龙湖集团金茂、中国海外发展、龙湖集团。维持维持 强于大市强于大市 竺劲竺劲 SAC 编号:S1440519120

6、002 SFC 编号:BPU491 黄啸天黄啸天 SAC 编号:s1440520070013 发布日期：2023 年 11 月 03 日 市场表现市场表现 相关研究报告相关研究报告 2023-10-31【中信建投房地产】:持仓规模略有回升，地方国企及物企更受青睐2023Q3 地产持仓点评 2023-10-28【中信建投房地产】:REITs 周报（10.21-10.27）：4 单消费 REITs 获受理，山东高速 REIT 上市首日微涨 2023-10-28【中信建投房地产】:地产行业周报（10.21-10.27）：城中村改造提速，上海金山放松限购 2023-10-21【中信建投房地产】:地产行