世邦魏理仕：2023年第三季度成都房地产市场回顾报告（11页）.pdf

1、2023 年第三季度，由于施工进程缓于预期，或业主视市场情绪重审策略，部分楼宇延迟交付，故成都优质写字楼市场无新增供应。需求方面，宏观环境不明朗的延续令季内租赁活跃度进一步降温，加之数笔大面积退租从另一方面抵消市场去化，最终净吸纳量录得负值。截至季末，成都优质写字楼市场整体空置率环比上升 0.5 个百分点至 24.9%；其中甲级写字楼空置率环比上升 0.7 个百分点至31.1%。但金融城板块凭借产业韧性空置率环比下降 0.1 个百分点。值得注意的是，季内退租案例反映出租户就办公策略的调整季内退租案例反映出租户就办公策略的调整。从季内 2,000 平方米及以上的大面积退租案例来看，企业寻求降本增

2、效占比 89.5%；其中，搬迁至商务园区或如独栋商业等非标办公项目的退租占比过半；回迁至自建或自有楼宇的退租占比 38.9%。而因业务缩减或经营不善导致的退租仅占 10.5%。因此，在目前的经济周期之下，出于成本控制，企业或将更积极的调整房地产策略，除传统的楼内缩减面积、楼宇搬迁降级、或全市整合面积外，多样化的载体供应也给企业提供了更多选择，继而分流租赁需求。相应地，鉴于市场活跃度回升不达预期，累计的压力令业主在季内采用更为激进的招租策略，导致优质写字楼平均租金环比下跌 1.3%，其中甲级写字楼平均租金环比下跌 1.5%。新增需求按行业来看，金融业领衔季内需求增长，占比 25.9%；TMT 及

3、专业服务业紧随其后，分别占比 15.6%及 13.0%。宏观环境的不确定性犹存，个人对于短期财务流动性及长期风险管理的意识不断增强，推动普惠金融及保险的消费需求增长。同期，政策端促消费的激励举措，以及目前相对较低的资金成本亦从供给侧推动相关领域的企业加速发展。因此，以普惠金融为代表的非传统金融行业主导季内金融业需求，占比达 53.0%；且传统保险公司与线上保险经纪平台同步扩张，贡献 23.6%的需求；此外，上述企业亦展现出对大面积的偏好，共占季内 1,000 平方米及以上面积段总需求的 53.3%。工业互联网以 81%的占比继续主导季内 TMT 的需求增长。而专业服务业方面，商务咨询、律所分别

4、占比 52.4%及 27.6%，为主力支撑。展望 2023 年第四季度，需求端有望随着年内在谈项目于年末相继落地而实现一定的改善，但同期约26 万平方米的新建楼宇计划交付，市场去化压力仍存。因此，市场或将维持以价换量的基调。2023 年第三季度，成都零售物业市场未录得新增供应。着眼需求端，暑假叠加大运会，消费市场的暑假叠加大运会，消费市场的复苏步伐在复苏步伐在 7 7、8 8 月提速月提速。统计数据显示，大运会期间成都全市零售业销售收入增长 21.6%，住宿业、餐饮业销售收入分别增长 57%、42%。随后的中秋国庆随后的中秋国庆“超级黄金周超级黄金周”更是交出完美的消费更是交出完美的消费“答卷

5、答卷”。来自成都市文广旅局的数据显示，双节期间，成都接待人次和旅游收入全面超越 2019 年水平，全市共接待游客 2,586.8 万人次，实现旅游收入 237.8 亿元，同比分别增长 86.9%、170.6%，按可比口径较 2019 年分别增长 12.2%、6.8%。聚焦零售物业，全市空置率显著改善，环比下降 0.7 个百分点至 10.9%。但从市场调研来看，季内积极补位的业态仍然是餐饮，而零售则维持谨慎，且餐饮品牌入驻购物中心的楼层或店铺亦不断趋优，甚至个别购物中心首层昭示性最佳店铺也通过引入餐饮品牌来填补零售的空缺。统计数据显示，按新增门店数看，季内餐饮业态占比超过零售，达季内餐饮业态占比

6、超过零售，达 45%45%，而这一数据在次级商圈中更是攀升至，而这一数据在次级商圈中更是攀升至 45.9%45.9%；前三季度，餐饮业态占比 38.4%，在次级商圈中占比 44%。相应地，全市购物中心首层平均租金环比继续下行，跌幅达 0.2%；其中，次级商圈跌幅达 0.4%。上述策略调整和租金走势无疑反映出市场招商压力仍存，主要原因有三。其一，旅游消费对核心商圈的复苏刺激作用更大。旅游带来的消费更多投落在文旅、街铺，或者是演唱会等演艺经济上。因此，除游客必打卡的核心商圈春盐、交子公园外，其余区域型商圈对游客的吸纳效应相对有限。其二，居民的日常消费才是零售物业的核心需求来源，但这部分消费增长仍受