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1、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2023.08.16 国内大循环的发动机国内大循环的发动机 园区基础设施园区基础设施 REITs篇（三）篇（三）谢皓宇谢皓宇(分析师分析师)白淑媛白淑媛(分析师分析师)郝亚雯郝亚雯(分析师分析师)010-83939826 021-38675923 010-83939776 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读：本报告导读：部分园区底层资产出租率的下降引发产业园类部分园区底层资产出租率的下降引发产业园类 REITs 估值压缩估值压缩，但“，但“标准厂房”类标

2、准厂房”类资产却表现出超强稳定性资产却表现出超强稳定性，园区运营价值凸显。园区运营价值凸显。摘要：摘要：产业园是“国内大循环”的发动机，行业规模占国民经济比例大。产业园是“国内大循环”的发动机，行业规模占国民经济比例大。2021年统计的 168个国家高新区经济贡献数据为例：占到全国 GDP的 13.4%，上缴税费占比全国税收 8.3%。综合来看，面对中美贸易摩擦、外贸需求下降带来的不利影响“，以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局将进一步增强我国产业链稳定性和竞争力，由中国制造升级为中国创造。因此我们全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。华安张江光大园华安张江光大园 R

3、EIT为全国首批、上海首单园区为全国首批、上海首单园区，东久东久 REIT为全国为全国首批以标准厂房为底层资产的公募首批以标准厂房为底层资产的公募 REITs 之一之一。华安张江光大园 REIT原始权益人张江、光大双股东为项目输出优质资产和运营管理，运营管理团队为张江光大园原运营团队，具备完善的资产管理体系和运营管理支撑。张江光大园位于张江科学城集成电路产业园核心区，7 幢物业可租赁面积达 4.3万方，园区入驻企业主要来自于在线经济（52%）、集成电路（8%）、金融科技（30%）、先进制造业（7%）等四大产业。张江光大园按照 100%收益法评估为 14.7亿元，报酬率为 6.0%，其中车库报酬

4、率为 4.5%。发行时 2020年资本化率为 4.73%，2021年分派收益率为 4.7%；东久 REIT 的原始权益人东久工业在以长三角地区为核心的全国一线地区持有丰富的优质产业园资产，能够给本基金扩募提供丰富的优质项目储备。基础设施资产为长三角 4个高端智能制造园区，建筑面积为 28.4万方，32%租户从事精密机械以及 28%租户从事聚焦汽车装备，出租率近 100%。基础设施资产按照 100%收益法评估为 13.76 亿元，报酬率为8.0%8.5%。发行时 2022年资本化率为 6.17%，分派收益率为 5.33%。随着园区随着园区 REITs 的上市的上市,由于部分园区底层资产出租率的下

5、降引发产业由于部分园区底层资产出租率的下降引发产业园类园类 REITs 估值压缩，虽然在科技园头部选手遭遇挑战的同时，“标准估值压缩，虽然在科技园头部选手遭遇挑战的同时，“标准厂房”类资产却表现出超强稳定性。厂房”类资产却表现出超强稳定性。截至 2023 年一季度末，建信中关村产业园 REIT 的出租率为 68.47%，华安张江光大园 REIT 的出租率为70.57%，博时招商蛇口产业园 REIT的出租率为 84%，华夏合肥高新 REIT为 90%，而华夏和达高科 REIT、国泰君安东久新经济 REIT、国泰君安临港创新产业园 REIT 等接近满租，显示出资产类型、租户类型、租约结构等对园区资

6、产运管的重要性。标准厂房是城市产业发展必不可少的重要载体，该类物业在全国主标准厂房是城市产业发展必不可少的重要载体，该类物业在全国主要工业厂房市场中呈现供小于求的局面，市场租金、增长率、空置要工业厂房市场中呈现供小于求的局面，市场租金、增长率、空置率表现较为稳定。率表现较为稳定。近年全国多个城市纷纷出台土地新政，对工业用地的出让提高门槛，特别是平台类园区项目用地，导致开发商积极性下降，标准厂房的市场供给增量放缓，政府产业及土地政策调整是标准厂房市场的最重要影响因子，也是最主要的变量。评级：评级：增持增持 上次评级：增持 细分行业评级 相关报告 房地产期待政策演进和年末翘尾 2023.08.15