【研报】房地产行业：REITs的大时代-20200607[23页].pdf

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1、REITs的大时代 2020年06月07日 行业专题研究 姓名：谢皓宇（分析师） 邮箱： 电话：010-83939826 证书编号： S0880518010002 姓名：白淑媛（分析师） 邮箱： 电话：021-38675923 证书编号： S0880518010004 姓名：单戈（研究助理） 邮箱： 电话：010-83939827 证书编号：S0880119110057 诚信 责任 亲和 专业 创新2 专题研究报告REITs的大时代 请参阅附注免责声明 01 资产配置需求是房地产基金产生的主要原因 要点：1）以美国为代表的最早出现房地产基金的国家，并非房企融资需求带来房地产基金兴起，而是在居民

2、收入增长之后，自 发在资产配置方面加入了不动产投资这一大类，形成了对房地产基金的自发需求。2）房地产基金使得不动产投资小型化，活跃 了整个市场，金融创新引领了行业高潮，在降低投资门槛的基础上、进一步区别风险收益水平，以再次扩大潜在投资者范围。3） 和其他供应链金融类似，在行业刚刚开始下滑的时候，这样的脱媒化新增融资渠道的需求最为旺盛，房地产基金接过房地产行 业融资渠道的交接棒。 02 03 摘要 PE和REITs是房地产基金的两大主力 要点：1)PE组织方式灵活、投资内容多元，债权、股权、持有、开发均可参与；2)REITs主要投资投资于成熟物业，主要实现固 定资产的证券化，税收优惠是发展的关键

3、。 REITs大时代，有利房企股权融资和居民的资产配置 要点：1）对于房企而言，REITs退出资金可用于新项目启动，有别于ABS、MPS、PPP，可以降低整个宏观经济和全社会经济 体的杠杆率水平，大幅提高资金使用效率，ROE和ROIC都大幅提高。2）对于居民而言，新增全民参与渠道，投资小型化；社 会资本主动选择项目，资金效率超过银行系间接融资，转变为直接融资渠道比银行理财、货币基金等债权类投资更能抗通胀。 qRqPmNsRrMrQxOtRuMtPuM6McMbRmOqQpNrReRoOqOfQpPvNaQpPuNwMqMrMMYtPsO 3 诚信 责任 亲和 专业 创新 专题研究报告REITs

4、的大时代 请参阅附注免责声明 目录/ CONTENTS 因资产配置而生01 两大主力：REITs和PE02 REITs的大时代03 4 诚信 责任 亲和 专业 创新 专题研究报告REITs的大时代 请参阅附注免责声明 01 因资产配置而生 诚信 责任 亲和 专业 创新5 专题研究报告REITs的大时代 请参阅附注免责声明 投资于房地产领域的基金，涵盖一级、二级市场01 01 资料来源：国泰君安证券研究 公募（Public Offering）私募（Private Placement） 债权投资 (抵押型) 住房按揭抵押证券（RMBS） 商业地产抵押贷款支持证券（CMBS） 房地产信托 债券基金

5、银行贷款 股权投资 (权益型) 房地产投资信托基金（REITs） 房地产信托 房地产私募股权基金（Private Equity Real Estate Fund） 股+债投资 (混合型) - 诚信 责任 亲和 专业 创新6 专题研究报告REITs的大时代 请参阅附注免责声明 房地产基金需求：财产性收入需求增加，投资小型化，对收益率的要求01 01 资料来源：美联储、国泰君安证券研究 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 1953-091956-021958-071960-121963-051965-101968-031970-081973-011975-06

6、1977-11 美国10年国债利率 诚信 责任 亲和 专业 创新7 专题研究报告REITs的大时代 请参阅附注免责声明 房地产基金需求 ：融资脱媒，最后的融资渠道01 01 资料来源：国泰君安证券研究 诚信 责任 亲和 专业 创新8 专题研究报告REITs的大时代 请参阅附注免责声明 居民保持较高收入增速、收入差距收窄，资产配置需求到来01 01 资料来源：Wind、国泰君安证券研究 资料来源：Wind、国泰君安证券研究 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 200120032005200720092011201320152017 GDP现价同比城镇居民家庭:人均