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1、 敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2023 年 6 月 14 日 行业研究行业研究 把握银发经济，物管开辟社区增值新赛道把握银发经济，物管开辟社区增值新赛道 光大证券物业管理行业发展新路径系列报告（一）房地产（物业服务）房地产（物业服务）老龄化进程加快，养老服务老龄化进程加快，养老服务需求增长，潜在空间较大需求增长，潜在空间较大 2022 年我国人口负增长，60 岁及以上人口 2.8 亿，占总人口比重 19.8%，根据联合国2022 年世界人口展望预计，到 2050 年该比重将达到 38.8%。老年人口多，老龄化进程快，由此催生出对养老服务巨大而迫切的需求，我国养老服务市场潜在空间

2、较大。在居家及社区养老服务赛道内，随着老年人群对养老服务的认知深入，叠加长护险在全国范围内试点持续扩大，居家及社区养老市场将步入快速增长阶段。随着老龄人口总量的增长，以及国家战略重视，鼓励更多社会力量进入养老市场，商业养老的普及率提升，养老服务市场空间有望进一步打开。家庭照料欠缺，二三支柱占比低，退休准备不足，物业家庭照料欠缺，二三支柱占比低，退休准备不足，物业+养老解决养老难点痛点养老解决养老难点痛点 我国老年人口中空巢老人占比已超过 50%，“421”特殊家庭结构导致家庭照护负担沉重，依靠商业和社会力量解决养老需求将是大势所趋；2021 年末中国养老一二支柱合计资金规模为 10.8 万亿元

3、，占当年 GDP 比重为 9.5%，与发达国家相比仍然有较大差距；老年人人均养老金 1791 元/月，难以保证老年时期生活质量。物业参与养老服务能满足老年人居家养老、差异化服务需求，有效缓解供给短缺问题，能有效提高居民付费意识、降低养老服务总社会成本。中国老龄化进程与过去的日本相似，日本养老制度和公司有重要参考价值中国老龄化进程与过去的日本相似，日本养老制度和公司有重要参考价值 日本早在 20 世纪 70 年代就进入老龄化社会，至今已 50 余年，老龄化程度仍处于全球最高水平。步入老龄化社会后，日本对于个人护理服务和家政服务的需求快速释放，家政服务、个人护理均属于服务型消费，随着老龄化程度加深

4、，需求不断增长，1970-2022 年日本家政服务价格累计上涨 531%，个人护理服务价格累计上涨 578%，远超同期通货膨胀速度。中国 65 岁以上人口占比（1990-2020）变化趋势与 30 年前的日本（1960-1990）高度拟合，老龄化进程相似，日本养老产业发展对我们有借鉴意义：日本建立的介护保险制度对于我国倡导的“9073”养老模式有重要参考价值，日医学馆等优秀养老服务公司也值得我们学习借鉴。物业掘金中国“物业掘金中国“90739073”养老市场，业务协同性高，社区增值空间广阔”养老市场，业务协同性高，社区增值空间广阔 在我国“9073”的养老模式下，物业主要聚焦的是 90%的居家

5、养老服务和 7%的社区养老服务。居家养老服务的形式主要是上门服务，服务内容可包括生活照料、家庭服务、精神慰藉、居家适老化改造等。社区养老则是日间照料或短期社区留宿的养老方式。除了传统的基础物管业务外，大多物业企业早已布局美居、房产经纪、社区零售、居家社区养老等增值业务，社区增值业务成为物业公司成长最快的业务，养老服务与家政上门存在一定的协同性，开展养老相关业务，有助于增厚社区增值业务收入，也能提高员工的人均效能。投资建议：投资建议：随着我国老龄化趋势逐渐加深，养老市场需求持续增长。“9073”养老模式面临着养老护理人员不足，养老服务供需不匹配等问题，我们认为物业参与养老服务具有巨大优势。我们看

6、好物业+养老细分赛道，同时在此基础上，我们建议关注基本面较好，目前在养老服务领域试点较为成功，积累了丰富养老经验和良好的品牌口碑，并且具备一定规模优势，未来养老业务有望进一步渗透的物管公司，如保利物业、绿城服务。建议关注团餐业务发展较好，在老年人配餐服务方面有望占据重要市场份额的公司，如新城悦服务。风险分析：风险分析：投入成本短期内无法收回；养老服务需求不及预期；品牌声誉风险。增持（维持）增持（维持）作者作者 分析师：何缅南分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 联系人：韦勇强联系人：韦勇强 021-52523810 行业与沪深行业与沪深 3003