【东方证券】银行板块周观点：银行中报基本面预期平稳，资金持仓已降至历史低位-260727（8页）.pdf

核心结论速览： 城市更新上升为国家战略：党的十九届五中全会首次提出"实施城市更新行动"，党的二十大进一步明确要打造宜居、韧性、智慧城市。2020年12月，住建部与辽宁省人民政府签订共建城市更新先导区合作框架协议，开启"辽宁模式"探索。 盘锦确立"一带双创""一轴五城"发展格局：规划依托辽河打造横贯东西的创新活力廊带，自北向南串联盘山县、双台子区、兴隆台区、大洼区、辽滨沿海经济技术开发区五个城区节点。中心城区内推进"一带双创"建设，沿辽河打造创新示范活力带。 55个更新片区四级分类管理：中心城区划分为先行示范片区（8个）、重点更新片区（13个）、一般更新片区（24个）、储备更新片区（10个）四个等级。先行示范片区以"一带双创"和盘锦火车站东片区为主，由市级统筹管理。 四大更新类型全覆盖：更新对象涵盖老旧建筑和街区、老旧基础设施、城镇低效用地、不良环境四大类。更新方式分为保护修缮、改造提升、拆除重建三种类型。 268个重点项目动态管理：全域共谋划城市更新重点项目268个，按照9大类进行动态管理。至2035年，全市低效用地整体盘活率不小于70%。 构建"河海融城、红滩绿苇、传文兴业"市域特色空间：依托辽河、辽河口湿地、红海滩、芦苇荡等生态资源，融合辽河文化、渔雁文化、石油文化、农垦文化等地域文化。 "政-企-民"三方联动实施路径：采用"政府主导、企业参与、多部门协作"模式。探索政府主导、政府联合社会资本、社会资本自主投资三种运作模式。建立政企协同的全生命周期管理模式。H2：研究背景与规划全景。政策驱动：城市更新上升为国家战略。党的十九届五中全会提出"推进以人为核心的新型城镇化，实施城市更新行动"，党的二十大进一步明确要"实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市"。2020年12月，住房和城乡建设部与辽宁省人民政府签订《共建城市更新先导区合作框架协议》，并于2021年6月印发《共建城市更新先导区实施方案》，开启城市更新"辽宁模式"探索。盘锦市城市更新专项规划（2024-2035年）正是在这一政策背景下编制，着力补齐城乡建设发展短板，推动建设好房子、好小区、好社区、好城区。规划范围与期限。规划范围包括研究范围与核心范围两部分。研究范围为盘锦市行政辖区全域，聚焦城市发展建设问题及发展目标；核心范围为盘锦市城市建成区，结合城市体检结果针对性谋划城市更新项目。规划期限为2024-2035年，近期至"十四五"期末，中期至2030年，远期至2035年。城市体检四维度整治建议。规划从住房、小区（社区）、街区、城区四个维度对城市建设发展提出整治建议。住房维度重点加强安全隐患整治，推动适老化改造，提升无障碍设施覆盖率；小区维度加强公共服务设施配建，补充停车泊位，鼓励建设地下或立体停车场；街区维度推进老年友好型、青年发展型、儿童友好型城市建设，积极推进15分钟社区生活圈；城区维度加强历史文化保护利用，提升综合防灾减灾能力，推进海绵城市建设。（数据来源：盘锦市城市更新专项规划（2024-2035年）公示稿）。H2：市域空间总体格局。"河海融城、红滩绿苇、传文兴业"市域特色发展空间。规划打造"河海融城、红滩绿苇、传文兴业"市域特色发展空间。"河海"依托辽河打造横贯东西的辽河创新活力廊带，将辽河口湿地打造为盘锦市海洋生态屏障；"融城"自北向南提升建设五个重要城区节点，推进蓝绿融城、引湿入城；"红滩"依托芦苇荡和碱蓬草推进红海滩风景廊道优化建设；"绿苇"以辽宁辽河口国家级自然保护区为核心，协同创建辽河口国家公园；"传文"传承辽河文化、渔雁文化、商贾文化、石油文化、农垦文化、河海文化等内涵；"兴业"以辽滨经开区、盘锦高新区等为主要提质活化区域，推进产业转型升级。"一轴一核、三片多点"市域更新建设空间格局。规划构建"一轴一核、三片多点"市域城市更新建设空间格局。"一轴"以向海大道和中华路为主体，串联五个重要城区节点；"一核"由双台子区主城、兴隆台区主城和大洼区田家主城组成的中心城区集聚引领发展核；"三片"包括辽滨经开区、盘山县城区和大洼区城区三个优化提升片区；"多点"以曙光街道、于楼街道、高升街道等镇街为重要更新节点。（数据来源：盘锦市城市更新专项规划（2024-2035年）公示稿）。H2：中心城区更新格局与片区分级。"一带双创、三类多项"中心城区空间格局。中心城区范围内构建"一带双创、三类多项"空间格局。"一带双创"打造辽河两岸"南北两园"科创产业集聚区、"3+7"文创产业集聚区，建设盘锦生态景观新地标、创新发展引领区。"三类多项"以三大类型引导中心城区城市空间差异化更新发展：城市活力引领、产业提升振兴、宜居城市建设。四级更新片区体系。中心城区划分为先行示范片区、重点更新片区、一般更新片区、储备更新片区四个等级，共计55个更新片区。先行示范片区（8个） ：为优化提亮主要载体，以"一带双创"和盘锦火车站东片区重要项目承载区域为主，由市级统筹管理，属地区政府实施。更新目标是发扬城市特色与文化魅力，塑造特色空间与地标节点。重点更新片区（13个） ：为动能转换主要载体，包括代表城市形象的公共服务中心、绿色开放空间，产业低效空间、破旧设施集中拆改片区等，由市级统筹管理。更新目标是全面整改城市突出问题，促进低效资源活化提质。一般更新片区（24个） ：为民生提质主要载体，以提质升级为主的老旧小区、厂区、道路场站等，由属地区政府统筹管理。更新目标是以持续改善人居环境品质、健全民生保障体系为核心导向。储备更新片区（10个） ：为战略转型主要载体，对完善城市结构和提升城市功能具有潜在作用的区域，由属地区政府统筹管理。更新目标是将战略预留空间与城市中远期发展目标结合。四大功能分类。更新片区确定为人居环境改善型、工业转型升级型、城市活力提升型、生态环境修复型四大类。人居环境改善型主要为老旧小区、市政基础设施、公园绿地等区域；工业转型升级型主要为老旧厂区、工业遗存、低效工业仓储等区域；城市活力提升型主要为商业街区、闲置楼宇等区域；生态环境修复型主要为河流水系、河岸空间、工矿用地等区域。（数据来源：盘锦市城市更新专项规划（2024-2035年）公示稿）。H2：六大重点任务深度解析。规划确立六大重点任务方向：聚焦人居环境、聚焦滞后产能、聚焦绿色发展、聚焦长效保障、聚焦底蕴情怀、聚焦现代发展。任务一：聚焦人居环境，提升空间品质活力。更新对象为2000年底前建成的老旧小区和城中村。按照基础类、改善类、提升类三类推进老旧小区改造。基础类满足居民安全需要和基本生活需求，包括住房安全隐患整治、市政基础设施提升改造；改善类满足居民生活便利需要，包括环境及配套设施改造、住宅适老化改造、节能改造；提升类丰富社区服务供给，包括"好房子"建设、公共服务供给、数字化改造。至2030年底前基本完成基础类老旧小区改造。任务二：聚焦滞后产能，分类盘活低效空间。更新对象为低效和闲置的老旧厂区、老旧商业街区。重点推进油地融合，激活低效油田用地——辽河油田独立工矿区内及乡镇的生产生活用地主要分布于于楼和曙光油田矿区；中心城区油田低效用地推进"退二进三"。推进老旧厂区改造提升，推动低效产业园区提质增效。发展银发经济、低空经济、首发经济、冰雪经济、赛事经济、体验经济、特色夜经济等新业态。任务三：聚焦绿色发展，加强城市环境整治。更新对象为公园广场、公共绿地、水岸空间、废弃油井等。分类治理废弃油井：建成区内区位条件良好用地合理完善绿化景观体系；建成区外适宜复垦用地以耕地为利用方向；不适宜复垦用地以生态用地为保护利用方向。推进水生态治理，加强生态保护和修复。建设公园城市，完善城市蓝绿网络。推动城镇新建星级绿色建筑占比逐年提高。任务四：聚焦长效保障，强化城市支撑能力。更新对象为城市市政基础设施、交通设施、防洪排涝设施等。开展市政设施承载能力评估。完善城市基础设施建设，加快燃气、供水、排水、污水、供热等管线管网建设改造。推进城市"平急两用"公共基础设施建设。完善发达便捷的城市路网系统。推进慢行街路有机更新。全面落实海绵城市建设要求。任务五：聚焦底蕴情怀，传承历史人文脉动。更新对象为历史建筑、文物保护单位、油田历史遗存、传统村落、各级工业遗产等。健全文化遗产资源保护机制。加强历史建筑的认定保护。推进文物保护单位的保护修缮，重点强化侵华日军护路守备队盘山分队部旧址全国重点文物保护单位保护。促进工业遗产的更新保护，充分挖掘辽河油田工业文化符号。推进省级历史文化名镇田庄台镇的历史文化保护工程。发展辽河口IP，树立盘锦特色文化IP。任务六：聚焦现代发展，加强智慧城市建设。更新对象为城市基础设施、安全工程设施、管理平台等。加强智慧技术创新应用，搭建可视化城市运行管理平台。促进网络配套设施建设，构建新一代互联网、天地一体化信息网络。加快智能建造系统发展，推动BIM技术在设计、施工、运营阶段的集成运用。加快城市信息模型（CIM）基础平台建设。推进城市运管服平台建设，推动城市运行"一网统管"。（数据来源：盘锦市城市更新专项规划（2024-2035年）公示稿）。H2：更新路径与实施机制。三类更新方式。根据对建筑物的处置方式不同，更新方式分为保护修缮、改造提升和拆除重建三种类型。保护修缮型针对建设情况较好或具有历史文化保护价值的区域，在不改变建筑主体结构前提下进行保护、修缮、整治；改造提升型针对建筑质量较好、设施环境有待提升的区域，对现有建筑进行局部改造；拆除重建型针对存在严重安全隐患、建筑年久失修的项目，拆除部分原有建筑并按照规划重新建设。"政-企-民"三方联动实施路径。坚持"政-企-民"三方联动，采用"政府主导、企业参与、多部门协作"模式。按照实施主体可分为政府主导、政府联合社会资本、社会资本自主投资三种运作模式。建立政企协同的全生命周期管理模式，将建设计划、质量安全、运营管理等要求纳入履约协议书。重点围绕中央预算内资金、中央专项资金、专项债券、政策性银行资金谋划城市更新项目。刚性约束与规划传导。构建"专项规划-更新片区/详细规划-年度实施计划/项目实施方案"三级指标逐级传导路径。建立全流程闭环管控机制。创新完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新体制机制，构建组织、政策、制度、资金、技术五大更新体系模块。（数据来源：盘锦市城市更新专项规划（2024-2035年）公示稿）。H2：城区风貌定位与设计引导。"生态绿城、魅力油城、活力新城"风貌定位。城区风貌定位为"以湿地为基底的生态绿城、以石化为特色的魅力油城，以辽河为依托的活力新城"。中心城区打造六类景观风貌控制区。工业风貌片区：依托中心城区内的产业园区组团，打造展示现代工业特色的景观风貌展示空间。传统街区风貌片区：主要位于双台子旧城片区，以传统旧城风貌为主要特征。滨河风貌片区：主要位于辽河两岸，打造文化、科创、研发、商务、会展等公共功能融合的滨河公共走廊。都市风貌片区：主要位于辽河新城片区、辽河油田片区和中央景观轴地区。生态水城风貌片区：主要位于兴隆台南部地区，构筑"蓝脉绿网"水乡特色风貌。现代商业商务风貌片区：包含兴隆台区行政中心及周边区域，塑造繁荣、活力的现代城市中央商业商务区。（数据来源：盘锦市城市更新专项规划（2024-2035年）公示稿）。H2：未来3-5年机会洞察。机会一：老旧小区改造市场。盘锦市2000年底前建成的老旧小区全面纳入改造范围，至2030年底前基本完成基础类改造。涉及住房安全隐患整治、市政基础设施提升、住宅适老化改造、节能改造等多个细分领域，带动建材、工程、智能安防等产业链需求。机会二：低效用地盘活。至2035年全市低效用地整体盘活率不小于70%。重点区域包括辽河油田独立工矿区（于楼、曙光油田矿区）、中心城区油田低效用地"退二进三"、西部三镇街土地价值转换。存量资产盘活空间巨大。机会三：辽河"一带双创"建设。辽河两岸"南北两园"科创产业集聚区、"3+7"文创产业集聚区建设。涉及科创研发、文化创意、商务会展等业态导入，是盘锦"人城境业"高质量融合发展的城市新极核。机会四：智慧城市基础设施。城市信息模型（CIM）基础平台建设、城市运管服平台建设、5G+垂直行业应用、千兆光纤接入网络建设。市政基础设施数字化改造升级和智能化管理。机会五：生态修复与公园城市。辽河口国家公园创建、红海滩生态修复、湿地保护、海绵城市建设、公园绿地体系建设。推动公园绿地开放共享，提高公园绿化活动场地服务半径覆盖水平。多角色行动建议。房地产开发与建筑企业：重点关注先行示范片区和重点更新片区的拆除重建及改造提升项目，参与老旧小区改造、城中村改造工程。产业投资机构：重点关注低效用地盘活、辽河油田工业遗存更新、"一带双创"科创文创产业导入等方向。科技企业与数字化服务商：重点关注CIM平台建设、智慧市政基础设施、智能建造系统等数字化赛道。文旅运营机构：重点关注辽河口文化IP开发、红海滩风景廊道优化、田庄台镇历史文化保护工程、工业遗产文旅化改造。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部268个重点项目清单、55个更新片区详细规划及实施时序，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：盘锦市城市更新专项规划的规划期限是多久？规划期限为2024-2035年，近期至"十四五"期末，中期至2030年，远期至2035年。Q2：盘锦市中心城区共划分了多少个更新片区？如何分级？共划分55个更新片区，分为先行示范片区（8个）、重点更新片区（13个）、一般更新片区（24个）、储备更新片区（10个）四个等级。Q3：老旧小区改造分为哪几类？分为基础类、改善类、提升类三类。基础类满足安全需要和基本生活需求；改善类满足生活便利需要；提升类丰富社区服务供给。Q4：盘锦市城市更新的三大更新方式是什么？保护修缮型（不改变建筑主体结构）、改造提升型（局部改造）、拆除重建型（拆除重新建设）。Q5：盘锦市城市更新的实施路径有哪些模式？按照实施主体可分为政府主导、政府联合社会资本、社会资本自主投资三种运作模式。Q6：盘锦市低效用地盘活的目标是多少？至2035年，全市低效用地整体盘活率不小于70%。数据来源说明。本页面所有数据、结论、案例均基于《盘锦市城市更新专项规划（2024-2035年）》（公示稿）提取。报告由盘锦市人民政府发布，涵盖规划背景、现状基础、目标路径、空间规划、重点任务、重点项目与行动方案、实施保障等完整章节。数据来源已逐段标注。