世邦魏理仕（CBRE）：2026欧洲物流地产租户调研报告（中译版）（22页）.pdf

核心结论速览： 51%的租户计划未来三年扩张欧洲物流仓储面积：这一比例自2023年以来首次上升，逆转了此前连续下降趋势，标志着欧洲物流仓储市场可能进入新一轮扩张周期，净吸纳量有望迎来复苏。 租户每年需处理约3%的现有库存以防过时：截至2026年Q1，欧洲约3%的已占用库存（约1,200万平方米）面临过时风险。租户要么投资升级建筑，要么搬迁并将旧物业退还给市场，从而产生强制性“品质搬迁”需求。 现代化高效仓库供应短缺成为核心担忧：绝大多数租户对现代化高效仓库的可用性表示担忧，同时电力和电网可靠性也成为高度关注的问题。开发商已大幅放缓新供应交付，完工量较2022年峰值急剧下降。 “品质搬迁”（Flight to Quality）成为市场主导力量：租户搬迁的主要驱动力是改善物业质量——自动化能力、降低运营成本、升级至更好设施。新建投机性空间在建量已降至2022年峰值的一半以下。 地缘政治与宏观经济因素重塑挑战排名：美国关税实施和中东冲突成为租户面临的最大业务挑战，劳动力短缺从第一位降至第四位，成本上涨、宏观不确定性和地缘政治风险位居前三。 劳动力可用性超越劳动力成本成为选址首要因素：劳动力可用性首次超越劳动力成本，成为选址决策中最关键的因素。劳动力压力正在加速仓库自动化进程。 净零就绪设施从“溢价”走向“标准”：愿意为净零就绪设施支付5%以上溢价的租户比例下降，不符合可持续发展标准的物业面临定价惩罚而非错失溢价，可持续性已成熟为基线预期。H2：研究背景与全景图谱——欧洲物流仓储市场的结构性转折。2026年，欧洲物流仓储市场正处于关键转折点。CBRE与Analytiqa合作的第六版《European Logistics Occupier Survey》汇集了超过100家欧洲最大的仓储租户的反馈，涵盖所有行业，代表了约9,000万至1亿平方米的欧洲物流足迹。从宏观背景看，欧洲物流仓储市场自2022年峰值以来经历了深刻调整。租赁活动（吸纳量）已趋于稳定，但需求增长（净吸纳量）持续走低，两者之间的差距主要由搬迁活动填补。2025-2026年，两大外部冲击重塑了市场格局：美国关税政策的实施和中东冲突的升级，使地缘政治和宏观经济因素成为租户面临的首要挑战。在此背景下，租户扩张意愿出现逆转——51%的受访者计划未来三年扩大其欧洲物流组合，自2023年以来首次上升。与此同时，“品质搬迁”（Flight to Quality）成为市场的主导逻辑，租户从功能老化的设施向现代化、高效、可自动化的仓库迁移。开发商新供应的大幅缩减进一步加剧了现代化仓库的潜在短缺风险。H2：扩张意愿逆转——51%租户计划扩大足迹。2026年调查显示，51%的受访租户计划在未来三年扩大其欧洲物流仓储面积，这一比例自2023年以来首次上升，逆转了此前连续下降的趋势。这一信号暗示净吸纳量可能迎来复苏，而净吸纳量自2022年市场峰值以来一直低于租赁活动水平。分行业扩张意愿： 邮政和包裹递送公司及第三方物流（3PL） ：扩张意愿最为强烈。 在线零售商：总体持积极态度。 全渠道零售商和制造商：相对谨慎，制造商面临能源成本上升、欧元走强拖累出口需求以及来自中国大陆的竞争压力。 中国企业：在欧洲日益活跃，汽车、工业和电商行业最为突出，中国3PL的兴趣也在增长。扩张意愿的意义：扩张意愿的上升是净吸纳量复苏的前瞻指标。虽然当前租赁活动（吸纳量）主要反映搬迁需求，但扩张意愿的增强预示着未来将有更多空间被“净新增”到已占用库存中。H2：品质搬迁——市场的主导逻辑。搬迁的双重驱动力：租户搬出仓库的主要原因与建筑本身相关——设施功能老化、无法支持自动化、运营成本高企。这些搬迁可归类为“品质搬迁”。战略原因（网络重构、整合为更小面积）也触发搬迁，但商业原因更可能导致组合缩减而非迁入新空间。品质搬迁的吸引力：租户迁入新空间的主要驱动因素同样与建筑质量相关——自动化运营能力、降低运营成本、升级至更好的设施。这代表了“品质搬迁”的典型特征。其余搬迁由更广泛的战略和商业原因驱动，包括供应链多元化、近岸外包和进入新市场。过时压力驱动品质搬迁：租户每年需处理约3%的现有库存以防过时。截至2026年Q1，欧洲3%的已占用库存约相当于1,200万平方米。租户可以选择投资升级建筑（或要求业主这样做），或搬出并将物业退还给市场。后者产生了替换已腾空空间的强制性需求——即强制性的“品质搬迁”。H2：供应条件——现代化仓库短缺风险上升。租户的供应担忧：绝大多数租户对现代化高效仓库的可用性表示担忧。这种担忧并非关于一般仓库可用性，而是关于能够实现自动化运营、优化流程、提高效率的建筑。同时，租户对电力和电网可靠性也高度关注——新设施和老旧设施均面临这一问题。新供应大幅缩减：开发商已严重放缓新库存的交付，旨在将空置率重新控制在合理水平。欧洲物流仓储完工量自2022年Q2峰值以来持续下降，在建面积同样大幅减少。这种供应活动的减弱带来了现代化高效库存短缺的近期风险——而这类仓库正是租户需求最旺盛的类型。供应短缺的传导机制：如果新供应持续低迷，翻新改造将变得更加困难，而过时建筑的占比将上升，可能成为搁置的空置库存，进一步加剧市场紧张。租户对现代化仓库的担忧是有充分依据的：供应侧的紧缩可能在未来几个季度推动优质物业的租金上涨。H2：选址因素——劳动力、成本与房地产的权衡。2026年调查揭示了选址决策中关键因素的排名变化：劳动力可用性（第1位，上升1位） ：劳动力可用性和能力首次超越劳动力成本，成为选址决策中最关键的因素。物流行业的人员短缺问题持续加剧，正加速仓库自动化进程。劳动力成本（第2位，下降1位） ：仍为关键因素，人员成本可占欧盟运输和仓储行业总营业额的25%。房地产可用性（第3位，不变） ：核心市场和物流枢纽尤其供应不足，导致选址周期延长。与商业位置的距离和行驶时间（第4位，不变） ：靠近市场和客户仍是最具决定性的因素之一。AI特别是无人驾驶卡车的发展有望在中长期改变这种“邻近性”逻辑。房地产成本（第5位，上升1位） ：租金首次进入前五，但租户越来越多地采用更精细的方法将租金成本纳入更广泛的成本组合，包括工资或运输成本的节省。H2：建筑选择——租金、设计、电力与可持续性。一旦确定了大致位置，租户选择具体建筑的五大因素：租金成本（第1位） ：在相似和相邻仓库之间选择时，租金仍是最具决定性的因素。但对于组合超过100万平方米的租户，租金已不在前五之列。建筑设计（第2位，上升1位） ：净高、装卸平台比例、楼面荷载、柱距、办公空间等与仓库实际设计相关的特征日益重要，与“品质搬迁”趋势紧密相关。租赁选项和灵活性（第3位，下降1位） ：宏观经济和地缘政治不确定性增加了根据业务需求调整组合的灵活性需求。建筑电力供应（第4位） ：超过44%的租户将仓库的电力能源供应列为最重要因素之一，在不到四年内翻了一倍多。可持续性评级和能源效率（第5位） ：租户优先选择能够抵御日益收紧的环境法规的建筑。节能设计在筛选中越来越重要。H2：净零就绪——从溢价到标准的转变。2026年调查显示，净零就绪设施正在从“可选项”变为“标准项”：溢价意愿下降：愿意为净零就绪设施支付5%以上溢价的租户比例下降。租户日益期望不符合可持续发展标准的设施获得折扣，而非符合标准的设施获得溢价。绿色溢价逻辑的转变：沿着与绿色认证相似的轨迹，净零就绪已有效成为标准：不合规的库存现在面临定价惩罚，而非错失溢价。脱碳时间表再度推迟：尽管净零就绪已成为标准预期，但脱碳时间表再度推迟，反映出实施所有所需措施的复杂性。H2：挑战与展望。业务挑战排名变化：调查要求租户选择影响当前增长的三大业务挑战。排名前三的现在是宏观经济和地缘政治问题（包括总体成本上涨），劳动力短缺虽仍是重大问题，但已降至第四位。房地产挑战排名：租金上涨仍是最主要的房地产挑战，尽管领先优势较去年有所减弱（租赁激励措施增加降低了有效租金）。灵活性是第二大挑战，一般可用性位列第三。租户提到新单元开发前置时间长的比例同比显著增加，与对现代化设施可用性的担忧相关联。市场窗口判断：CBRE认为当前仍是租户市场。但投机性在建空间相对于现有库存的比例已不到2022年峰值时的一半。净吸纳量已趋于稳定，而租户扩张意愿指向未来几年净吸纳量的复苏。某些欧洲主要市场的空置率已出现同比下降。对租户有利的市场窗口可能正在逐渐关闭。延伸阅读：以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部图表，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：2026年欧洲物流仓储租户的扩张意愿如何？51%的租户计划未来三年扩大欧洲物流面积，自2023年以来首次上升。邮政/包裹/3PL扩张意愿最强，中国租户在欧洲日益活跃。Q2：什么是“品质搬迁”（Flight to Quality）？租户从功能老化的设施向现代化、高效、可自动化的仓库迁移，主要由建筑质量驱动——自动化能力、降低运营成本、升级至更好设施。租户每年需处理约3%库存以防过时（约1,200万平方米）。Q3：欧洲物流仓储的供应状况如何？开发商大幅放缓新供应，完工量较2022年峰值急剧下降。现代化高效仓库供应短缺成为核心担忧，电力/电网可靠性也备受关注。租户市场窗口可能正在逐渐关闭。Q4：租户选址最重要的因素是什么？劳动力可用性首次超越劳动力成本成为第1位因素；劳动力成本第2位；房地产可用性第3位；租金成本升至第5位。Q5：净零就绪设施的租金溢价趋势如何？愿意支付5%以上溢价的租户比例下降，净零就绪正从“溢价”变为“标准”。不符合可持续发展标准的设施面临定价惩罚。Q6：租户面临的最大挑战是什么？业务挑战：地缘政治/宏观经济问题（关税、中东冲突）和成本上涨位居前三，劳动力短缺降至第4位。房地产挑战：租金上涨第1位，灵活性和可用性分列2-3位。数据来源说明：本文数据来源于CBRE Research《European Logistics Occupier Survey 2026》，与Analytiqa合作，涵盖109家欧洲大型仓储租户，数据来源于CBRE Research。