房企2026中报预告总结：调整背后的积极因素-260721（9页）.pdf

核心结论速览： 房企26H1整体保持归母净亏损，但亏损总额同比收窄5.1%-30.0%：截至7月21日，90家A股样本房企中69家已发布中报业绩预告。已公告房企26H1合计归母净亏损344-467亿元，同比25H1亏损总额下降5.1%-30.0%。亏损面维持高位（57.8%），但边际收窄信号初现。 亏损房企占比57.8%，结算收入下行是主因：亏损/预减/改善三类房企分别占57.8%/4.4%/14.4%。业绩下滑原因高度集中：结算收入下行（32家）、毛利率下行（15家）、计提减值（14家）、费用刚性（12家）、公允价值/投资收益波动（4家）。结转收入下行是房企最普遍的拖累项。 运营类房企利润合计转正，抗周期优势凸显：开发/运营/服务板块亏损房企家数占比分别为67.6%/25.0%/33.3%。经营性房企亏损占比最低（25.0%），已公告房企归母净利合计已现转正，体现多业态布局房企的抗周期优势。 头部房企依然保持相对优势，市值TOP10中亏损仅占20%：尽管A股过半房企出现亏损，但市值TOP10中亏损房企仅占20%。头部房企凭借融资优势、土储质量和经营韧性，在行业调整期保持相对优势。 三大积极因素正在累积：1）新增项目利润率筑底，实际销售利润率已有所改善，有助于27-28年结算利润率回升；2）销售回款稳健+拿地力度收缩，头部房企杠杆率有望下降，现金流改善；3）从“开发”向“开发+运营”转型成为企业共识，多元收入抵御周期波动。 主流地产股估值重回历史低位，创造较好布局窗口：头部房企估值处于历史低位，叠加利润率筑底、杠杆下降、发展逻辑优化三大积极因素，优质房企具备投资价值。重点推荐华润置地、招商蛇口、龙湖集团、新城控股、华润万象生活等。H2：整体业绩——亏损面维持高位，但边际改善信号初现。截至7月21日，90家A股样本房企中69家已发布2026年中报业绩预告：盈亏分布：亏损房企52家（占比57.8%），预减4家（4.4%），改善（预增+扭亏）13家（14.4%）。亏损仍是最主要类型，反映行业深度调整下多数房企持续承压。亏损总额：已公告房企26H1合计归母净亏损344-467亿元，同比25H1亏损总额下降5.1%-30.0%。亏损总额的同比收窄是行业筑底的重要信号，尽管绝对亏损规模仍处于高位。细分行业：开发类房企亏损占比最高（67.6%），运营类最低（25.0%），服务类居中（33.3%）。运营类房企（持有物业、商业运营、物业管理等）已公告房企归母净利合计已现转正，体现多业态布局房企的抗周期优势。边际改善的含义：亏损总额同比收窄5.1%-30.0%，反映行业最困难的时期可能正在过去。尽管亏损面仍超半数，但亏损深度在收窄，部分房企已开始走出盈利低谷。H2：亏损结构——结转收入下行是核心拖累。业绩下滑原因高度集中，56家亏损及预减房企的主要原因可归纳为五个方面：结算收入下行（32家）。2024-2025年行业销售规模持续收缩，根据“销售到结算2年滞后周期”，2026年中报的结转收入对应2024年左右的销售。这是房企最普遍的拖累项，印证了行业量价调整对结算端的滞后传导。毛利率下行（15家）。2022-2024年获取的高价地项目进入结算周期，土地成本高企与销售限价的双重挤压，导致结算毛利率持续下行。毛利率下行是利润侵蚀的第二大原因。计提减值（14家）。部分房企对存量项目、存货、投资性房地产等资产计提减值准备，直接侵蚀当期利润。减值计提反映了房企对资产价值的审慎判断。费用刚性（12家）。利息支出与管理费用未能随收入同步收缩，形成费用刚性。在收入下行周期中，费用率的被动上升加剧了利润压力。公允价值/投资收益波动（4家）。投资性房地产公允价值变动、合联营企业投资收益波动等非经营性因素，对部分房企的利润造成扰动。业绩改善房企的逻辑：预增（6家）主要依赖股权投资、资产证券化等非主业投资收益；扭亏房企的修复动能主要来自于剥离开发完成转型以及资产处置。整体而言，行业量价持续调整叠加结算滞后效应仍在影响房企业绩修复，行业盈利底部的确认仍需时间。H2：头部房企——相对优势持续保持。尽管A股过半房企出现亏损，但头部房企依然保持相对优势：市值TOP10中亏损仅占20%。在行业深度调整中，头部房企凭借融资优势、土储质量、品牌溢价和经营韧性，展现出更强的抗风险能力。头部房企的亏损比例显著低于行业均值（57.8%）。头部房企的三大优势：1. 融资优势：信用评级高、融资渠道畅通，在行业信用收缩期获取资金的成本更低、规模更大。2. 土储质量：核心城市优质土储占比高，去化压力相对较小。3. 经营韧性：多元化业务布局（商业运营、物业管理、长租公寓等）提供稳定的现金流支撑。头部房企同样面临压力：以招商蛇口为代表的头部房企同样面临结算收入和毛利率的压力，但凭借综合优势，其盈利下滑幅度和风险暴露程度显著低于中小房企。H2：三大积极因素——正在累积的拐点信号。尽管短期业绩承压，但三大积极因素正在累积：因素一：利润率筑底，结算利润率有望回升。2024年以来新增项目的实际销售利润率已有所改善。随着2024-2025年获取的优质项目逐步进入结算周期，有望带动2027-2028年结算利润率回升。利润率筑底是行业盈利改善的领先信号。因素二：杠杆率下降，现金流改善。26H1销售回款稳健，叠加拿地力度收缩，头部房企的杠杆率或有所优化。有息负债和净负债率有望下降，现金流状况改善。降杠杆为房企提供了更大的财务安全边际和未来扩张的弹性空间。因素三：发展逻辑优化，从“开发”向“开发+运营”转型。据各头部房企的“十五五”展望，从开发向“开发+运营”转型成为企业共识，以多元收入抵御周期波动。今年以来，华润置地、招商蛇口、保利发展、新城控股等头部房企均积极参与商业不动产REITs发行，证明运营类资产的资本化通道正在打通，有望优化发展逻辑。H2：投资建议——估值低位，布局窗口打开。华泰证券维持房地产开发和房地产服务行业“增持”评级。主流地产股估值重回历史低位，叠加三大积极因素累积，创造了较好的布局窗口：重点推荐五大方向：1. 在新兴产业发展领先的城市深度布局的企业：华润置地、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、中国金茂、城投控股。2. 估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股。减值充分计提后，未来利润的基数更为健康，盈利修复弹性更大。3. 在一阶导转正区域有布局的港资企业：新鸿基地产。港资企业财务稳健、穿越周期能力强，在香港市场复苏中率先受益。4. 具备体系化竞争壁垒的商管公司及物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余。商业运营和物业管理具备抗周期属性，业绩稳健、派息积极。5. 存量交易及地产链后端产业链的企业。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：房企26H1业绩的整体情况如何？A：90家A股样本房企中69家已发预告，亏损面57.8%。已公告房企合计归母净亏损344-467亿元，但同比25H1亏损总额收窄5.1%-30.0%，边际改善信号初现。Q2：房企亏损的主要原因是什么？A：结算收入下行（32家）是最大拖累，印证销售到结算2年滞后周期；毛利率下行（15家）、计提减值（14家）、费用刚性（12家）是次要原因。Q3：头部房企的表现如何？A：市值TOP10中亏损仅占20%，显著优于行业均值（57.8%）。头部房企凭借融资优势、优质土储和经营韧性保持相对优势。Q4：三大积极因素是什么？A：1）新增项目利润率筑底，27-28年结算利润率有望回升；2）销售回款稳健+拿地收缩，杠杆率下降；3）从“开发”向“开发+运营”转型，REITs打通资产资本化通道。Q5：当前地产股的配置价值如何？A：主流地产股估值重回历史低位，叠加三大积极因素累积，创造了较好的布局窗口。重点关注头部开发企业、减值充分的房企、港资企业、商管物管公司。数据来源说明。本报告数据来源于：公司业绩预告、Wind、华泰证券研究所。