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1、请务必阅读末页的免责条款和声明2023年年5月月30日日C-REITs和不动产市场和不动产市场中信证券研究部中信证券研究部陈聪陈聪 张全国张全国 刘河维刘河维2“三高”的住宅开发模式暮色沉沉“三高”的住宅开发模式暮色沉沉I.I.鼓励需求释放，但约束价格弹性的政策鼓励需求释放，但约束价格弹性的政策II.II.不存在的供应缺口不存在的供应缺口III.III.住宅项目净利润率趋于下降且不稳定住宅项目净利润率趋于下降且不稳定IV.IV.企业无法透过加快周转来维持企业无法透过加快周转来维持ROEROEV.V.企业无法提高权益乘数以提高企业无法提高权益乘数以提高ROEROEVI.VI.住宅开发的黄昏住宅开

2、发的黄昏高高ROEROE难以为继难以为继EYkZ0XmUfW4WgV3UmUeX8OaO9PsQrRsQsRlOnNmRjMtQnMaQmMyRxNsOsNMYrQnP3鼓励需求释放，但约束价格弹性的政策鼓励需求释放，但约束价格弹性的政策资料来源：贝壳APP，中信证券研究部资料来源：中国人民银行，中信证券研究部样本城市二手房成交套数及同比样本城市二手房成交套数及同比金融机构个人住房贷款平均利率及加点情况金融机构个人住房贷款平均利率及加点情况-40106011016014021406141015021506151016021606161017021706171018021806181019021

3、90619102002200620102102210621102202220622102302销售面积销售金额-50%0%50%100%05000010000015000019/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/04二手房成交套数YOY2023年3月新发放个人住房贷款加权平均利率4.14%，同比下降了135BP，一些地方的新发放个人住房贷款利率下降到3.8%左右。2023

4、年前4月，全国商品房销售额同比增长8.8%，全国商品房销售面积同比降低0.4%。全国大中城市的房价基本保持稳定，并无持续上涨的预期，一线城市限购基本没有放开。4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%19/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/03首套二套-100-500501004.005.006.007.008.00住房按揭利率加点（bp，右轴）住房贷款加权平均利率人民币贷款加权平均

5、利率全国商品房单月销售面积和销售金额同比全国商品房单月销售面积和销售金额同比贝壳研究院首套和二套房贷利率贝壳研究院首套和二套房贷利率资料来源：国家统计局，中信证券研究部资料来源：贝壳研究院，中信证券研究部4929496981001021041061081101121148,5009,0009,50010,00010,50011,00011,50019/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/012

6、1/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/1121/1222/0122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/05中位数（左轴）指数鼓励需求释放，但约束价格弹性的政策鼓励需求释放，但约束价格弹性的政策资料来源：贝壳APP，中信证券研究部我们相信，对价格上限的管制仍会持续相当长的时间，市场不会走从一线到三四线房价普涨的老路。同时，政策也不愿意见到房价趋势下跌的局面。样本城市样本城市二手房二手房成交价格中位数成交价格中位数及价格指数：元