【粤开证券】【粤开宏观】从房企2025年报看房地产风险： 经营业绩与债务特征-260607（21页）.pdf

1、 请务必阅读最后特别声明与免责条款 1/21 证券研究报告证券研究报告|宏观深度宏观深度 宏观研究 【粤开宏观】【粤开宏观】从从房企房企 2025 年报看房地年报看房地产产风险风险：经营业绩与债务经营业绩与债务特征特征 2026 年 06 月 07 日 分析师：罗志恒分析师：罗志恒 执业编号：S0300520110001 电话：010-83755580 邮箱： 研究助理：盛中明研究助理：盛中明 邮箱： 分析师：方堃分析师：方堃 执业编号：S0300521050001 电话：010-83755575 邮箱： 近期报告近期报告 【粤开宏观】中国出口的全球份额（20012025）：趋势、结构及展望2

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3、在此背景下，本文基于 A 股和港股 152 家房地产上市公司（不含已退市及暂缓披露房企）2025 年年报数据，梳理房企当前经营困境与债务现状，以期为准确研判地产形势和进一步优化政策提供数据支持。一、上市房企经营一、上市房企经营特征特征：销售、盈利销售、盈利低位运行低位运行，现金流净额连续五年为负现金流净额连续五年为负，分化加剧分化加剧 1、销售销售：2025 年房企营收降幅边际收窄，但年房企营收降幅边际收窄，但业绩储备业绩储备（预收账款）（预收账款）大大幅萎幅萎缩，增长后劲不足。从年度营收来看，缩，增长后劲不足。从年度营收来看，全年样本房企实现营业收入 3.55 万亿元，同比下降 17.6%，

4、较 2024 年 21%的跌幅有所收窄，但房企销售仍处于下行通道。从业绩储备来看，从业绩储备来看，2025 年末，样本房企合同负债余额 2.04 万亿元（房企预收而尚未交付的购房款），同比大幅下降 31%；合同负债对营业收入的覆盖倍数仅为 0.57，远低于 2022 年高点的 1.01，或预示未来 12 年房企营收结转空间受限，业绩增长仍面临较大下行压力。2、盈利盈利：房企主营业务的盈利困境房企主营业务的盈利困境尚未尚未扭转扭转，但“，但“账面账面亏损”有所减轻，源亏损”有所减轻，源自自上市房企上市房企债务重组债务重组实质性推进实质性推进带来的非经常性收入带来的非经常性收入。一是一是毛利率持续

5、走低。毛利率持续走低。2025 年样本房企整体毛利率降至 11.8%，创下历史新低，主要受到降价促销、历史高地价项目集中结转的双重挤压。二二是行业大面积亏损的格局未有改观。是行业大面积亏损的格局未有改观。2025 年净亏损房企占比达 60.5%。受土地储备、存量物业价值缩水影响，房企资产减值损失大幅增长，持续侵蚀盈利空间。三三是净利润是净利润虽虽连续三年连续三年为负为负，但但 2025 年年债务重组债务重组有实质进展有实质进展，推高非经常性收入推高非经常性收入。20232025 年样本房企持续整体净亏损，2025 年净亏损 2333 亿元，较 2024 年减亏 1560 亿元；2025年净利率

6、为-6.6%，较 2024 年回升 2.5 个百分点。亏损收窄主要源于出险房企债务重组产生的非经常性收益，并非项目经营基本面实现修复。2025 年，样本房企非经常性损益合计达 4561 亿元，创下历年新高，相当于全年营业收入的 12.9%。3、库存：、库存：存货规模显著压降存货规模显著压降，主要由，主要由资产资产减值减值驱动驱动；库存周库存周转效率转效率未见明显未见明显改善，改善，销售端拉动作用有限。销售端拉动作用有限。一是一是存货规模显著压降。存货规模显著压降。2025 年，样本房企存货余额同比下降 15.7%，存货占总资产比重下降 2.7 个百分点至 38.4%。受房价持续低迷影响，存量项