仲量联行：2020城市更新白皮书(24页).pdf

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1、战略顾问部 中国 | 2020年7月 2020城市更新白皮书 聚焦社区更新 唤醒城市活力 2 仲量联行 前 言 在我国社会经济面临转型升级的大背景下，城市空间拓展从“新区开发的增量发展”转向 “城市中心重构的存量挖潜”，城市更新的趋势已经从“点状更新”转向“片区更新”。鉴 于此，国内各大城市开始探索片区更新，按照“留、改、拆”并举的思路，综合了文化挖 掘再造、产业经济升级、空间集约高效、民生服务提升等手段，对城市中心区域存量空间 进行系统性的更新改造。 在疫情防控和疫情后重振的特殊时期，作为城市功能区重要组成单元的“社区”成为社会 各界关注的重点。在新一轮城市更新进程中，伴随产业回流和人口重构

2、，社区成为产业和 人口的重要空间载体之一，也是串联城市不同功能模块的介质。如何对社区进行更新改 造，特别是对城市中心区老旧社区的改造，是推动旧城改造，焕发城市活力的核心问题。 作为仲量联行“城市更新综合解决方案”的核心模块，本次发布的白皮书将从城市片区更 新的视角，聚焦老旧社区更新的六大矛盾，并以案例借鉴形式逐一解析针对各矛盾点应采 取的解决策略，旨在为城市决策提供系统化的分析和指导依据。 2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力 3 从“点状建筑更新”到“片区整体更新” 旧城更新改造的目的不是单纯满足人的幸福感，更重要的是激活城市中心，提供全 新的产业和功能载体。近年来，我国片区更

3、新的模式逐渐从“拆、改、留”转向 “留、改、拆”，从“点状建筑更新”到“片区整体更新”进行转变。 “社区”作为区域功能模块的重要组成部分，是推动片区更新的核心要素，其中老旧社区成为需要重点突破的关键问题。传统的房 地产开发逻辑在老旧社区更新改造中不再普遍适用，“渐进式更新”和“微更新”将成为新的趋势。 改造模式大规模改造渐进式更新微更新 改造范围较大中等小 主体政府+开发商政府政府+居民 方式大规模推倒重建建筑立面整治；地面铺装等外在样貌局部整治、修缮；注重实用功能 费用多少少 周期长短短 目的以开发商盈利为目的提升老旧社区整体风貌改善社区风貌，注重功能性需求 环境改善一次性逐渐逐渐 基础设施

4、改善彻底逐渐逐渐 文化保护差一般好 技术难易程度简单简单复杂 4 仲量联行 在对城市中心区域的老旧社区进行了分类和研究后，我们发现，现有的老旧社区存在明显的缺陷与不足。 老旧社区分类街巷型老旧社区单位大院型老旧社区商品型老旧社区 基本问题 建筑危破，楼栋设施破旧不堪 基本社区服务设施匮乏 消防通道不规范、消防设施不 完整 缺乏公共活动空间和绿地空间 建筑破旧，楼栋设施破旧 基本社区服务设施不足，缺少适老设施 消防设施及其他市政设施破损老化 公共空间缺少活动设施，利用率低 部分楼栋设施老化 公共服务设施不完备 养老适老设施不足 公共空间活力不足 空间特点 街巷狭窄，密布交织，道路复杂 底层建筑沿

5、街巷连片密集布置 小高层穿插其中 历史建筑点缀其中 行列式建筑布局，以楼间道路组织交通 楼栋之间形成条形公共空间 公共空间形态相似，识别性差 围合式布局，道路呈环形布置 有集中大片公共绿化活动空间 连续的沿街裙楼 老旧社区 现状问题 解析 功能问题外环境问题 缺乏儿童活动场地 体育空间功能单一 社交空间严重不足 教育功能空间缺失 景观空间使用效率低 社区公共活动空间局促 活动场地设施年久失修 社区绿化用地维护不足 夜间照明设施缺失严重 社区安全无法保障 社区人口老龄化 设备设施年久失修、环境衰败 社区更新责任不明、手续繁琐、 经费不足、无人牵头组织 自上而下的更新机制导致居民无 法掌握主动权，

6、社区更新停滞 问题诱因 2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力 5 6. 不同参与方利益之间的矛盾 社区更新改造工作涉及面广，有不同参与方，其利益诉求不 尽相同，在社区更新改造方案的制定中，需要平衡各方利 益，这也是长期存在的矛盾。 老旧社区更新改造的六大矛盾 老旧社区更新改造是我国当前城市建设的一项重要内容，也是一项极具复杂性的城市 活动。但老旧社区在更新改造过程中也存在着许多矛盾。 1. 片区改造和城市功能统筹的矛盾 城市中待更新的片区往往面临建筑破败、产业凋敝、人口迁离 的不利局面。老旧社区的改造需要首先找到自身的功能定位， 引入合适的产业，融合更多现代化功能，将其重新纳入到