招商积余-公司首次覆盖报告：积余锲而成-230423（37页）.pdf

1、申港证券股份有限公司证券研究报告申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 公司研究公司研究 首次覆盖报告首次覆盖报告 积余锲而成积余锲而成 招商积余（001914.SZ）首次覆盖报告 房地产/房地产服务 投资摘要：投资摘要：我们认为，在物企规模增速放缓、盈利普遍承压下行的当前时刻，物业企业将逐渐回归经营及服务本源，告别盲目扩张时期，迈向高质量发展阶段，同时，非住业态是目前多数物企的重点发力方向。在此背景下，内生外拓均好、业态在此背景下，内生外拓均好、业态平衡多样、资源禀赋优异的全能型物企将有望迎来更加稳定的增长。平衡多样、资源禀赋优异的全能型物企将有望迎来更加稳

2、定的增长。在 22 年营收大于 50 亿的物企中，公司在非住业态的面积及营收占比均为第一，在非住领域具有领先优势。行业回归本源行业回归本源 注重多元发展注重多元发展 告别狂飙告别狂飙 注重续航：注重续航：22 年整体物业板块营收增速放缓，央国企更具韧性，央国企背景的房企亦表现相对稳健，为央国企物企提供了内生增量，在盈利能力方面，22 年央国企盈利能力持续增强且近三年来首次超过民企。非住市场非住市场 大有可为：大有可为：相较住宅，非住宅业态具有物业费单价高、收缴率高、细分赛道多、专业门槛更高、服务边界广阔的特点，已经成为了目前多数物企重点发力的方向。从近月物企市场外拓数据来看，非住业态拓展占比持

3、续高于住宅物业，22 年全年物业板块外拓项目中住宅物业占比仅为 28.5%。百年积余再启航百年积余再启航 两大国资共添翼两大国资共添翼 招商积余背靠招商局集团与航空工业集团两大国资，股权结构稳定。2019 年起，招商蛇口收购中航善达，实现了招商物业和中航物业的强强联合。蛇口全面助力，2023 年前三个月的数据显示，招商蛇口的销售额以及销售面积都在不断增长。同时，招商蛇口拿地强度处于业内较高水平，22 年，招商蛇口拿地强度约在 30%水平，23 年 1-3 月，招商蛇口拿地金额同比高增102%，表明招商蛇口拿地积极土地储备充足，为招商积余的规模提高和业务转型筑就坚实后盾。逆风局中彰显定力逆风局中

4、彰显定力 基础物业管理：根基稳固枝繁茂。基础物业管理：根基稳固枝繁茂。管理面积保持增长，得益于强大的股东支持，公司内生面积持续稳定输送，同时，外拓并购也进行多点发力，公司抓住非住市场领先优势，“总对总”业务亦持续扩大，市场拓展更将助力面积保持增长。平台增值服务平台增值服务：实现翻倍增长实现翻倍增长。平台增值服务为公司 23 年发展的重点方向，以“到家汇”平台为核心，22 年营业收入同比增长 116.91%，实现平台销售额12.4 亿元，同比增长 52%，且毛利增速高于收入增速，未来贡献增长仍然可期。专业增值服务：细分赛道多点开花。专业增值服务：细分赛道多点开花。公司的专业增值服务细分赛道较多，

5、业务收入稳中有进。截至22年，公司专业增值服务收入达 18.7亿元，同比增长1.65%，占总营收比例为 14.96%。毛利稳定增长，增速显著高于营收增速，毛利率实现提升。资产管理业务：前途光明潜力足。资产管理业务：前途光明潜力足。招商积余资产管理业务主要为商业运营，以及持有物业出租及经营。公司商业运营收入仍保持了较高的增速，同比增长达 75.72%，但此项业务占比较小，而占比较大的持有物业出租给经营收入同比减少 27.19%，主要是由于根据相关规定进行租金减免，以及轻重资产分离取得进展，公司持有型物业可出租面积减少，我们预计未来此项业务预计仍将保持稳定。财务分析财务分析 营业收入稳定增长，22

6、 年毛利率短期因租金减免、人工成本增加等因素影响承压，预计未来毛利率仍有提升空间，归母净利润若扣除减租影响后同比增长 31.5%，剔除减租影响后的归母净利润增速高于营收增速。期间费用率整体呈下行趋势，应收账款管理整体健康，其他应收款大幅收缩，随着公司管理规模的扩大，人均创收亦稳健上行。投资建议：投资建议：我们持续看好招商积余的业绩发展，我们预测公司 2023-2025 年实现营业收入 157.38/188.41/225.48 亿元，同比增长 20.84%/19.71%/19.67%；实现归母净利润 7.62/9.49/11.14 亿元，同比增长 28.36%/24.6%/17.32%；预期EP