绿城管理控股-港股公司研究报告-轻资产踏浪前行先行者高歌猛进-230425（20页）.pdf

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1、房地产 2023 年 04 月 25 日 绿城管理控股(9979.HK)轻资产踏浪前行，先行者高歌猛进 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。公司报告 公司首次覆盖报告 推荐推荐（首次）（首次）股价股价：7.31 港港元元 主要数据主要数据 行业 房地产 公司网址 https:/ 绿城中国/71.28%实际控制人 国务院国有资产监督管理委会 总股本(百万股)2010 流通 A 股(百万股)0 流通 B/H 股(百万股)2010 总市值（亿港元）146.9 流通 A 股市值(亿元)0 每股净资产(元)1.86 资产负债率(

2、%)37.1 行情走势图行情走势图 证券分析师证券分析师 杨侃杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN 王懂扬王懂扬 投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG平安观点：“中国代建第一股中国代建第一股”，业绩稳步增长业绩稳步增长：绿城管理背靠绿城中国，2005 年起步于政府代建项目，为代建行业先行者。截至 2022 年末，公司合约面积突破 1 亿平米，在建面积达 4720 万方，布局全国 120 座城市。2022 年公司总营收、归母净利润分别同比增长 18.4%、31.7%；以自营模式与商业代建为主要业绩来源；在政府代建制

3、及保障性住房建设加速推动下，公司政府代建收入持续提升，参与“保交楼”等纾困项目建设，多元化业务经营推动业绩稳健增长。受益于轻资产模式，毛利率稳定在 50%左右。行业机遇：行业机遇：地产变革催化代建需求，轻资产模式乘势而上。地产变革催化代建需求，轻资产模式乘势而上。代建行业规模较小，但发展迅速且具备增长潜力。不同于传统开发模式，代建具备轻资产、高盈利、弱周期性等特点。2022 年百强房企市场份额仅 33.2%，土拍城投托底屡见不鲜且开工率低，产品力较弱的中小房企和城投为代建潜在拓展对象，有助于提高其产品力及特定项目融资销售表现；地方政府代建制推行下的城市更新及保障性住房等为公司带来新市场；此外地

4、产供给侧出清下的不良项目纾困，亦丰富公司资本代建模式。公司价值：公司价值：代建领域领头雁，优化客户结构未雨绸缪。代建领域领头雁，优化客户结构未雨绸缪。公司早于 2005 年涉足代建领域，有别于多数同业轻重资产混业经营，在绿城体系属地资源加持下已培养出独立服务输出能力。尽管地产供给侧改革下多家房企新增代建平台，行业竞争加剧，但公司 2022 年市占率不降反升，达 25.5%。此外公司前瞻性调整客户结构，扩大国资客户占比，降低地产端波动风险；2022 年政府&国企委托新拓项目建筑面积、预估代建费合计占比分别较2020 年提升 32.1pct、37.6pct；并且率先构建“代建 4.0 体系”，在

5、3 个代建主业基础上延伸业务触角至金融、产城、产业链服务，打造产业生态圈以拓宽护城河。2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元)2243 2656 3381 4203 4951 YOY(%)23.7 18.4 27.3 24.3 17.8 净利润(百万元)565 745 929 1120 1323 YOY(%)28.7 31.7 24.8 20.5 18.1 毛利率(%)46.4 52.3 52.0 52.0 52.0 净利率(%)25.4 27.7 26.8 26.0 26.0 ROE(%)16.9 19.9 21.5 22.4 22.7 EPS(摊薄/元

6、)0.28 0.37 0.46 0.56 0.66 P/E(倍)22.8 17.3 13.9 11.5 9.7 P/B(倍)3.9 3.4 3.0 2.6 2.2 证券研究报告绿城管理控股公司首次覆盖报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。2/20 盈利预测盈利预测及投资评级及投资评级：公司作为国内代建龙头，输出专业开发管理服务，以实现品牌及产品溢价；在当前政府代建制、城投类、金融代建业务需求兴起下大有可为，同时前瞻性调整客户机构，倚靠多元化业务保持领先优势。预计公司 2023-2025 年归母净利润分别为 9.3