嘉里建设-0683.HK-港股公司研究报告：IP租赁短期承压销售大增财务优化分红慷慨-260324（3页）.pdf

1、 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 上市公司 公司研究/公司点评 证券研究报告 房地产 2026 年 03 月 24 日 嘉里建设(00683)IP 租赁短期承压，销售大增，财务优化分红慷慨 报告原因：有业绩公布需要点评 买入（维持）投资要点：25 年核心利润 20 亿港元，同比-22%，略低于预期。2025 年公司营业收入 195.7 亿港元，同比+0.4%；合并收入 250.2 亿港元，同比+17%；核心利润（基础溢利）20.1 亿港元，同比-22%；归母净利润 9.4 亿港元，同比+16%。合并收入增长可观，分业务看，物业销售、物业租赁、酒店运营合并收入分别 176.7、51.

2、9、21.5 亿港元，同比+28%、-3%、-1%，占比分别为 71%、21%、9%。25 年公司合并毛利率 27%，同比-5pct，源于 IP 租金收入减少，然而固定成本不变、市场推广及开业前支出有所增长。IP 及酒店：25 年 IP 租金同比-3%、酒店租金同比-1%，预计 2031E 面积较 25 年末+36%。2025 年，公司 IP 价值 872 亿港元，同比+3%，其中内地、中国香港占比 67%、33%。25年 IP 及酒店总面积 2106 万平方呎，同比+13%，其中北上深、杭州及香港五城合计占比73%，办公室、零售、酒店分别占比 37%、30%、23%。1）25 年，公司 IP

3、 合并租金 51.9亿港元，同比-3.0%；租金端小幅下滑；分区域看，内地及香港 IP 租金分别为 40.4 亿港元、11.5 亿港元，同比分别为-1%、-11%，毛利率分别为 65%、73%，同比分别-7%、-3%。收入下降源于租赁市场景气度低位，毛利率承压源于一方面新项目落地利润率拖累，同时费用及成本刚性。25 年公司内地及香港 IP 合并业绩 26.1 亿港元、8.4 亿港元，同比分别-10%、-13%。2）25 年酒店合并租金 21.5 亿港元，同比-1.3%；合并业绩 7.1 亿港元，同比-3%。3）根据发展规划，预计至 2031E 公司会增加 IP 及酒店 756.5 万呎，较 2

4、5 年末面积+36%。地产开发：25 年销售额同比大增 175%，未来结算有保障。2025 年，公司物业开发合并收入 176.7 亿元，同比+28%，其中内地、香港收入分别为 59.0、117.8 亿港元，同比分别-21%、+85%，毛利率分别为 28%、8%。2025 年，公司销售金额 346.8 亿港元，同比+175%；其中内地、香港占比分别 73%、27%。（1）内地：25 年内地销售 252.8 亿港元，同比+920%，主要依赖上海金陵华庭单盘（销售额 236.1 亿港元，占比 93%）；截至 25 年，公司内地发展中物业、持出售物业分别 1343.5、452.1 万平方呎，聚焦一二线

5、城市。（2）香港：25年香港销售额 94.1 亿港元，同比-7%。截至 25 年，公司香港发展中物业、持作出售物业137.5、38.9 万平方呎。3）25 年末，公司尚未确认的合约销售额 254 亿港元，其中 88%来自内地，预计未来上海金陵华庭进入结算期将会推动公司结算金额、毛利率实现共振。财务及分红：财务优化，分红比 97%，股息率 6%。2025 年，公司总借贷额度 558 亿港元，同比-6%；债务年期 2.5 年，债务久期优化，其中 1 年内、第 2 年、3-5 年占比分别为 12%、27%、62%；净负债率下滑至 33.3%，同比-8.2pct；融资成本 3.8%，同比-0.8pct

6、。2025年 DPS 1.35 港元，同比持平，调整后 EPS 1.39 港元，分红比例 97%，对应股息率 6%。投资分析意见：IP 租赁短期承压，销售大增，财务优化分红慷慨。公司高端住宅开发与优质 IP 租赁共振。考虑到公司 IP 租金短期有压力，叠加毛利率边际回落，下调 26-27 年归母净利润 14.0、26.7 亿港元（原值 16.2、40.3 亿港元），新增 28 年预测 29.2 亿港元；PE分别为 23、12、11 倍；尽管归母业绩波动较大，但主要源于 IP 公允价值波动影响，其核心利润变化有限，预计小幅调整 26-27 年核心利润预测 18.8、35.3 亿港元（原值 18.