华润万象生活（01209.HK）-港股公司研究报告：十四五完美收官十五五增长动能充足-260407（15页）.pdf

1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/1515 Table_Page 年报点评|房地产 证券研究报告 【广发地产【广发地产&海外】华润万象生活海外】华润万象生活（01209.HK）十四五完美收官，十五五增长动能充足十四五完美收官，十五五增长动能充足 核心观点核心观点：业绩业绩超超预期，连续三年预期，连续三年 100%派息。派息。根据 25 年度业绩公告，公司营收180.2 亿元，同比+5.1%（重述后，下同），毛利润 64.06 亿元，同比+13.3%，归母净利润 39.69 亿元，同比+10.3%，核心净利润 39.5 亿元，同比+13.7%，分红 39.51 亿元，相对于

2、核心净利润派息率 100%。利润率持续改善。利润率持续改善。25 年整体毛利率提升 2.5pct 至 35.5%，商业航道、物业航道毛利率分别为 63.1%、18.0%，同比提升 2.9、1.0pct，其中购物中心毛利率提升 3.3pct 至 75.9%，高毛利业务占比提升也有贡献，25 年公司核心净利润率为 21.9%，同比提升 1.6pct。收入预测：收入预测：26-28 年预计收入分别年预计收入分别+10%、+10%、+9%。商业航道预计26-28 年收入同比分别+14%、+13%、+12%，主要是购物中心拉动，预计 26-28 年零售额增长同比+18%、+16%、+13%。物业航道预计

3、 26-28 年收入分别同比+6%、+7%、+6%，城市空间是物管发力重点。业绩预测：预计业绩预测：预计 26-28 年核心净利润年核心净利润 44、49、55 亿元。亿元。购物中心收入高增长叠加盈利改善，带动整体毛利率上升，预计 25 年核心净利润率22.3%，同比提升 0.4pct，27-28 年随着购物中心占比的提升，核心净利润率还将上升至 22.8%、23.4%。预计 26-28 年公司整体核心净利润 44、49、55 亿元，同比分别+12%、+12%、+12%。盈利预测盈利预测与投资建议与投资建议。十五五将是公司商业发展的重要窗口期，兼顾规模化与高质量。合理价值方面，公司近三年 PE

4、 均值为 23x，公司 26年以来 PE 均值为 25x，考虑到公司业绩表现超预期，且属于“消费+高股息”稀缺标的，基于 26 年核心净利润，给予公司 PE=25X，对应合理价值为 1103 亿元人民币（港币兑人民币 0.87945），对应港币每股合理价值为 54.95 港元/股，维持“买入”评级。风险提示风险提示。消费市场表现低迷；城市空间竞争加剧；应收款减值风险。盈利预测：盈利预测：单位单位:人民币百万元人民币百万元 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 主营收入 17,043 18,022 19,780 21,679 23,584 增长率（%）15.4%5.7%9.

5、8%9.6%8.8%EBITDA 5,367 5,464 6,424 7,130 7,875 归母净利润 3,629 3,969 4,432 4,960 5,533 增长率（%）23.9%9.4%11.7%11.9%11.6%EPS（元/股）1.59 1.74 1.94 2.17 2.42 市盈率（P/E）16.0 21.7 21.2 19.0 17.0 ROE（%）22.0%25.7%28.6%32.0%26.3%EV/EBITDA 9.0 14.8 13.8 12.4 10.5 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 公司评级公司评级 买入买入 当前价格 46.84 港元 合理价值

6、54.95 港元 前次评级前次评级 买入买入 报告日期 2026-04-07 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 021-38003639 分析师：分析师：邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 请注意，邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：【广发地产&海外】华润万象生活（01209.HK）:购物中心表现亮眼，规模与质量并行 2026-01-22 -12%0%13%25%38%50%04/2506/2507/