【兴证国际证券】高ROE，净现金，高分红，经营质量全面提升-260401（4页）.pdf

1、 海外公司跟踪报告|地产建筑业 证券研究报告 请阅读最后评级说明和重要声明 1/4 公司评级 买入（维持）报告日期 2026 年 04 月 01 日 基础数据基础数据 03 月 31 日收盘价（港元）47.04 总市值（亿港元）1,073.69 总股本（亿股）22.82 来源：聚源，兴业证券经济与金融研究院整理 相关研究相关研究 【兴证海外地产】华润万象生活 2025H1业绩点评：业绩稳健符合预期，高分红承诺持续兑现-2025.09.03 分析师：孙钟涟分析师：孙钟涟 S0190521080001 请注意:孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动。 分析师

2、：宋健分析师：宋健 S0190518010002 BMV912 华润万象生活(01209.HK)高高 ROE，净现金，高分红，经营质量全面提，净现金，高分红，经营质量全面提升升 投资要点：投资要点：业绩符合预期，高比例分红彰显股东回馈业绩符合预期，高比例分红彰显股东回馈：2025 全年，公司实现营业收入 180.22 亿元，同比增长 5.1%；核心净利润 39.50 亿元，同比增长 13.7%，业绩表现符合预期。全年经营性净现金流覆盖核心净利润倍数达 103.3%，盈利含金量充足。公司持续践行高分红政策，全年合计派息每股 1.731 元，同比增长 12.7%，连续三年实现核心净利润100%分派

3、，股东回报力度保持行业领先。盈利质量显著提升，毛利率全面上行：盈利质量显著提升，毛利率全面上行：2025 全年，公司综合毛利率同比提升 2.5 个百分点至 35.5%，盈利结构持续优化。分航道来看，商业航道毛利率同比提升 2.9 个百分点至 63.1%，其中购物中心毛利率同比提升 3.3 个百分点至 75.9%，经营杠杆与运营效率持续释放；物业航道毛利率同比提升 1.0 个百分点至 18.0%，基础物业服务毛利率同比提升 1.5 个百分点至 15.9%，盈利质量稳步改善。购物中心零售额领跑行业，运营效能持续购物中心零售额领跑行业，运营效能持续提升提升：2025 全年，公司在营购物中心实现零售额

4、 2660 亿元，同比增长 23.7%，可同比增长 12.2%，大幅跑赢社会消费品零售总额增速；其中重奢项目零售额同比增长 18.5%，非奢项目同比增长 26.9%，双线表现亮眼。2025 全年业主端租金收入同比增长 16.9%至 307 亿元，NOI 同比增长 17.8%至201 亿元，NOI Margin 同比提升 0.6 个百分点至 65.7%，运营效率持续优化。物业航道坚持有质增长，外拓与运营双优：物业航道坚持有质增长，外拓与运营双优：截至 2025 年末，公司物业航道总在管面积4.26 亿平方米，较 2024 年末增长 3.2%；全年新增第三方合约面积 3530 万平方米，80%位于

5、一二线城市，城市空间占比达 78.6%，外拓结构持续优化。此外，2025 年公司城市空间业务收入同比增长 12.0%至 20.40 亿元，全年成功获取北京小米 M4 未来产业园、三亚海棠河生态公园等标杆项目，规模、口碑与盈利同步提升。维持“维持“买入买入”评级：”评级：公司十五五以“全面高质量发展”为主题，在外延式拓展+内涵式增长的双轮驱动下，我们认为公司的 ROE、派息、经营性现金流均有望保持稳健增长。我们预计 2026/2027/2028 年公司核心净利润分别为 44.16/48.50/53.26 亿元，分别同比增长 11.8%/9.8%/9.8%，维持“买入”评级。截至 2026 年 3

6、 月 31 日收盘价对应 2026年 PE 为 21.4 倍，股息率约 4.7%。风险提示：商场出租率及租金收入不及预期；商场开业进展不及预期；轻资产业务推进不及预期；物管航道收缴率不及预期；城市空间业务盈利能力不及预期。主要财务指标主要财务指标 会计年度会计年度 2025 2026E 2027E 2028E 营业收入（百万元）18,022 19,806 21,807 23,984 同比增长（%）5.1 9.9 10.1 10.0 核心净利润（百万元）3,950 4,416 4,850 5,326 同比增长（%）13.7 11.8 9.8 9.8 毛利率（%）35.5 36.3 36.2 36