【国金证券】地产专题分析报告：从小阳春成色看楼市止跌持续性-260327（16页）.pdf

1、 敬请参阅最后一页特别声明 2 整体看，今年地产“小阳春”的成色较好，重点城市二手房实时成交在去年同期高基数基础上实现双位数增长，挂牌价环比降幅有所走阔，但结合挂牌量看价格调整压力相对有限，改善房的积极入市也释放出市场回暖的信号。开年以来房地产市场的改善是估值底部的自然企稳，而去年“小阳春”的火热主要是政策刺激的结果，二者之间存在本质上的不同。去年市场再度转弱的根本原因是当时房价的泡沫去化并不充分，政策的利好只能带来此前积压需求的释放，却不足以长期支撑房价的估值。相比之下，2026 年房地产市场止跌回稳存在长期因素和短期因素的双重支撑，这也决定了“小阳春”之后的楼市不会重蹈去年的覆辙。第一重支

2、撑是基于房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等长期因素判断，房地产市场已处于估值底部，进一步下跌的空间有限。第二重支撑是从供需平衡的角度出发，今年“小阳春”供给侧压力相对有限，复刻去年加速下跌走势的概率不大，预计经历成交淡季的缩量磨底后有望实现企稳。将房地产类比股票，租金回报率是房子的 PE，租金价格是房子的 EPS，二者共同决定了房子的商品属性。目前代表估值水平的租金回报率已基本回到合理区间，而租金价格止跌迹象初现，3 月冰山 80 城租金价格环比+0.7%，为 2022年以来首次转正。如果年内租金价格保持修复态势，房子的商品属性将率先触底回升，并为楼市的止跌回稳提供坚实支撑。考虑到多数城市

3、在“小阳春”期间的表现是成交放量、挂牌回升，预计市场进入“金三银四”后的成交淡季，买卖双方将开启新一轮的价格博弈。伴随着成交的缩量，房价可能出现小幅回落，但快速下跌的可能性较小。当重点城市挂牌量再度回落，并持续 1-2 个月，市场有望再次确认价格底部，预计楼市在 6-8 月有望筑底。风险提示 宏观经济改善程度不及预期；地产企稳节奏慢于预期；新房供给瓶颈加剧。宏观经济深度报告 敬请参阅最后一页特别声明 1 扫码获取更多服务 内容目录内容目录 一、地产“小阳春”的成色.3 二、“小阳春”之后，楼市是否会复刻去年走势？.10 三、如何把握年内止跌的节奏？.14 风险提示.15 图表目录图表目录 图表

4、 1：春节错位效应下，重点城市二手房成交面积弱于去年同期（万平方米）.3 图表 2：重点城市二手房网签套数.4 图表 3：上海二手房网签量连续 5 个月处在 2 万套荣枯线以上.4 图表 4：2026 年小阳春启动时点较去年滞后 2 周.5 图表 5：26 个重点城市二手房实时签约套数和同比增速.5 图表 6：全国二手房挂牌价跌幅有所走阔.6 图表 7：不同能级城市二手房挂牌价环比跌幅.7 图表 8：上海二手房挂牌量回升至 1 月底水平.7 图表 9：重点城市挂牌量和挂牌价走势.8 图表 10：3 月多数城市二手房挂牌量回升.8 图表 11：上海二手房成交总价结构有所改善.9 图表 12：重点

5、城市成交总价较 2025 年 12 月变化.10 图表 13：多数城市房价收入比已低于 2006 年.10 图表 14：主要国家房地产下跌周期累计跌幅和调整时间.11 图表 15：百城租金回报率已接近公积金贷款利率.12 图表 16：一线城市租金回报率.12 图表 17：全球主要城市租金回报率和持有成本.13 图表 18：26 个城市二手房挂牌量环比.14 图表 19：冰山 80 城租金环比自 2022 年以来首次转正.14 图表 20：核心城市二手房挂牌量出现分化.15 宏观经济深度报告 敬请参阅最后一页特别声明 1 扫码获取更多服务 我们在 1 月 29 日报告楼市止跌回稳的前奏中指出，“

6、房地产市场积极变化的背后，既有短期因素的影响，也离不开长期因素的支撑，金三银四是检验房地产市场止跌回稳节奏的关键窗口”。当前市场的核心分歧在于，2026 年年初以来楼市的止跌是否具有持续性？当市场进入“金三银四”以后的成交淡季，房地产市场的走向是磨底后企稳，还是复刻去年的走势，开启新一轮加速下跌？透过本轮地产“小阳春”的表现，我们尝试给出答案。一、地产“小阳春”的成色 1 1、成交量、成交量 受春节错位影响，2026 年重点城市二手房网签数据弱于 2025 年同期，3 月 1 日至 26 日，22 城二手房成交面积同比下降 14.5%，一、二、三线城市同比分别为-2.9%、-22.7%、-15