房地产行业2026年1~2月全国房地产市场基本情况点评：背离的数据反映了什么？-260320（6页）.pdf

1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2026 年年 03 月月 20 日日 2026 年 1-2 月全国房地产市场基本情况点评 推荐推荐（维持）（维持）背离的数据反映了什么？背离的数据反映了什么？华创证券研究所华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱： 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱： 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱： 执业编号：S0360525090001 事项：事项：202

2、6 年 3 月 16 日，国家统计局发布 2026 年 12 月份全国房地产市场基本情况，1-2 月份，全国房地产开发投资 9612 亿元，同比下降 11.1%，新建商品房销售面积 9293万平方米，同比下降 13.5%，新建商品房销售额 8186 亿元，下降 20.2%。评论：评论：新建商品房销售仍然疲弱，与小阳春二手房成交量出现背离。新建商品房销售仍然疲弱，与小阳春二手房成交量出现背离。2026 年正月初八-正月二十九，我们监控的 11 城二手房成交面积同比+6%；2026 年 1-2 月全国新建商品房销售面积9293 万方，同比-13.5%，降幅较 2025 年全年扩大 4.8pcts，

3、销售金额 8186 亿元，同比-20.2%，降幅较 2025 年全年扩大 7.6pcts。我们认为二手房成交量本质是居民之间的相互换手，只观测二手房成交量无法确定性得到需求的持续性好转。参考近期冰山指数、70大中城市价格指数、新房成交的数据，我们认为当前二手房的成交是房价经过较为显著回调后，部分需求的自然释放。其是否是底部并不取决于当前的量价关系，而是更底层的逻辑即后续经济是否持续性好转。我们仍认为地产将演绎后周期逻辑。图表图表 1 2026 年年 1-2 月商品房销售面积月商品房销售面积 9293 万方，同万方，同比比-13.5%图表图表 2 典型典型 11 城二手房小阳春成交面积同比城二手

4、房小阳春成交面积同比+6%资料来源：国家统计局，Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 02000400060008000100001200014000160001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2023202420252026商品房销售面积（万平米）01002003004005006007002019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年二手房 正月初八-正月二十九 网签成交面积（万方）房地产行业重大事项点评房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 图表图表 3

5、2026 年第年第 11 周周 50 城冰山指数周环比城冰山指数周环比-0.07%图表图表 4 2026 年年 2 月，月，70 个大中城市二手房价环比个大中城市二手房价环比-0.4%，跌幅收窄，跌幅收窄 资料来源：冰山指数，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 新开工新开工的跌幅与新房的跌幅一直的跌幅与新房的跌幅一直有有较大的背离较大的背离，这与有效市场的收缩有较大关系。，这与有效市场的收缩有较大关系。近两年土地出让更偏向于核心区优质地块，而过去供地量较大郊区地块供给较少。虽然测算上，开工未售的库存在减少，但在微观上，房企拿地有安全边际的区域在收缩。也即部分优质区域一部分新楼盘在销售不畅后

6、，形成了新的供给，从而让房企拿地区域进一步收缩。2025 年下半年后，百城土地出让金规模仍显著下降，与此相关。有效供给决定了新开工规模，2026 年新开工仍然存在较大下滑压力。图表图表 5 2026 年年 1-2 月房屋新开工面积月房屋新开工面积 5084 万方万方 图表图表 6 2022 年以来新开工面积跌幅大于销售面积跌幅年以来新开工面积跌幅大于销售面积跌幅 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 对房企的估值既要关注历史负担对于未来对房企的估值既要关注历史负担对于未来 3 年的影响，也要看公司未来创造价值的能力，年的影响，也要看公司未来创造价值的能力，也即远期也即远期