地产行业1~2月观察及数据点评：藏在数据下的土地改善-260317（11页）.pdf

1、藏在数据下的土地改善本报告导读：统计局发布2026年前2月数据，整体数据都出现同比增速收窄，若分拆数据，土地市场的隐含变化更大，考虑政府对土地质量的调整，我们预计将成为全年的主要观测指标。投资要点：适应新供给标准的低库存房企依然是接下来的核心选择，推荐：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展；2）商住类：龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。D前2月数据整体改善，销售略好于实物支出，但地产开发投资给出了土地市场的隐含信号。销售面积/金额延续下降，同比增速为-13.5%/-20.2%，较2025

2、年12月单月均有所改善，幅度分别为3.1/4.0mathrmpct，降幅连续收窄，有企稳迹象。同时，实物支出端仍有压力，新开工面积同比-23.1%，降幅略有拉大，竣工面积，-27.9%，亦有所降幅扩大，且降幅扩大了9.8mathrmpct，并没有显示出类似于销售企稳的迹象。但是反观开发投资完成额，则下降11.1%，相较于2025年12月显著改善，考虑到开发投资额的组成，我们预计土地市场出现了改善信号。土地市场的改善，在以往框架下有一定的矛盾，底层预计是质量改善带来的新老划断。信用框架下，土地市场的改善，意味着房企资金压力的缓解，在金融环境层面属于利好。商品供需框架下，土地市场的改善，意味着潜在

3、供给的增加，在目前依然有去库存压力的背景下形成冲击。尽管我们对土地市场、乃至整个房地产市场的分析均采用信用框架，但我们并不认为这轮土地市场隐含的信号来自于此，我们预计是土地质量改善带来的好转。土地质量一定程度上属于政府政策支持，不是体现为更好的位置，而是同等位置下，给房企和居民更好的货值和体验。我们不讨论不同位置下的土地质量差异，而是针对同一块地不同规划下对房企和居民的影响。例如,无论是否是四代宅，当前得房率的提升已经是各地普遍给予的政策支持，这样，同等建面下要么可以给开发商更快的回款、要么带来更好的售价，对居民也是更好的使用面积和户型规划。新增好地和存量库存对于房地产来说始终是冲突的，这也是

4、房子并不是普通商品的核心原因，它不存在标准化、可复制的商品逻辑，这种供给约束对开发商带来点状机会。坚持信用框架的另一个特点就是认为楼市并非标准化商品，一定存在新、旧之分，那么，新的好地给市场一定是有影响的，若不调整存货规划，直接体现为存货价值的影响。这带来了和以往地产周期的大区别，信用扩张期土地市场的快速供应和当前有约束的供应，带来的是系统性的发展和调结构的发展区别，适应新供给标准的低库存房企依然是接下来的核心选择。风险提示：不扩信用背景下，价格企稳压力仍在。相关报告12026年1-2月投资降幅扩大，销售额降幅扩大我们将2026年1-2月数据与2025年同期对比发现，2026年1-2月行业开发

5、投资完成额较2025年同期下降11.1%；商品房销售额数据较2025年同期下降20.2%；开发资金来源较2025年同期下降16.5%；新开工面积较2025年同期下降23.1%。2026年1-2月环比数据：不采取可比数据口径，2026年1-2月行业开发投资完成额较2025年12月环比上升129.02%；商品房销售额数据较2025年12月环比下降7.05%；商品房销售面积较2025年12月环比下降1.13%；开发资金来源较2025年12月环比上升63.66%；新开工面积较2025年12月环比下降4.31%；竣工面积较2025年12月环比下降69.75%。2026年1-2月数据关注点：2026年1-

6、2月房地产开发投资累计同比下降11.1%，降幅较2025年1-12月缩窄1.3个百分点。2026年1-2月新开工同比下滑23.1%，与2025年1-12月跌幅扩大2.7个百分点。2026年1-2月竣工面积同比下降27.9%，较2025年1-12月跌幅扩大9.8个百分点。2026年1-2月房企开发资金同比下降16.5%，较2025年1-12月跌幅扩大3.1个百分点。其中2026年1-2月国内贷款同比下降13.9%，个人按揭贷款同比下降41.9%，自筹资金同比下降5.9%。2026年1-2月商品房销售面积同比下降13.5%,较2025年1-12月降幅扩大4.8个百分点。同期商品房销售金额同比下降2