房地产行业投资策略：张弓搭箭一触即发-230221（38页）.pdf

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1、申港证券股份有限公司证券研究报告申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究行业研究 深度报告深度报告 张弓搭箭张弓搭箭 一触即发一触即发 房地产行业投资策略 投资摘要：投资摘要：政策面：供需两端步入加速宽松期政策面：供需两端步入加速宽松期 回顾回顾 2022：经历政策风向转变、需求端宽松加速、聚焦“保交楼”以及加速纾困四个阶段，政策节奏始终跟随行业内的主要矛盾而变动，同时反映着对行业态度的转变；展望展望 2023：行业进入加速纾困期，供需两端齐发力，政策空间持续打开。基本面基本面：2023 年销售回正年销售回正 打破供需双弱负向循环打破供需双弱负向循环

2、回顾回顾 2022：供需双弱下形成负循环：供需双弱下形成负循环，销售回款不畅，导致资金紧张，债务风险事件发生，进一步增加销售去化及融资难度，周期下行、疫情、交付风险多因素冲击下，全年各项中观指标均承压，四季度出现边际改善；销售销售额及销售面积额及销售面积：依据以往周期政策效果及不同能级城市改善节奏，我们预计 2023 年中实现单月增速转正，销售额同比+5.4%，销售面积同比+0.8%；新开工面积新开工面积：跟随销售同向转暖，但节奏略有滞后，主因为房企资金及信心难以跟随销售同步快速复苏，存在一定时滞，新开工面积同比-2.7%；竣工面积竣工面积：“保交楼”政策下竣工指标表现将好于其他指标，结合对应

3、前置销售周期仍处于同期正增速区间，预计竣工面积同比+8.1%；房地产投资房地产投资：受施工面积、施工强度、土地购置费三者影响，其中施工面积与 2022 年基本保持一致，施工强度较上年小幅增加，土地购置费因受 2022年土地成交低迷影响，为投资端主要拖累，全年建安工程投资同比为-0.14%，土地购置费-4%，房地产投资增速-1.4%。市场市场面面：以史为鉴以史为鉴 2023 年行情确定性强年行情确定性强 回顾以往周期回顾以往周期：我们回顾了 2008、2011、2014 三轮地产行情，每轮行情普遍存在政策面、基本面、尾部三轮行情，并梳理了地产行情的在布局时点和上涨空间的特征；时间特征：时间特征：

4、政策面行情紧跟政策变动而启动；基本面行情跟随基本面好转启动，存在预期先行的现象，但持续好转的基本面表现能形成持续的上涨行情，在销售单月回正后仍有客观的交易空间；尾部行情处于政策边际收紧与全面收紧之间；对于政策走势提前判断可帮助确认收益，从基本面走势的前置关系来看，需重点关注销售高热与投资企稳两个时点；空间特征：空间特征：政策、基本面行情具备显著超额收益，尾部行情跟随大市上涨；聚焦当下：聚焦当下：政策仍有放松空间，基本面利好兑现预期逐步走近，行业贝塔机行业贝塔机会具备确定性；从择时来看，会具备确定性；从择时来看，基本面复苏的行情收益稳定，且在销售单月回正后仍具备持续性，且可跑赢大市；从空间来看，

5、；从空间来看，当前政策行情整体涨幅并不高，在经历多轮落空后市场对基本面复苏的预期交易不大，存在预期差空间；从外部条件来看，；从外部条件来看，疫情影响在快速消退，供需两端政策仍在进一步放松，对行业走强将起到额外支持。投资策略：投资策略：贝塔行情下把握三条逻辑主线贝塔行情下把握三条逻辑主线 高胜率策略：高胜率策略：聚焦拿地积极、销售同比及占位提升的优质房企，强者恒强下，中型房企规模突破，大型房企份额稳定增长，确定性强，推荐滨江集团，建议关注建发国际、华润置地、保利发展、越秀地产；高弹性策略：高弹性策略：行业纾困，基本面复苏下的估值修复逻辑，关注一阶段经营困境转向可持续经营，以及二阶段规模收缩向稳健

6、发展的两次修复逻辑，建议关注龙湖集团、金地集团、中骏集团；寻找格局重塑的潜在机遇：寻找格局重塑的潜在机遇：部分民企退场，全国商品房市场总量企稳背景下，关注中小房企的扩张机遇，建议关注天地源、苏州高新等。风险提示：商品房市场风险提示：商品房市场复苏不及预期复苏不及预期、疫情反复风险、疫情反复风险、部分部分企业债务违约等。企业债务违约等。累计同比增速累计同比增速 销售额销售额 销售面积销售面积 新开工面积新开工面积 竣工面积竣工面积 房地产投资房地产投资 2022-27%-24.3%-39.4%-15.0%-10.0%2023E 5.4%0.8%-2.7%8.1%-1.4%评级评级 增持增持（维持