REITs行业26M2月报：挂网REITs总拟募创新高配置上注重稳健和规避估值陷阱-260307（14页）.pdf

1、 敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告|行业定期报告 2026 年 03 月 07 日 推荐推荐（维持）（维持）REITs 26M2月报月报 周期/REITs 二级市场回顾：二级市场回顾：26年年1-2月，中证月，中证REITs全收益指数累计全收益指数累计+2.6%（同期万得全（同期万得全A+8.3%，中证中高信用，中证中高信用+0.5%），），其中，1 月指数上涨 4.2%，或主要得益于年初估值整体回落至相对合理位置、四季报披露后业绩大都符合预期、提前定价被动资金入市等；2 月指数小幅回调 1.6%，或与商业不动产 REITs 供给超预期、分流了部分二级资金有关。一级市场回顾：（一级市场回顾

2、：（1）发行层面，）发行层面，26年年1-2月暂无新发或扩募项目发售；（月暂无新发或扩募项目发售；（2）打新层面：打新层面：26M1无项目上市，无项目上市，26M2华夏中核清洁能源华夏中核清洁能源REIT上市交易，测算上市交易，测算该单绝对打新收益率在该单绝对打新收益率在0.08%（网下中签率 0.3%*上市四日累计涨跌幅 26%）；（3）审核层面，）审核层面，A.潜在发行规模超过潜在发行规模超过24年峰值年峰值：截至 2026 年 2 月 28 日，商业不动产和基础设施 REITs 合计拟募 650 亿（不包括 4 单已挂网未受理项目），超出发行高峰 24 年全年 646 亿的发行额；其中，

3、商业不动产 REITs 供应超预期，共 14 单挂网，总拟募超 400 亿，发行人和资产类型多元，26E 派息率 3.8%-6.9%不等；基础设施 REITs 共 13 单挂网，总拟募超 250 亿元；B.26M1-2期期间两个交易所审核出现边际变化：一是交易所首次终止间两个交易所审核出现边际变化：一是交易所首次终止REITs项目审核，共涉项目审核，共涉及及5单基础设施单基础设施REITs，二是首次出现被交易所二次反馈的项目，二是首次出现被交易所二次反馈的项目。基本面：基本面：25Q4各板块收入同比增速中位数由高到低排序为：市政（各板块收入同比增速中位数由高到低排序为：市政（+13.0%），）

4、，消费（消费（+9.8%），保租房（），保租房（+2.3%），交通（），交通（-4.1%），仓储（），仓储（-4.4%），能源（），能源（-4.9%），产业园（），产业园（-14.8%）。）。25Q4 各板块分化延续：市政和消费板块实现收入显著改善；保租房保持稳定；能源、仓储、高速收入仍同比下滑且降幅都在个位数，其中能源降幅边际收窄，仓储、高速降幅边际小幅扩大；产业园收入压力仍然最大且降幅仍在扩大。估值：估值：26M2末，“产权末，“产权/经营权收益率经营权收益率-10Y国债收益率”利差分别位于历史国债收益率”利差分别位于历史68%/37%分位分位。具体来看：（1）全局方面）全局方面，REIT

5、s 全市场 P/NAV 平均 1.17 倍，处于历史 55%分位；（2）产权方面）产权方面，产权 REITs 派息率与 10Y 国债收益率利差当前 228 bps、位于历史 68%分位，其中，IDC 估值来到历史新高（利差 156 bps，0%分位数），消费估值较历史中枢偏贵（利差 203 bps，17%分位数），保租房位于历史中枢附近（利差 127 bps，55%分位数），仓储、产园目前估值尚低于历史中枢（利差分别 243/269 bps，70%/78%分位数）但基本面仍承压；（3）经营权方面）经营权方面，经营权 IRR 与 10Y 国债利差目前偏窄（利差 244 bps，37%分位数）。配

6、置建议：配置建议：（1）二级市场：被动资金尚未入市但此前已被部分定价，业绩较稳二级市场：被动资金尚未入市但此前已被部分定价，业绩较稳健的板块估值来到高位，部分表观高派息率标的短期或未走出“估值陷阱”，同健的板块估值来到高位，部分表观高派息率标的短期或未走出“估值陷阱”，同时，时，4月底之前处于业绩真空期，判断短期市场或以震荡为主。月底之前处于业绩真空期，判断短期市场或以震荡为主。往后看，下一轮行情的触发因素，或来自 4 月下旬一季报披露前后围绕业绩的再定价，以及场外指数基金获批落地。因此，标的层面，关注基本面稳健、抗波动能力强并具备一季度高业绩预期的标的（如华润商业、首创奥莱、唯品会奥莱等），